王戈宏:保租房REITs给了长租公寓新的机会

来源:蓝鲸财经 作者:蓝鲸财经 黄嘉敏 2023-04-18 22:38:13
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长租公寓投资在十年前非常热闹,十年后投资人基本放弃了。

(原标题:王戈宏:保租房REITs给了长租公寓新的机会)

“中国长租公寓投资在十年前非常热闹,但十年后投资人基本放弃了这个行业,投资人越来越少。”华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏在4月18日的“2023观点租赁圆桌”感慨道。

2022年以来,情况有所不同,8月,华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市;同年12月,华夏基金华润有巢REIT发行上市,成为业内首单央企保障性租赁住房REITs,还获得机构投资者超200倍认购,或许让投资人对中国的住房租赁产业产生了新的认知。

自2018年创业来,华润有巢一直保持节奏均衡增长,目前拥有项目35个,房间数2.5万,营业额6.5亿,这些数据在头部企业中并不算高,用王戈宏的话来形容就是“比较稳健、比较慢”。

在王戈宏看来,华润有巢起步不算早、规模在头部企业中并不算大,但其REIT产品能够较早地获批上市,有三方面原因。

一是华润有巢一直做有质量的规模发展,2019—2022年,有巢项目健康匀速增加,营业额年复合增长率超70%;二是有持续稳定的运营效率,进入稳定期的项目平均出租率超92%;三是实现了资产价值的增值,有巢REIT基金募集金额12.1亿元,相较项目9亿元的总投入,实现了增值。

王戈宏认为,华润有巢REIT的发行有几个重要的节点,2018年,华润置地响应国家“租售并举”战略拿了上海两块保租房用地,彼时的市场前景并不明朗,投资回报无法预期。此后,华润花了三年时间建设了泗泾、东经项目,并在2021年3、4月开业。

开业半年,上述项目实现稳定运营,达到92%的出租率。2022年1月,两个项目获得保租房认定,并在当年9月正式申报证监会及交易所,获得批复后在当年12月正式上市。

在保租房严格的租金价格限制政策下,华润有巢REIT依然满足了公募REITs上市派息率的要求,2022年的派息率为3.95%,预计2023年派息率达4.01%。

“有的时候是有傻劲,觉得就干吧,干到最后好运就降临了。”王戈宏说道。

王戈宏表示,华润有巢并不将自己定位为简单的运营商,而是一家基金管理公司,“左边是基金,右边是有巢REIT平台,最后要实现退出,形成真正的闭环。闭环是投资人最向往的。”

他透露,有巢REIT平台将向全国保租房开放合作,华润和有巢聚焦能发行公募REIT的可扩募资产做保租房项目的直接收购,还能运营管理战略合作伙伴、地方政府/国企合作的大体量轻资产项目。

“房地产新模式最重要的就是消费模式,从简单的买卖变成租赁,租赁产业十年前有几万亿,未来十年还有几万亿。有巢希望能做两件事,一是为新青年提供美好居所,二是成为资产价值的守护创造者,这是迎合国家战略最重要、最微观也是最实际的行动。”王戈宏指出。

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