活跃资本市场 提振投资者信心

（原标题：活跃资本市场 提振投资者信心）

01

以房地产为例，聊聊地产经济的变更史。

1996～1997年，城镇结束了福利分房的历史，开始了货币化房改。

为什么要这么干？因为要开始工业城镇化建设。

1996年底，我们的城镇化率是30%出头，到2017年底，城镇化率达到60%以上。

所以，2017年，城镇化建设基本结束，地产经济也结束了。标志事件就是2016年4月1日雄安新区成立，土地一律冻结不卖。

2016年底，最高层提出“房住不炒”。可当时全国人民炒房买房热火朝天，谁听呢？当然也有人听，李超人、王健林。

2017年7月，召开全国金融工作会议，这个金融工作会议和全国人民代表大会一样，都是五年召开一次。非常重要。

金融工作会议提出“脱虚向实”，字面意思现在都很清楚，当时可没多少人明白，当时真正的含义是主要针对房地产的去金融化。因为房地产是最大的虚拟经济。

2017年11月十九大，“房住不炒”被定为国策，同时提出三大攻坚战，其中就有“防范和化解各类系统性风险”。由此可以看出，最高层已充分意识到未来几年可能出现的风险并准备好相应对策。

02

房地产怎么去金融化？

这首先要理清整个地产经济是怎么玩的。

1、政府开始卖地前，要对地块先拆迁平整，这个一般由各地方城投运作。政府一级不能向银行贷款，只有通过城投平台。

2、卖地，房地产企业拿地。

3、房地产拿地后盖商品房卖给居民。

一套流程下来，原本一块荒地就变成一个城镇小区了。

假如一块地，拆迁平整等等花了1个亿，卖给房企2个亿，房企盖好房子3个亿卖给居民。

这时候银行登场了。房企2个亿拿地，只交30%土地出让金，剩下的70%把土地抵押给要银行贷款，1.4亿贷款直接给政府，这样2个亿的土地款清了。

房企盖房，都是预售制。居民买图纸，也是30%的首付，剩下的70%按揭，居民有了2.1亿房贷负债。房企拿到居民的按揭贷款还银行贷款，1.4亿的贷款也清了。

整个过程中，一共新增了人民币2.1亿，就是多印了2.1亿人民币。

80后是最后接盘的主力军。

新增的钱干嘛呢？当然是城镇化建设，盖楼、公共设施建设、等等。

2017年后，主体银行不再提供融资，这便是房地产去金融化。于是开始房企找社会资金，信托、发债是主流。

按揭规模也在不断收缩，买房人做按揭时间越来越长，房企的资金回笼也越来越慢。

恒大倒闭，主要银行负债有几家国有银行？

所以信托跟着出事一点不奇怪。

03

7月24日最高层提出“活跃资本市场，提振投资者信心”。

看看这个市场反应是不是和当初提出“房住不炒”是一样的？

羊群效应带来的要么是群体性失智，要么是群体性反智。$牧原股份(SZ002714)$