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3月5日“两会”政府工作报告中的地产看点

来源:金融界 作者:李宇嘉 2023-03-06 09:51:00
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(原标题:3月5日“两会”政府工作报告中的地产看点)

本文来源:李宇嘉地产笔记;作者:广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

NO. 1|壹

3月5日,政府工作报告中关于房地产,主要有三个方面的内容:

一是,“保障基本民生和发展社会事业”,提出加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题;

二是,“有效防范化解重大经济金融风险”,提出有效防范化解优质头部房地产企业风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。

三是,“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中,提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资,今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元,加快实施“十四五”重大工程和实施城市更新行动。

有朋友咨询我,这次为何没提“房住不炒”,是不是政策会有大的调整?我是这么看的,最终的通稿,可能会提到。即便最终通稿也没提,也说明不了什么问题。2月16日第4期《求是》杂志中高层的文章——《当前经济工作的几个重大问题》,明确提了“房住不炒”。

再者,“房住不炒”写入十九大、二十大,是长期坚持的长效机制,不用天天挂在嘴边;而且,报告明确提出,保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,意味着不会“放水”,贷款集中度、三线四档还要坚持。只要控制住资金端,就炒不起来。

关于房地产的长效机制,四梁八柱已经搭建起来,这些长效机制是要长期坚持的。尽管因为近期行业困境,贷款集中度过渡期暂缓,但并不是取消。用高层的话讲,“要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化,抓紧研究中长期治本之策”。

也就是,不是要不要坚持“长效机制”、要不要坚持“房住不炒”,而是当前楼市面临的严峻形势,决定了需求端刺激的老路,再也走不下去了,不得不探索新模式,也必须要走新模式!

NO. 2|贰

当然,一方面还是要鼓励刚需、改善型需求,另一方面,更要解决好新市民、青年人等住房问题。不管任何时候,刚需、改善型需求,都是要鼓励的。因为,只要有城镇化,就有刚需人群;只要追求美好人居,就有改善,这是尊重人性、尊重行业规律。不过,刚需和改善的形势不乐观。

由于房价快速上涨,2017年以来,热点城市就以改善性需求为主导,刚需有被抛离的迹象。2015年,热点城市刚需占到50%,现在只有30%。因此,换房需求上升,或所谓“改善时代”来临,并非大家都有房了,排浪式地开始改善居住,而是刚需被挤出,改善占比被动上升。

而且,改善性需求也出现“改不动”、“不想改”的局面。一方面,房价上涨、收入前景不乐观,导致“改不动”,改善型户型趋于“紧凑化”,即改善型3-4房,80-90平米的户型越来越流行。以前动辄120-140平米的房子,消费不起了。另一方面,未来房价预期减弱,改善动力下降。

表:改善户型趋于“紧凑化”,100平米以上的大户型交易占比下降

当前,楼市的问题是,“供应不适应需求,需求拉不动供给”。“稳地价、稳房价”的长效机制下,资产价格必须在历史高位徘徊,但有支付能力的需求(主要是高收入者)配置地产的意愿在下降,而有购买意愿的需求(新市民、年轻人和城镇化需求)支付不起高房价。

而改善型需求,被寄予厚望,但力不从心,托不起庞大的地产体量。因此,包括此次两会,近年来国家不断提出,“解决好新市民、青年人等住房问题”。3-4亿的新市民、年轻人,已经进入城市,但没有实现“居者有其屋”,就无法在城市扎根,享受不到城市的公共服务。

3-4亿的新市民、年轻人,规模上相当于我国现有的“中产人群”。如果这部分人群能在就业地城市扎根下来,享受城市公共服务,并卷入到住房市场化过程中,卷入到商品经济中,不管是内需、消费引擎,还是地产可持续发展,都是巨大的动力。但是,他们根本无法支付得起。

总结来看,刚需被挤压、改善能力下降,而高净值人群配置地产意愿下降,要警惕需求端“断层”!

图:高净值人群投资性房地产配置比例第一次下降

NO. 3|叁

短期内,有三股力量带动楼市企稳:一是被疫情耽搁的刚需,二是换房需求(去年房子换不掉,改善性需求无法实现),三是部分购房者的预期确实改善。目前,二手房市场反弹好于新房,京沪深等热点城市二手房主力成交价格在200万-400万,说明刚需和换房主导。

要注意的是,这些购房需求和被疫情阻碍的必需品需求是一致的,疫情后出现自发反弹和修复,这种修复会推动各地楼市在今年上半年触底企稳。从量价来看,基本为2022年的历史超低位上的“弱势反弹”。中长期看,楼市能否持续企稳,取决于刚需和换房需求能否有效循环。

可以预见,被延后的刚需、换房需求,预计上半年释放完毕。政策继续利好,而房价还在高位,楼市又回到了改善主导的局面。疫情这三年,高收人群并未受多大冲击,因此改善型需求一致比较旺盛,各大城市中心区改善盘比较热销,在售库存也比较少。顺应需求,去年以来热点城市土地出让,基本上都在中心区,也基本都是低密度的改善盘,或豪宅盘。

因为,这类型产品热销,土地也好卖出去!

