万科股东大会感想

（原标题：万科股东大会感想）

万科前几天开了股东大会，会上的不少信息，我觉得值得投资者关注和思考，以下是我的一些核心思考，分享给大家。

从整体商业模式来讲，如今的万科，可以看成是两家公司：万科房地产开发公司，以及万科经营服务公司。

对前者而言，开展的是传统的房地产开发业务，也是如今万科营收和利润的大头。

对后者而言，开展的是围绕着房地产、或者说居住开展的众多服务业务，比如物业、长租公寓、商业地产等。

对前者而言，这个商业模式是比较累的，因为每一个项目都是从头开始，这跟做不做“标准化”还没有关系。

“标准化”也是个大问题，每一块地的情况不同，如何高效、不出错地做出消费者喜欢的“产品”出来，这本身就是个大难题。

万科过去几年经营业绩不好，抛开外界原因不谈（这其实是大头），内因一方面是投资没做好，另一方面是标准化这个难题没解决好——管理层管它叫经营离散度高。

这个生意模式，不是最好的那种生意模式，这一点不用避讳，但这个模式也绝对说不上是个“烂生意”，毕竟给你我足够的资金，恐怕我们也很难进去跟万科这样的企业竞争。

对于后者而言，这些“小生意”的模式，现在还看不了太清楚，管理层对她们寄予了厚望——他们也确实应该这样做，毕竟这是出路和希望。

但是，这些生意是否是那种能给股东带来丰厚回报——说得直白点、高ROE——的生意，现在我还不好说。

但有一点是肯定的，这么多“赛道”，不可能每一个都是“好生意”，其中能有一个，万科就算是捡到宝了。

“捡到宝”以后，这个“宝”还面临着一个几乎无解的难题——怎么才能迅速扩大规模，毕竟开发业务的体量在那里摆着。

所以，总的来说，从商业模式的角度看，我认为万科说不上优秀，但勉强可以算个良好，不过未来十有八九，也就是在“良好”这个地方到顶了。

从文化的角度来说，万科的管理层是务实、上进的，比这些更关键的是，我认为他们是关注消费者需求的，也知道只有生意做好了、股东才会有满意的回报。

我认为，能有这样的关注点和视角的管理层，其实是不多的，这是万科很宝贵的一点。

上面是经过我思考提炼过的一些看法，然后我就着股东大会的实录，讲一讲现在万科在面临什么、未来可能会发生什么。

事实上，这些问题我认为管理层讲得相当清楚，所以我会引用他们的表述，这些可以浓缩为两个问题：

问题1：房地产行业会不会一直这么差下去？行业还能起来吗？

管理层的回答是这样的（我做了一些删减，括号里是我的评注）：

房地产行业正处于新旧模式的转换阶段……我们今天需要开始着手解决旧模式下存在的问题。

尽管万科已经比较早地意识到行业高速增长不可持续，但是比较惭愧的是我们虽然认知得比较到位、比较早，但是行动上仍然没有完全摆脱惯性，出现了一些比如说投资上有些冒进，产品操盘离散度比较大的问题，我们花了比较多的精力处理这样的事情，取得了一些进展。

（管理层的注意力是聚焦的，在前年提出投资和标准化这两个问题后，就一直在着手解决，从他们的表述来看，这两个问题在逐渐解决，尤其是第一个，第二个我认为是几乎无解的。）

……各个业务军种的协同效应在提升，公司的资债结构也有优化，应该说抵御风险的能力在进一步加强，跟过去相比，我们今天应对变化的主动性又多了一点。

（过去这几年环境很惨，但没有把万科打趴下，公司的韧性得到了充分展现，从管理层的表述来看，万科在逐渐稳住阵脚，并试图找到一些主动权。）

房地产行业还能不能好起来，行业在高速增长阶段结束之后还有没有机会，怎么才能抓住机会？

这个题目我们做了很多思考，结论非常明确，消费者的需求更新迭代非常快，好的东西总是受人欢迎的，我们相信市场是永远不会饱和的，房地产市场是常做常有、常做常新……

（管理层对于“房地产行业还有没有明天”这个问题，态度是非常明确的，那就是“有”。）

……长期的需求基础还是在的，比如房地产行业从有没有走向好不好的阶段，之前主要是解决有没有的问题，好不好方面未来还有巨大的潜力，大家对美好生活的需求还没有完全满足。

比如未来十年新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们的居住条件相比原居民还有改善提升的空间。

