一手开发一手运营，中国金茂2022稳中有进

（原标题：一手开发一手运营，中国金茂2022稳中有进）

稳健，一直是中国金茂给外界的印象。

根据3月28日发布的2022年业绩报告，中国金茂（00817.HK）2022年取得签约销售金额1550亿元，全年回款1616亿元，回款率104%，创历史新高。与此同时，2022年融资成本3.9%，创历史新低，“三道红线”保持全绿档，财务稳健安全。

一手抓开发，继续聚焦核心城市核心地段，提供稳定现金流和流动性；一手抓运营，多元业务丰富城市运营的独特IP，打造持续发展的稳健基石。

中国金茂管理层在业绩会上透露，未来中国金茂仍以稳健经营为主，量入为出，为“起跳”做好准备。

销售排名上升，回款创新高

在房地产愈来愈回归居住本质的行业大势下，以产品力制胜的中国金茂，正成为主流选择。

2022年，中国金茂旗下的明星产品金茂府系，在全国多个一二线城市继续领跑市场，成为当地销售标杆：

青岛大云谷崂山金茂府，全年实现签约52亿元，成为2022青岛市单盘销售金额第一名；坐拥成都金融城三期发展规划红利及白鹭湾生态资源，成都锦江金茂府充分满足当地改善客群的需要，全年6开6磬，成为主城高端项目的量价标杆；落地太原的首个金茂府——龙城金茂府2022销售均价达全市第一，销量位居太原楼市TOP3……

持续强化在一二线核心城市、核心区域的布局，中国金茂在多个超一线和一二线核心城市，均实现了优于行业的市场表现。2022年中国金茂在北京、上海、苏州以及环沪地区均实现了超百亿的签约销售业绩。

以北京为例，望京樾项目全年热销48亿元，荣获北京市朝阳区商品住宅销售金额TOP3；北京第9座金茂府——永定金茂府于2022年12月底首开，当天即实现认购23亿元。

2022年，中国金茂取得签约销售金额1550亿元，全年回款1616亿元，回款率104%，创下历史新高。

尽管房地产行业继续震荡下行，但中国金茂在克而瑞年度房企销售排行榜中却逆势上升3位，位列行业TOP12。至此，中国金茂已连续3年实现行业排名稳步提升。

中国金茂管理层在业绩会上表示，由于近几年金茂布局的城市基本都在一线和强二线城市的核心地段，即便在行业下行期也具备较高的安全性和抗风险性，因此保障了项目较好的去化。

管理层判断，目前房地产市场已进入筑底和分化性复苏态势，今年将针对市场窗口期的变化灵活调整和修正营销策略，按照随行就市、一盘一策制定销售方针。预计销售与2022年相比会稳中有升。

多元持有业务，打造城市运营IP

如果说开发销售为中国金茂带来了现金流和流动性，那么，庞大的城市运营业务无疑是中国金茂可持续发展的基石。

作为中国领先的城市运营商，2022年中国金茂实现了多业态齐头并进，并推动产业资源持续落位。

在商业地产新变局中卡位进阶，金茂商业完成了青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城及天津金茂汇的盛大开业，通过在建筑品质、业态打造、文化艺术导入等方面的积极创新，成功焕新所在城市片区商业活力。

在业绩会上，中国金茂管理层透露，预计明年还会有同样多的览秀城和金茂汇开业。与此同时，金茂发力高品质酒店赛道，金茂酒店坚持“轻重并举”，在打造自有酒店品牌的同时，与万豪、凯悦等国际顶级酒店管理集团强强合作。2022年，旗下第十四座豪华酒店——广州南沙万豪酒店顺利开业，为中国酒店运营再添高端样本。

管理层表示，未来酒店会多做轻资产，2022年已经签约了13 个轻资产项目，储备75个项目，未来前景可观。

截至2022年底，中国金茂拥有在营及在建的商业中心、写字楼、酒店规模分别为196.7万平方米、222.9万平方米、109.1万平方米，重点布局在全国一二线及经济圈周边核心城市。

在多元业态助力城市发展的同时，中国金茂继续积极推进产业资源招商及落地。2022年，中国金茂累计完成411家产业资源战略签约，产业落位能力持续提升，新增投资落地21家。2022年，中国金茂完成了对中国宏泰发展的私有化，城市运营规模扩张获得新助力。

与此同时，中国金茂旗下物管服务领域的子公司——金茂服务（00816.HK）于2022年3月在港成功上市，进入加速增长通道。

一方面，金茂服务积极自主外拓，尤其在城市服务业务方面，新获取南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城、淄博博山区、徐州经济技术开发区五个城市运营服务项目。另一方面，金茂服务抓住窗口期，完成了对首置物业的收购，以优质资源锁定未来增长空间。

截至2022年底，金茂服务合约建筑面积约8082万平方米，在管建筑面积约5686万平方米，同比增幅达56%。

2022年金茂服务年报显示，其年内实现总收入24.36亿元，同比增长60.7%；毛利增幅约56.1%；持有人应占溢利同比增长90.7%，财务表现大幅高于行业均值。

财务安全健康，机构评级向好

一手抓开发，一手抓运营，让中国金茂继续保持安全稳健的财务结构，发展底盘愈加稳固。

2022年，中国金茂保持“三道红线”全绿档的安全态势，融资水平进一步下降至3.9%的历史最低水平。

年内，中国金茂发行多笔低成本债券，15亿元规模的全国首单并购主题公司债券利率仅3.5%、87亿元的全国最大规模碳中和CMBS产品利率低至3.4%、18亿元公司债融资成本则从3.72%下降至3.2%。

2022年，中国金茂完成了超6万组业主家庭的交付，第三方调研数据显示，金茂全年客户满意度91分，位列克而瑞2022房地产企业客户满意度十强；2022年，中国金茂新增绿色建筑面积302万平方米，新增绿色认证标识35个，累计拥有绿色建筑类认证标识297个，绿色建筑面积2890万平方米，绿色开发竞争力持续领先。

丰厚且优质的土地储备，也是中国金茂“起跳”的底气。年报显示，金茂累计拥有二级土储超5250万平方米，超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域，超82%位于一二线城市。

中国金茂管理层表示，未来城市布局将继续聚焦在核心城市和核心地段，严守投资指标确保回报和现金流。

基于稳健的底盘和强劲的发展势头，三大评级机构维持对金茂的“全投资”评级。惠誉、穆迪对其维持“稳定”展望，标普上调其评级展望至“稳定”，这也是2022年内标普唯一一次对中国房企给予评级展望上调。