外资加码投资内地，新兴物业、多元化不动产领域成趋势

（原标题：外资加码投资内地，新兴物业、多元化不动产领域成趋势）

近日，蓝鲸财经从凯德集团获悉，凯德投资设立凯德中国特殊机会伙伴计划（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元，投资于中国的特殊机会项目。

其中，凯德以5.53亿新元（28.1亿元人民币）收购的位于北京核心商务区的苏宁生活广场，将于2023年一季度开始资产改造和重新定位，零售部分将被改造升级为甲级办公楼。

除了凯德，众多外资及港资也正在加码对中国内地市场的投资，而投资领域除了传统的住宅、写字楼、购物中心等领域，还包括物流地产、工业地产、长租公寓等新经济领域。

扩大市场份额

凯德集团透露，在对北京苏宁生活广场进行改造后，可出租办公面积将增加30800平方米，达到55000平方米。同时，在负一层和一层将保留6500平方米的零售空间作为配套，以满足办公楼租户和周边居民的需求。该项目将为市场带来一个独特的办公楼产品，包括开放式办公空间、极具社群氛围的公共区域和一个户外花园。

此外，以1.57亿新元（7.99亿元人民币）收购的广东佛山物流项目的开发预计将于2023年三季度完成，已经100%预租给一家国内纺织品电商平台，项目为期15年的租约约定了租金逐年上调，能够提供稳定、可预计的现金流。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，中国是凯德投资的核心市场之一，凭借近30年的本地投资和运营经验。深厚的专业能力让凯德能够把握投资机会，为投资者和合作伙伴提供多元化不动产领域的稳定投资渠道，满足他们的投资目标。

“我们看好中国强劲的经济基本面，将继续寻求机会扩大市场份额。”潘子翔说。

同样看好中国市场的，还有太古、新世界、恒隆、高盛等众多外资及港资企业。

2023年2月22日，远洋集团、远洋服务与太古地产先后发布公告，远洋方面将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由太古地产接手，股权总对价为55.5亿元。

成都远洋太古里是西南地区的商业旗舰项目，同时也是双方合作的代表性项目，过去数年，贡献了稳定可观的租金收入。

不仅成熟期项目股权收购，太古新项目拓展也进入了加速期。太古地产曾公开宣布，将在未来十年新增千亿港元投资，其中500亿港元将投资于内地市场。

2022年8月，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州、深圳等城市投资共计100亿元人民币。

2022年10月，高盛资产管理和森瑶中国宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。

双方称未来还会加大投拓中国核心区位的优质资产，尤其是高标准物流仓储。高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士表示，看好中国及全球新基建的长期增长前景。

探索新兴领域

包括凯德等在内的港资企业，在中国扎根多年，在传统物业包括购物中心、写字楼等均有所涉猎，具备在商业和办公领域的丰富开发和运营实力。

与此同时，疫情和行业震荡也带来了新的机遇。

一方面，不少内地资产或运营情况不佳、或持有人陷入债务危机、或为短期回笼资金，对于外资港资资本来说，可挑选优质资产众多，并能以折扣价达成交易，伴随未来市场回暖存在较大的升值空间，眼下正是好的买入时间点。

另一方面，后疫情时代，人们的消费需求发生改变。数据显示，疫情前，内地民众的奢侈品消费中，内地只占约30%，其余70%在中国香港、伦敦、巴黎和其他国际市场。但疫情之后，大部分中国消费者选择在境内购买奢侈品。

以恒隆集团为例，2021年，其总租赁收入首次突破100亿港币（109.19亿元），其中内地市场占比达到67%，同比增长31%；香港市场仅为34亿元，同比下跌7%。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗分析，这主要得益于内地高端购物商场的租赁收入进一步增加，陈启宗表示，内地奢侈品市场较为蓬勃，未来，内地市场占比还会继续上升。

除了写字楼、购物中心等传统物业的投资外，通过外资港资的投资项目可以看出，部分资本也在尝试性地进入一些新兴物业，例如长租公寓、物流及工业地产等。

比如，凯德CCOP计划将投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，既包括办公楼、购物中心，也包括物流及工业地产。

据悉，凯德投资在中国的40多个城市管理200多个物业，截至2022年12月31日，资产管理规模为470亿新元。其多元化投资组合极具韧性，包括位于五大核心城市群一、二线城市的办公楼、购物中心、旅宿、产业园区、物流和数据中心。

凯德投资表示，未来将持续扩大境内外募资，寻求多元化不动产领域的投资机会。

同策研究院报告认为，一方面是基于政策推动和国家战略规划，能通过投资享受政策红利。另一方面也是市场导向下的产业逻辑。后疫情时代，人们对居住、消费有了更多需求，带动承载产业的物业主体的规模扩大，配合基础设施公募REITs对于资产退出的完善，因此成为受到资本关注的投资风口。