我对万科的合理估值

（原标题：我对万科的合理估值）

昨天雪球公众号转载了我的文章，新增了很多朋友的关注，很多人都发私信问到同一个问题：“万科的合理估值是多少？”，我想还是专门写一篇文章说一下我对万科估值的思考吧。

首先申明，这只我的思考过程，带有很强的个人主观和片面性，也很可能是错误的，仅供参考，本人实盘持有15%仓位万科，完全有可能屁股决定脑袋，写出来也是方便自己以后验证，投资还是要有自己的思考和逻辑，绝无推荐的意思。

对于万科的买入逻辑，上周实盘记录已经写了，这次主要讲估值部分。

我对万科的估值其实很简单，万科今年净利润预计会在240亿左右。

我认为万科3年回到400亿的净利润是有很大可能的。

现在无风险收益率大概3%，市盈率是其倒数也就是33倍PE，万科做为一个二流的生意，现金流较差，负债率较高，资本支出大。尽量留出足够的安全边际，取无风险收益33倍PE的三分之一，也就是10倍PE左右。

那预估3年后的合理市值就是400*10=4000亿，现在万科不到2000亿的市值，有一倍的空间。

至于现在合理估值，资金是有成本的，用时间折现回来，取每年10%的折现率（我认为10%是一个合格投资者长期应该达到的最低年化收益率，也就是投资者的资金机会成本），这样反推回来就是3000亿。 即30001.11.1*1.1=4000

综上所述：我对万科的合理估值是目前3000亿，三年后4000亿。

至于股价自行去除以股本，不过我建议对企业估值要习惯采用市值的方式，这也是最直接的思考方式。股本经常会送股、增发、配股等原因变动，还要再换算成股价，其实很多余。

以上就是我对万科估值的思考，仅供参考。

$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$ $沪深300(SH000300)$