对最近【万科事件】的看法

（原标题：对最近【万科事件】的看法）

最近万科的各种新闻传得沸沸扬扬，股票市场上的各种传闻更多，我在各个地方看到了很多绘声绘色的鬼故事，其中有不少是基于客观事实的。

这些鬼故事的威力很大，我估计有相当一部分人现在人心惶惶，作为理性的投资者而言，这时候应该冷静下来，基于手上能掌握的信息，依靠自己的逻辑思维和投资体系，做出自己能做出的最好判断。

这篇文章，就是我对最近万科事件的回顾和判断，供读者们参考。

我们先来回顾一下这件事情，并对这件事情的可能影响做一点简单分析，注意这里面有一些是事实，有一些是解读，仔细体会其中的差异。

这件事情起源于万科美元债的价格下跌，具体的数据网上都有，我就不一一展示了，这是第一步，也是导火索。

接着，这些美元债的价格大幅下跌，被外界普遍解读为：市场认为万科要还不起钱了，理由听起来也很充分：

如果万科能还起钱的话，收益率这么高的债券（债券价格下跌意味着到期收益率升高），怎么会出现呢？所以，一定是资本得到了内幕，或者嗅到了万科还不起钱的味道。

上面这个理由里有一个暗含的假设：所谓的“大资金”一定是更聪明、获取信息更快的，所以，“大资金都在跑，万科还不起钱肯定坐实了”这个论断，就跃然纸上了。

事实上，如果完全比可获得信息的丰富程度、配备人员的专业程度，大资金肯定是比一般人强的，但如果资本市场上是完全比拼理性的，那就没我们普通投资者什么事儿了。

其实，大资金的背后也是人，也会有恐惧，尤其是在种种机制的制约下，“抄底”这种事情，往往不是大资金做出来的，一家公司出问题的时候，跑得最快的那个群体，一定是基金经理。

除了上面这个理由，关于这个事情，市面上还有另一个广为流传的鬼故事：恒大、融创、碧桂园等暴雷之前，也都是美元债先出了问题。

我们先不说“事件B跟着事件A出现了3次，所以事件A必然导致事件B”这个推论的逻辑漏洞，重要的是“美元债出问题”和“暴雷”这两件事情间的内在逻辑，这就涉及到另一个话题：信心的枯竭。

对于很多上市公司而言，股价的涨跌与公司经营之间，并不会有什么密切的关系，这也是投资者获利的来源之一，如果你遇到经营蒸蒸日上的公司和跌跌不休的股价，说不定是个投资的好机会。

但对于万科这样的房地产开发企业而言，股价、债券价格的涨跌是有潜在的风险的，由于证券价格的下跌会带来信心的动摇，尤其是债券价格的异常波动，就像上面的描述那样，这种波动，首先会引起机构信心的动摇。

具体来说，金融机构甚至上游供应商会质疑一家房地产开发企业的偿债能力，尤其是前者，而金融机构的抽贷对于地产公司来说，会让后者的资金链迅速枯竭，这是有连锁效应的。

外界信心动摇的下一步，是会让地产公司万劫不复的深渊，因为这会带来购房者信心的丧失。

一家地产公司要出问题的消息，会让购房者不敢购买这家公司的房子，这就等于卡死了地产公司现金流的来源，如果到了这一步，那这家公司就真是神仙也救不活了。

以上就是万科事件的基本情况，接下来是我的一些观点，我分两部分来说。第一部分是关于“活下去”的。

万科这次的美元债券事件，我还没有看到确凿的证据，到底是有人有意做空，还是有些机构真的对万科存在巨大的信心问题，这个我暂时没有判断。

债券事件出来几天以后，市场已经开始朝着一片混乱的方向走了，公司很快作出了回应，深圳市国资委、大股东深铁集团、万科管理层组织了一场会议，会议前后最有意义的一段话出自深铁集团董事长：

“万科的大股东是深圳地铁，深圳地铁的背后是深圳国资……”

其他的细节内容我不再赘述，网上有很详细的报道，我之所以说这两句话最有意义，是因为这段话意味着：政府出手了，对债券事件的进一步传导进行了阻断。

当时的背景是，美元债券价格波动带来的负面影响，已经开始传导到国内债券（股价就不用说了，但如前面所说，这本身不是主线，债权类的才是），但还没有传导到机构——万科的评级、融资成本还没有出现明显的负面消息，更没有全面传导到购房者端。

