滨江集团的“极致”深耕

来源:蓝鲸财经 作者:蓝鲸财经 潘秀林 2023-05-19 23:04:11
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(原标题:滨江集团的“极致”深耕)

在房地产下行周期,越来越多房企选择聚焦高能级城市、深耕核心城市,以此来保证销售的安全性。这样的布局策略,在滨江集团表现得尤为极致。

根据年报,截至2022年末,滨江集团总土储的85%位于浙江,其中65%位于杭州。今年以来,滨江已新增土地项目9个,其中杭州8个,金华1个。

2022年,滨江实现营业收入415.02亿元,同比增长9.28%;实现归母净利润37.41亿元,同比增长23.58%。2022年全年实现销售额1539亿元,克而瑞销售排名较2021年提升9位至第13名。这样的业绩无疑让滨江成为城市深耕的一个成功样本。

对于未来,滨江集团董事长戚金兴在日前举行的业绩说明会上表示,一方面,在已有的城市中拿优质的项目,在优势城市、优势地段、优势产品上发挥优势;另一方面,今年及未来几年,公司会保持中国房地产市场份额的1%及以上,确保行业前20名,争取前15名。

重仓杭州

年报显示,2022年,滨江新增土地储备项目41个,其中宁波1个,金华2个,杭州38个,进一步巩固杭州市场份额。

截至2022年末,滨江土地储备中杭州占65%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比20%,浙江省外占比15%。

在5月16日的深交所互动平台上,滨江集团表示,今年以来,公司已新增土地项目9个,其中杭州8个(1个为合作方竞得后公司通过合作入股方式参与开发),金华1个,新增货值超200亿元。

对于外界关于滨江重仓单一城市的质疑,戚金兴认为,杭州是全国最健康的城市之一,人口净流入保持全国领先,未来5年杭州市场总体平稳,亚运会的召开将进一步提升杭州的影响力,有利于杭州房地产市场稳健可持续长久发展。滨江在这样的大环境下,通过和央企国企、优质民企紧密合作,继续保持杭州的市场占有率。

戚金兴透露,2022年滨江在杭州拿地的住宅利润率预测在8%左右,滨江在杭州大平层销售中地位领先,预计可比住宅获得更高的利润。

不过,戚金兴也表示,接下来还会继续保持拿地节奏和力度,除了杭州土地市场,也会重点关注上海和浙江其他城市,以及深圳和广州。

在拿地形式上,除了招拍挂,滨江集团管理层表示也会通过合作入股、收并购等多样化的拿地方式来新增土地储备,例如与资源型地方城投平台公司的合作。

近两年来,滨江集团与多家央企国企进行战略合作,据管理层介绍,目前滨江在项目层面合作的地方城投有宁波城投、湖州城投、金华城投、运河集团、萧山交投及杭州城投下属平台等。

“目前公司项目以合作开发为主,项目平均权益比例在50-55%左右,未来力争进一步提升权益比例。”管理层如此表示。

中泰证券在其研究报告里称,在本轮房地产复苏过程中,核心城市在更强劲的基本面驱动下,销售弹性更为显著。滨江集团凭借聚焦区域带来的成本优势,以及深耕浙江带来的品牌壁垒,不断在核心城市提升市场份额,形成良性的规模增长。不过,未来仍要警惕新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、以及融资环境恶化超预期。

毛利率下行

尽管实现了规模进一步上涨,不过,市场下行对滨江集团的盈利能力也不可避免地带来了一定冲击。

2022年,滨江集团毛利率为17.48%,过去五年里,从2018年的35.74%、2019年的35.1%,降至2020年的27.04%、再降至2021年的24.83%,销售净利率也从2019年的15.92%降至2022年的9.41%。

这也是行业现状。根据克而瑞统计,2022年企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。具体来看,2022年行业典型上市房企毛利率中位数同比降低4个百分点至14.1%,净利率和归母净利率中位数均为负值,同比分别降低7.0和5.6个百分点至-0.2%和-1.7%。

从企业利润率的变动情况来看,2022年在行业典型上市房企中有逾八成企业毛利率同比降低,净利率和归母净利率降低的企业数量占比逾九成。

滨江集团的财务结构保持稳定。2022年末,有息负债规模535.45亿元,其中银行贷款占比80.37%,直接融资占比19.63%。扣除预收款后的资产负债率为60.67%,净负债率为55.42%,现金短债比为1.67倍,可有效覆盖短期债务。

综合融资成本继续下降,2022年末公司平均融资成本为4.6%,较上年末下降0.3个百分点,创历史新低。

探索经营业务

房地产增量市场见顶,已经成为行业共识。对于滨江集团来说,在主力开发住宅业务之外,也在探索经营业务。

2022年,在租赁业务方面,滨江持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约32.7万平方米,实现租金收入3.31亿元。滨江集团表示,公司投资性房地产采用成本法计量,期末账面价值69.46亿元。

养老业务方面,滨江旗下养老公司正式成立,并成立了高品质康养服务品牌“滨江和家”,目前首个社区嵌入式精品养护机构“和家·御虹府长者之家”已在试运营。

尽管经营业务整体收入规模有限,滨江集团表示,2023年将继续推进实施“1+5”的发展战略,“1”指房地产主业,坚持把房地产主业做精、做优、做强,在保证安全运营和品质的前提下,与头部企业保持适度的规模比例。“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块,在已有规模基础上,继续扩大布局。

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