图:上海2023年首轮供地,低容积率改善类产品主导

当前,多数自媒体只盯着少数改善盘的火热,或局部市场的回升,无视整个市场需求端的疲弱、价格普跌。如果仅仅是为了某些项目带货,这无可厚非,但以偏概全、个案代替整体,就说楼市迎来反弹,混淆视听,就非常不客观,就很可恨了。有人说,你这么唱衰是何居心?

我想说的是,顺境不欺人,逆境不自欺,这最基本的,也决定了能不能走得长远。不偏不倚,客观公正地告诉百姓真实的市场情况,这是基本素质。无论上了哪一层台阶,阶下有人在仰望你,阶上亦有人在俯视你;你抬头易自卑,低头易自满;唯有平视,才能看到真实的自己。

NO. 4|肆

就如前面所言,刚需被挤压,改善的动力被削弱,楼市需求端出现“断层”的迹象。迫切需要推动供给侧改革。两会报告在“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中,提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资,今年拟安排地方专项债券3.8万亿元,实施城市更新行动。

城市更新,就是供给侧改革,符合行业高质量发展的导向,本质上是通过政府有为之手,把片区的公共设施短板补上,让片区内的房子成为有效供应,不仅释放包含居住在内的需求(比如装修),而且能促进房屋流转(租赁或交易),这也是房地产支柱产业的重要内容。

当前,房地产循环不畅,比如,供应过高端,不适应需求,需求支付能力不足,拉不动供给;比如,很多房源成为难以交易和循环的无效房源(典型如老旧小区、老破小)。靠市场的力量,无法破解这种循环不畅的“板结”。怎么办?政府有为之手,创造供需循环的环境。

新的城市更新,不是房地产化,而是突出公益性,不是靠房价买单,而是靠综合收益平衡(包含销售型地产,也有物业运营),不是完全市场化投资,而是政府先行投资,将公益性设施做好,解决市场进入的顾虑,降低市场进入的成本,再引入市场资金,从而达到平衡。

因此,此次政府工作报告提出,今年拟安排地方专项债券3.8万亿元。此外,还会有政策性银行低息贷款、专项资金(比如保障性安居工程资金)、产业或更新基金、财政贴息等。这样,老旧城区、城中村、旧工业区等面貌全面改善,价值洼地释放,促进地产供需良性循环。

图:2021-2035年广州城市更新规模

NO. 5|伍

防风险是2023年地产的主题。工作报告提出,有效防范化解优质头部房地产企业风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。怎么理解呢?从“保项目”到“保主体”,并不是救助整个行业,而是防止风险扩散到优质房企,稳定行业和市场的基本盘。

2022年底以来,“三支箭”、“白名单”等重磅措施的出台,确实超出了市场预期。特别是,资本市场开闸(再融资、收并购融资,借壳上市等),在资金端的巨大突破,本质上就是确保优质房企能稳定下来。对其他出险企业,坚持市场化原则,该破产的破产、该重组的重组。

也就是,保住优质房企、系统重要性房企,就OK了。至于其他企业,能顺应新模式的,就尽快转型,不能顺应的,只能退出市场(或迟或早)。清退的阵痛,将被股权或项目收并购,甚至整体收购(借壳上市)而消弭。至于出险企业的保交楼,这是各地的刚性任务。

这个任务,已经上升到主体责任、属地责任的高度了。所以“保交楼”是没有任何问题的,有了这一层的保障,业主也放心多了。这样,不管是金融风险(系统性风险),还是社会风险(无法“保交楼”带来的维稳风险),就能守住。由此,也为结构调整,腾出了时间。

最后讲一点,任何城市都不缺房子(不要抬杠,我说的整体,不是某个片区,或某个楼盘),但价格能稳定、并能顺利卖出去,或长期持有的过程中能持续产生现金流的房子并不多。如果满足这三个条件,就会对增量需求产生示范效应,就会吸引源源不断的资金进入房地产。

这是楼市企稳的根基能夯实的关键!

很简单,市场是聪明的,大家看到,很多房子可能会阴跌、或卖不出去,或产生不了现金流。事实上,无论是“三支箭”、私募股权基金,还是对住房租赁全链条融资,都指向了存量物业盘活,目的是让更有效率、更懂运营的市场主体去运营存量物业,最终产生现金流。

一项物业能产生现金流(包含自住的虚拟租金),是避免资产价格阴跌的唯一手段,也是吸引增量资金进场的唯一路径。我国的存量住宅有500亿平米,体量很大,但需要房子住的人群也很多,比如3亿新市民多数无房,返乡农民工希望获得城镇服务;比如有人的地方缺房子,珠三角住房自有率不足50%。供需匹配起来,房子循环起来,能创造现金流,楼市就有希望了。

本文源自:金融界

作者: 李宇嘉

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