换句话说，除了万科的投资者，包括买房人在内的社会公众，还没有被铺天盖地的负面消息所覆盖和严重影响。

当然，在一个风声鹤唳的市场中，没有绝对的信心恢复和绝对的安全，从市场后来的反应来看，虽然多少还是将信将疑，但至少舆论没有朝着进一步恶化的方向发展。

这意味着，至少从目前来看，政府的出手把前面讲的链条，切断在影响机构信心的前面。

很明显，这绝不意味着万科的麻烦完全结束了，接下来，万科要解决的不光是活下去的问题，而是如何在活下去的同时，努力活得好一点的问题。

这里先插一句题外话，从这个角度来看，万科在2021年披露的那份利润腰斩的年报，反而是提前救了自己。

如果当年万科选择通过粉饰让2021-2022年的数据好看、尽量推后问题的暴露，想想看，2023年突然暴跌的业绩，会不会在本次债券事件后、让这份血腥味引来大量的残暴猎食者？

如果真的发生这样的事情，那恐怕上面那句“深圳国资”都不足以挡住滔天洪水了。

以上是题外话，我们回过头来继续看万科活下去、活得好的事情。

在政府出手暂时挡住问题的当下，万科要想好起来，根子上要看自己的经营结果，如果经营结果是让市场满意的（至少不能让市场以为要“暴雷”），那一切问题都好说，否则大股东保得了一时，保不了一世。

这么看的时候，万科似乎就没有那么黑暗了，从今年的销售数据来看，万科依然处于第一阵营，数据虽然比不上巅峰时期、甚至同比去年还有明显下降，但目前看起来还不会出现销售崩盘、进而带来债务问题。

这两年，万科的缩表很明显，这个过程中，既要维持一定的投资强度，又要稳定债务风险，还要兼顾股东回报，这个过程并没有显得游刃有余、从容不迫，但万科目前看起来，还是能够应付的，至少从报表数据上看，公司的表现还算稳健。

往未来看的话，万科经营问题的暴露是在2021年，那一年公司的净利润腰斩，管理层做出检讨，并声称开始整改。由于开发业务的时间差，从2022年开始的整改，预计到2024年会开始见到效果。

从管理层这几年在财报中传递的信息来看，整改还是起到了一些明显的效果的，按照他们的说法，不管是投资质量还是运营质量，都得到了明显的提升，这是好的一面。

可问题在于，对房地产这个业务来说，由于销售始终滞后于拿地，所以在房地产下行期间、尤其是如果房地产下行超出管理层预期的前半程，公司的盈利空间会持续受到压缩，这也就意味着，前面提到的整改效果会被或多或少得抵消掉。

随着时间的推移，房地产企业会逐步适应这样的下行市场——这意味着在投资和销售的时候会把这一点考虑进去，另一方面，一旦市场开始往上走，投资和销售的时差就会让利润空间马上浮现出来，当然了，这些事情目前还没有出现。

总的来说，由于万科在21年和以前的失误，以及当下惨淡的市场，万科2023年的报表业绩铁定是不好看的，而2024年及以后的表现，则取决于整改与市场下行力度的相互抵消情况，另外，政策将会站在万科这一边，成为一只正向的黑天鹅。

在这种时候，屏蔽外界噪音和尽可能地理性思考，是最重要的两个事情，以上就是我的思考，供读者们参考，请你们也独立思考、得出自己的判断。

事件描述

美元债价格下跌

被解读为：市场认为万科还不起钱

引发国内债券波动、股价下跌

股价不可怕，但市场信心丧失会影响机构（金融、上游）

最可怕的是影响购房者信心

我的看法（活下去和活得更好两部分）

原因暂时不可知：信心问题or有意做空

本次事件刚轻度传导到国内债券，还没到机构，更没到购房者

政府出手进一步阻断了传导

只要经营是可以的，就问题不大（回头看，2021年的暴露反而是好事，如果推到后面更难办）

从今年的销售数据来看，依然是第一阵营；数据虽然在下降，但目前看起来还不会销售崩盘带来债务问题

问题爆发是在2021年，2022年至今在整改，预计到整改2024年见到效果

但由于销售滞后于拿地，所以在房地产下行期间，整改的效果一部分会被市场抵消掉；企业会逐渐去适应这样的市场

一旦市场往上走，利润空间就会出来，

由于21年的失误和惨淡的市场，2023年铁定不好看，2024年开始的表现取决于整改和市场下行的力度抵消情况，政策将会站在万科这一边，成为正向的黑天鹅。

至于我对万科的投资决策，还是有一些读者没有看到，在我的XX号（villike的财务自由笔记）后台回复万科，我所有关于万科的文章都在那。

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