关于买入第二份房地产ETF的思考

（原标题：关于买入第二份房地产ETF的思考）

$房地产ETF基金(SH515060)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$

#地产链全面走强，建材股大涨# #大金融全线飙升，多股迎来久违大涨# #市场风格悄然转变，该布局哪类基金#

地产在A股已经到了“谈之色变”的程度，当近期地产的利好频频造成高开低走的时候，或许说明地产的周期拐点就在此时了，梧桐在今年三月买入了第一份房地产ETF，目前小套10个百分点，相比持仓的万科，金地等地产龙头跌幅要小，体现出ETF的分散配置优势。

如今随着利好的增加，梧桐决定增加一份持仓，因为周期轮转，地产行业有低谷也会有高峰，地产行业是一个政策影响很大的行业，目前政策都积极转向了，那么未来可以期待一个一个的利好接踵而至。

简要罗列下梧桐买入的思考：

一、行业雷声不断，久旱盼甘霖

第一、恒大暴雷，最近地产圈风起云涌，雷声不断，在7.17日恒大连夜砸出三份财报——2021年财报、2022年中报、2022年财报，引发市场轰动。其中两份表报，专业的审计机构看了也出具了“无法发表意见”报告。负债2.4万亿元，令人咋舌；两年亏超8000亿元，刷新中国企业最高亏损纪录。可以说，中国恒大的地位，是可以载入商界史册的。恒大欠多少钱终于有定论了，截至2022年末，中国恒大负债总额2.4万亿元，剔除合约负债7210亿元后，还有1.7万亿元。

其中，借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项1万亿元、其他负债1017.4亿元。那恒大还有多少钱？资产方面，截至2022年末，中国恒大总资产约为1.84万亿元，净资产约为-5991亿元。截至2022年末，其资产负债率达到133%。这是妥妥的资不抵债。

碧桂园危险，这两天港股地产碧桂园，碧桂园服务的股价都有大幅下跌，随着近期碧桂园债券的暴跌，市场传言甚嚣尘上，碧桂园的体量巨大，曾经稳坐克尔瑞销售百强榜榜首数年，这样一个广泛布局在三四线城市的地产商，牵动的地产项目和家庭是众多的，上下游的产业链影响还要大于恒大。当危险来到碧桂园的时候，那么市场同时会担忧龙湖，金地，新城等过去优秀的地产民营企业，新城多米诺效应。

国资背景的远洋地产也出现流动性危机，债券等纷纷跌到了暴雷的价格，而行业龙头万科，保利等纷纷定增补充现金流等。曾经辉煌的“恒碧万融”已经躺下两个，碧正在准备，而万科也苦苦挣扎，即便过去的A股四大地产头牌“招保万金”招保也在定增路上，国资也纷纷破净。

二、政策已转暖，各项利好在路上

第一，周末发布的城中村改造政策落地

2023 年 7 月 21 日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”今年 4 月政治局会议上首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，本次国常会审议通过的指导意见是 4 月的延续和进一步细化。

根据 2014 年国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市为特大城市，城区常住人口 1000 万以上的城市为超大城市。根据 2020 年的七普数据，符合上述定义的超大城市有 7 个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市有 14 个，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

总结四大要点：1、主体责任方面，明确城市人民政府负主体责任；2、资金筹措方面，要多渠道筹措改造资金，政府出资之外，还要鼓励和支持民间资本参与；3、改造方向方面，并非以商品住宅为主，而是要高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好，努力发展各种新业态，实现可持续运营；4、推进节奏上，要求稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个。具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。

第二、7月24日，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。具体来看，会议关于房地产主要有以下亮点：
房地产政策篇幅更大，政策端持续边际改善的可能性加大：相较于4月政治局会议，本次政治局会议应用了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的提法，并未提到“房住不炒”，或意味着对房地产的调控力度将继续边际改善。
针对资本市场表述尤为积极，“要活跃资本市场，提振投资者信心”的提法首次出现：本次政治局会议提到了“要活跃资本市场，提振投资者信心”。分开来看，上一次政治局会议提到“资本市场”还是在2022年4月的“保持资本市场平稳运行”。本次“活跃资本市场”的表述是2013年以来的政治局会议上的首次出现；而“提振投资者信心”中“投资者信心”这个表述上一次出现还是在2008年12月的中央经济会议。

表：2022年以来中央政治局会议中涉及房地产的内容梳理

在地产方面和资本市场方面都有一定的超预期

1.关于资本市场，从之前的“维护资本市场平稳运行”变成了“活跃资本市场”。
2.关于房地产，没有再提“房住不炒”。
3.关于地方债，从“严控隐性债务”变成了“优化地方债务”。
4.关于汇率，提到“要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
三、 行业估值低和国资拿地主力

当前地产行业PB估值来到了历史最低区间，在PE方面龙头房企也保持有优势，龙头企业保利，万科破净，而他们还有以成本入账的投资性房地产，在资金方面充足无现金流方面的风险。今年保利地产，招商蛇口都会在净资产上定增，大资金纷纷以高于PB的价格吃下股权，肯定有资金的考量。在梧桐关注的优秀基金二季度报告中，发现许多基金逆市加仓了许多保利地产，中国海外发展等，这当中存在巨大的预期差，就是地产行业可能整体向下，但是当中优秀的企业会稳步向上，吃掉被淘汰者的市场份额。

在另一方面，梧桐关注到今年拿地的国资企业为主力，随着国资企业的大力拿地和托底，未来出台利好的可能会更大，因为地产行业天生带杠杆，在向下的市场环境中，国资也要防范金融风险。春江水暖鸭先知，这么多优秀的企业选择逆市拿地，自有他们的道理。

图：2023 年初至今权益拿地金额前 20 房企

从大的逻辑上来说，梧桐认为有三条是正确的。

1 地产是永续的，地产永远都是大行业，未来地产企业的机会在央国企。

2 经济发展离不开健康的房地产市场，调控的目标是稳健发展。

3 地产行业当前估值极低，具备安全边际与预期差。

梧桐今日买入第二份房地产ETF了，结果年底验证，期待更多的暖风吹来。