招行平安兴业的房地产贷款风险分析

（原标题：招行平安兴业的房地产贷款风险分析）

一、规模指标

2021年，平安银行房地产对公贷款2889.23亿，占总贷款的比例为9.4%；

兴业银行房地产对公贷款3368.3亿，占比为7.61%；

招商银行房地产对公贷款为4017.04亿，占比为7.21%。

2023年H1，平安银行为2759.16亿，占比8%；

兴业银行4054.67亿，占比7.76%；

招行为3557.64亿，占比为5.6%；

可以看出在房地产行业出险的一年多时间内，招行和平银都压降了房地产对公贷款规模及比例。兴业银行逆势而动，追加了房地产对公贷款规模。

二马点评：

招行和平银的行为很好理解，属于正常银行的思维逻辑。兴业加大房地产对公贷款背后的逻辑有些不好理解。可能的原因是别人恐惧时他贪婪？趁着泥沙俱下时，抢一些平时抢不到的机会？总之，有点像勇敢者及智慧者的游戏。

二、不良指标

截至2023年H1，招行的房地产对公贷款不良率为5.52%；平安银行为1.01%；兴业银行为0.81%。

这个数字能说明什么问题呢？什么也说明不了。不良贷款指标是核销/处置后的不良贷款余额/贷款总额，也就是说，这是修正后的指标。相对而言，不良贷款生成率更有参考意义。这个反映了新生不良贷款的数据。

下面我们看招行的数据：

报告期内，本公司新生成不良贷款305.09亿元，同比减少1.93亿元 ；不良贷款生成率（年化）1.04%，同比下降0.09个百分点。从业务大类看，公司贷款不良生成额56.93亿元，同比减少33.80亿元 ；零售贷款（不含信用卡）不良生成额43.69亿元，同比增加7.88亿元 ；信用卡新生成不良贷款204.47亿元，同比增加23.99亿元。从地区看，不良生成主要分布在长三角、环渤海地区及总行（信用卡贷款）；从行业看，不良生成主要集中在房地产业 ；从客群看，不良生成多数为国标中型企业。

招行并没有公布其房地产不良生成率数据。但是招行说了公司贷款不良生成额总计为56.93亿。主要在房地产行业。我们把这部分2/3当做房地产的新生不良。估算一下其不良生成率。

56.93*（2/3）*2/3557.64 = 2.1%（乘2表示做年化处理）。

以上是简单粗暴的估算。

我们再将22年上半年的数据做类似处理。22年上半年90.73亿对公新生不良，2/3房地产新生不良。不良生成率为90.73*（2/3）*2/3759.8 = 3.2%。

平安银行没有公布房地产不良贷款的生成率，但是公布了总的不良贷款生成率，1.7%。

兴业银行在报表中没有披露不良生成数据，但是在2023年中期业绩发布会上透露，23年上半年房地产新生不良27亿，只有去年同期的1/4。

据此，我们大致可以推导出两个数据，一个是今年上半年的对公房地产贷款不良生成率为27*2/4054.67 =1.3% (这里乘2表示做年化处理)。而去年同期的不良生成率为27*4*2/3335.58 = 6.5%。

二马点评：

因为处置后的不良数据已经失真，通过有限的新生不良数据分析，我们大致可以得出这样的结论。

A、兴业和平银进行了房地产不良的处置工作，导致存量不良率较低；

B、对比招行和兴业的新生不良数据，我们发现招行的新生不良数据比较平稳，22年多一些，23年有小幅下降。兴业22年的新生不良暴露较多，今年下降明显。

对比招行和兴业，我们很难得出谁在房地产对公贷款上有更好的风控。平安银行数据披露较少，我们没法深入分析。但是平安银行远高于招行的总体新生不良贷款率数据，据此我们很难认为平安银行在房地产对公贷款风控做的很好，而其他对公贷款新生不良很高。

其实即使是新生不良数据，也是不够准确的。这几年房地产的情况比较特殊，不良认定方面未必像其他贷款那么严格。

二马点评：

总体上看，通过有限的数据，我们得不出哪家银行可以在这次地产危机中可以全身而退。事实上，我们对于这次危机的进一步发展也看不清楚。几十年不遇的大问题，且走且看吧。

大致的判断是银行对公房地产业务占比越低，风险也越小吧。

$招商银行(SH600036)$ $兴业银行(SH601166)$ $平安银行(SZ000001)$ @今日话题