地产的脆弱性

（原标题：地产的脆弱性）

发现雪球上的人对于地产的认知存在较大的盲区，包括很多投资甚至重仓地产的大V。他们对于地产行业的了解，也就仅限于每年甚至每月的销售排名、新增拿地等等，还有一些虚头巴脑的企业文化等等。然而，对于地产这门生意的属性、具体到业务层面的日常经营却缺乏更深入的了解。

地产是一门特别脆弱的生意，它至少有三重脆弱性：高杠杆带来的财务脆弱性、高管理难度带来的经营脆弱性、大宗原材料价格不受控带来的成本脆弱性。

财务脆弱性随着恒融碧的暴雷，大家已经见识过了，不再赘述。原材料价格不受控带来的成本脆弱性，不能聊太多，感兴趣的可以去看一下《拆解利润表，寻找护城河》。里面统计了地产公司的营收中，被最大的原材料供应商拿着了多少。

今天重点聊聊第二点：高管理难度带来的经营脆弱性。关于这一点，我之前在一个帖子中写过：

虽然房地产确实不是一门好生意，但运营能力却是挺强的。一个项目从拿地到最后交付使用，需要盖200来个章，要对接的政府和公用事业部门有住建局、规划局、消防、交通、空管、卫生防疫、自来水、燃气、供电、质监站……

内部需要对接的有设计、工程、成本、招采、营销、策划、财务等部门，外部需要协调组织的部门有建筑师、结构、机电、声学、弱电、消防、内装、灯光、幕墙等各种专业顾问，还有设计院、审图公司、造价咨询单位、总包和少则十来家多则几十家的分包单位、设备供货单位，更有成百上千的劳务工人。

如果是一个大型综合性项目，仅仅是设计建造阶段的各个乙方单位主要负责人的通讯录，就能搞个十几页。 能够在短则三四年，长则十年八年的时间内，把这么多不同背景、素质层次千差万别的人组织起来，捏合在一起，完成一个项目。

很多人对地产行业有偏见，但是你可以说它的生意模式不行，说它杠杆太高，说它的老板第一桶金有原罪，却不能否认这组织协调能力吧？

地产最大的问题，就是非标，每个项目都是不一样的。虽然过去那帮高周转的公司，一直想要全面推行标准化，也确实取得了一些成绩。但是，这种部分流程和产品的标准化，却还是没有改变行业靠项目制推进工作的模式。原因就在于，设计、施工等产品环节可以大部分标准化，但其中仍然有很多环节无法标准化。而其他的投融资、营销等环节，仍然无法标准化。

与项目制对应的是制造业的流水线。制造业的产品制造乃至销售过程和地产行业最大的不同，就在于每一样产品都是大批量重复生产，产品的工艺流程、成本核算可以高度标准化。这有利于公司决策层对于掌握全面而细致的数据。

比如曹德旺就经常在采访中距离福耀某种玻璃的生产成本是多少，通过某种工艺创新能够降低多少，如数家珍。你要去问郁亮、孙宏斌某个项目的土建、机电、幕墙、内装成本是多少，能够降低多少，如何降低这些，他们就是懵逼的。

这就是行业属性不同，决定了公司最高决策层能够了解和管控到的颗粒度不同。这种不同，决定了地产行业的管理难度极高，对于人的依赖程度很高。

这个依赖程度，又体现在两方面：一是对于人员受教育程度的整体水平要求较高，除了物业公司外，最起码得是专科。不像制造业那样，中学水平就可以。二是对于这帮员工，还不能像管流水线上公司那样去管。既要监督，又要适当放权，让他们在一线有一定的灵活性。

难就难在这个监督和放权之间的尺度上。

行业上行期，要攻城略地，就得充分的授权，得让听得见炮火声的一线人员有灵活决策权。一线的城市总、项目总、投资口/营销口/工程口等业务条线负责人，手里的权力大得难以想象。面对动辄数以十亿计的拿地勾兑和融资款、数以亿计的施工承包合同，这些地方大员很难经得起诱惑。于是，各种五花八门的跑冒滴漏在所难免。

由于是在潜规则的支配下运作的，这种跑冒滴漏的数额有多大，很难量化评估。不过，前不久孙宏斌挥泪斩元老事件，以及这两天被合作方举报的烟台万科事件，为我们揭开了冰山的一角。

就拿烟台万科这件事情来说，偷税漏税过千亿这种说法明显是夸张了，具体的金额也需核实。但里面涉及到的具体隐匿收入，怎么虚增成本，怎么向管理层控制的关联公司输送利益，都是司空见惯的。

真对地产公司感兴趣的外行投资者，不妨以此为契机，好好了解以下。

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