取消地价上限，地产格局进一步清晰

（原标题：取消地价上限，地产格局进一步清晰）

周期对行业的影响，是很难抗拒的，这是规律。但有些企业，却可以利用周期，来完成正常状态下无法完成的，对竞争对手的打压。

譬如现在的楼市，整体下滑严重，今年预计比2021年要下跌近3成。但仍有部分公司的销售是正增长的，甚至还在创历史新高。

未来是强经济城市与弱经济城市之间的分化，是优质住宅与低质量住宅之间的分化。当前二三线楼市的房子，利润率很低，有些甚至会亏钱。但在一线城市和强二线城市，核心区的项目利润仍然不低，一个大型单体项目，甚至可以赚到数十亿净利润。

之前，最优质的项目也是有竞拍封顶价格的，这就导致很多地不能落到实力最强的房企手上，而地方上也会损失收益。自然资源部已经发文取消地价上限，这对房企未来的竞争格局，有极其重大的影响。

由此以后，全国各地最优质的的地块，基本上都会被头部的央国企拿走。这些是全国最赚钱的项目，房企之间的竞争，在当前的大环境下，实质上就是对这些地块的竞争。

我一直都在强调，我不看好房地产这个行业，我只看好其中优质的企业。经过2021年以来的大洗礼，央国企阵营已经明显受益于供给侧改革了。而地价上限的取消，会让头部央国企的优势进一步扩大。

地产还在周期的下行阶段，短期难以出离。但那些有能力在一线和强二线核心区域大手笔拿地，有能力在今年这种市场环境里，仍然取得销售正增长的房企，值得大家关注。这里面无一例外，都是过去两年拿地数量多的公司。

2021年之后房价承压，但地价也便宜。这两年拿的地，绝大多数都是赚钱的，优质地块要比2021年上半年那些地，净利率高出几倍。

房地产未来的主导力量，就在这些今年还保持销售正增长的公司里。不能说这里面的公司未来都会很好，但今年销售负增长的公司，未来3、4年的时间里，业绩都不会好看。

行业是行业，企业是企业；供应是供应，有效供应是有效供应。我们做投资，一定要把这些概念搞清楚，总是混为一谈，就是和自己的钱过不去了。