另外，现有城市住房里面有1/3是2000年之前建设的房子，20年前的房子跟今天房子相比，在品质等方面还是有很多可以改善的。

（这些都是现实的数据，我们很容易会对一个行业的空间形成一种简单的假设，但这不一定是事实。）

……过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更多有竞争力的企业。我们相信房地产也会经历这个过程，只要发展商能提供好的产品和服务，真正能满足人们需要，市场机会是有的。

（管理层做了功课，知道所谓的“市场饱和”往往是一种现象，或者说一种自我限制，他们举的例子很有说服力。

另外，“只要能提供好的产品和服务、真正满足人民需求，市场机会是有的”这个判断，我认为非常难得，这个前面已经说过。）

……如果需求在，短期的市场表现表明的是市场短期预期的问题。大家对未来的预期感到不确定或不明朗，所以在买房方面先选择看一看、等一等。

短期的预期跟市场的氛围可能很多时候是由外部因素所造成的，修复这种市场预期和市场氛围需要一点时间。但是我相信随着这些外部因素趋于稳定，房地产市场也一定能恢复，也会恢复到合理的成交水平。

所以，我基本上还是没改变之前的看法，我们的行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点。

（管理层用长期看、跨行业看的视角，把房地产行业的长期发展前景说清楚了，对于短期而言，没有人能说明白“什么时候会如何”这个问题。

这就像我们买股票，意识到一家公司的合理价值，并不意味着知道什么时候股价会到达那个地方，在价值不会毁灭甚至还会有所提高的时候，需要做的就是耐心等待。）

问题2：万科未来会怎么做？能达到什么效果？

（这个问题，应该是大多数投资者关心的问题。）

万科会持续做三件事情，第一件要提高开发业务的管理水平，开发业务是万科的基本盘，我们做经营服务业务也需要基本盘巩固，所以要不断提高开发业务经营水平。

（开发业务是一定会存在的，这么大的市场，万科会拿到自己能力范围内的那部分钱。

我之前也分享过，开发业务其实是一个需要稳定环境的业务，在一个稳定的环境下，好的开发商会赚到自己的那部分利润，不需要房价一直涨。）

第二件事是经营服务业务已经完成从0到1，从1到10的过程，我们完成了商业逻辑检验，也完成了商业逻辑可复制的验证，现在是如何提升竞争力，扩大发展的空间，提升更多的回报，培养更多的优良资产。

（万科在经营业务上能找出这么多方向、还都能——按照管理层的说法——完成商业逻辑验证，本身是一件很厉害的事情。

但是，这个我前面也说过了，很厉害，并不代表这些业务就会是好生意，还需要观察。）

第三件事是我们始终要保持财务稳健，保持行业领先的信用评级。

（这个万科一直都做得很好，这个点也看得很准。）

……这些方面我们有些进展，但想要脱胎换骨恐怕仍然还需要比较长的时间，在目前的市场环境下要消化过去的问题，可能比预想的时间要长，转型也会经历一些阵痛，经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当时间。说不着急显然也不可能，但再着急也得静下心好好做事。

（这一段有两个意思很明确：

第一个，想要修复开发业务，以及让经营业务“站出来”，需要时间，而且很可能“比预想的时间要长”。

至于这个时间有多长，管理层没有明说，我认为他们说也可能会被打脸，预测未来是比较傻的。

第二个，“急也没有用”，唯有耐心等待。

这里你可能会有疑问：那为什么不等到一切明朗起来再来买入？

首先，我不会再买入了，因为商业模式已经决定了我的兴趣。

另外，如果你是要买入的，等一切明朗起来，价格是否还合适，就没人知道了。

至于“我为什么不卖”，这个话题我之前说过几次了，这里不再重复。）

信心的来源也是三个方面，第一方面是行业有机会，我们的品牌信用还给力。第二方面是有能力可以接棒往前跑。第三方面是赛道方面，我们觉得少赛道可以跑得快，多赛道可以跑得远，但需要有耐心。

（万科对未来有信心，是因为行业会恢复正常、万科的竞争优势还在，另外，万科也有了一点“副业”的底气。）

这份万科股东会的内容和我的一些思考，就分享到这里，投资不需要事无巨细地去关注，也不需要无时无刻盯着公司，更不需要盯着股价，想明白一些更本质的事情，会让投资更轻松。

过往我对万科的分析，发在我的XX号：villike的财务自由笔记，后台输入万科就有。

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