“绿档”国企越秀地产丰收的一年：营收、利润双增长，销售额升8.6%至1250亿

（原标题：“绿档”国企越秀地产丰收的一年：营收、利润双增长，销售额升8.6%至1250亿）

本文来源：时代财经 作者：沈卓玄

股价逆市升至历史高位的越秀地产，在成立40周年之际，用一张亮丽的成绩单回馈了信任它的投资者。

近日，越秀地产披露的业绩公告显示，2022年，公司实现营业收入将近724.2亿元，同比上升26.2%；股东应占净利润约为39.5亿元，同比上升10.2%；核心净利润约为人民币42.4亿元，同比上升2.1%。

过去一年，受房地产行业调整及疫情影响，房企营收和利润缩水，甚至发生亏损已是行业的常态，而销售规模的大面积滑坡还将继续拖累未来的营收和利润。

越秀地产不仅是为数不多保持营收、利润正增长的房企，也是扛住市场下行压力、合同销售额不降反增的少数房企之一。2022年，越秀地产连同合营及联营公司录得合同销售金额约1250.3亿元，同比上升8.6%。

据了解，2022年公开披露年度销售目标的上市房企仅有两家顺利达成，越秀地产便是其中之一，它在2022年初定下的合同销售目标为1235亿元，如今超额完成了15.3亿元。

越秀地产为何能够逆势增长？

市场需要长期主义

“一直以来，我们坚持‘四好企业’，一定要有好的产品、好的服务、好的品牌以及好的团队，我认为去年的市场检验表明这是长期主义”，在近日召开的2022年度业绩会上，越秀地产董事长林昭远称，对长期主义的坚持让公司在低迷的市场中体现出竞争优势。

“这个很重要，加上我们的物业服务，越秀地产在行业里一直在前进”，林昭远以位于广州市番禺区长隆板块的代建项目越秀瑞麓府为例，“大家如果有留意的话，长隆项目每平方米比周边贵2万，说句心里话，我也想不到这个项目最后还会遭到抢购”。

值得一提的是，越秀地产在2022年初设定的销售额同比涨幅仅为7%，但实际却超额完成了1.6个百分点，在去年的市场环境中，这样的涨幅并非易事。

中指研究院的数据显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%；TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，同比下降42.9%。而在克而瑞的统计中，2022年，有近9成百强房企累计业绩同比下滑，同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

2023年，越秀地产设定的合同销售目标是1320亿元，预计同比涨幅达到6%，对应的供货规模为2400亿元。林昭远表示，总体上公司对房地产十几万亿的市场仍然信心坚定，“可以完成今年的目标”。

“政策没有问题，大家买房的意愿也很强，由于二孩、三孩，现在很多人有换房的需求，但核心还是在于经济能不能稳，经济稳了，大家的收入水平就稳了，买房的动力就更强了”。不过，林昭远表示，2023年GDP的增速目标已经明确，房地产对稳定经济依然起着比较关键的作用，在政策端的助力下，公司对今年市场的预判是“稳中向好”，虽然市场在去年经历了大幅下滑，但依然是一个巨大的市场，“这么大的市场肯定有需求，我们坚信这个市场是需要好产品的”。

“当然我们也看到市场存在结构性的问题。好的地方还是一房难求，价格也在上涨，不好的地方还是很不好”，林昭远认为，结构性的问题在未来的市场中不仅会继续存在，而且分化也将越来越明显。

为了确保销售目标的完成，越秀地产将采取抢工抢节点的应对措施，“好的项目我们还是抓紧推货、抓紧去化、抓紧（资金）回流，回流之后抓紧去投更好机会的项目。这其实是一个循环”。

严苛遵守拿地纪律

据了解，越秀地产预计2023年的土地款支出及拍地保证金将达到400亿元。

林昭远透露，公司多年来的发展都是追求稳中求进、有质量的增长和稳健经营。“前几年外界批评我们比较保守，但越秀地产还是坚持长期主义，坚持按照三道红线去做管理”，今年越秀地产依然会按照这样的标准来管理投资和经营，“总体上我们会在稳健经营的情况下，寻找更好的投资机会”。

2022年，在大多数房企不得不收缩投资战线的情况下，越秀地产在确保财务健康和流动性安全的前提下，对投资保持着相对进取的态度。越秀地产全年于12个城市合共新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米，全部位于一、二线城市。

截至2022年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为351.2亿元，资金流动性充足；剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标。报告期内，越秀地产平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%，融资成本在行业中处于领先地位。

在投资方面，越秀地产坚持“1+4”的布局战略和“6+1”的拿地模式，在业绩会上，林昭远表示“经过去年一年的检验，越秀地产的资产配置是正确的”。

“1+4”即深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区和西部地区，而“6+1”拿地模式指的是以TOD（轨交+物业）、国企合作、城市运营、城市更新、收并购和产业勾地六种方式拿地，保持合理拿地成本，并以公开市场竞拍项目作补充。

在越秀地产2022年新增的37幅土地中，大湾区有15幅，新增土储292万平方米，华东地区为11幅，新增土储172万平方米。在新增的695万平方米总建筑面积中，TOD、城市运营、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%，合计占比达到53%。

截至2022年12月31日，越秀地产总土地储备约为2845万平方米，其中，大湾区土地储备占比约50%，余下四大区域分别占16%、20%、9%和5%。

值得一提的是，TOD作为一个壁垒极高的模式，是越秀地产重点发展的领域，2022年TOD不仅在投资端强劲地助力越秀地产实现全国化布局，在销售端也取得了十分亮眼的表现。截至2022年12月31日，越秀地产共拥有8个TOD项目，总土地储备达到386万平方米，约占公司总土地储备的13.6%，TOD项目全年实现的合同销售金额约220.9亿元，同比上升23.6%。

“好的机会时刻都在，去年尽管市场不好，我们还是拿了37宗土地，目前我们依然充满信心”，林昭远透露，今年公司依然按照“1+4”的布局进行多元化拿地，“大湾区是我们的腹地，大部分会在大湾区，但全国市场很大，长三角市场目前十分健康，也会重点发展，同时我们会在中西部地区比较核心的城市进行资产配置，全国性的布局还是会保持不变”。