全国政协委员陆铭：建议将商务办公建筑用于宿舍型保障性租房

（原标题：全国政协委员陆铭：建议将商务办公建筑用于宿舍型保障性租房）

本文来源：时代周报 作者：王晨婷

步入以服务业为主导的消费城市时代，居民对高品质、多样性和个性化服务的需求不断攀升。然而，随着近20多年来城市面积快速扩张，城市人口密度大幅下降，服务经济如何更好地触及人群，如何进一步激发消费活力，成为新的课题。

2024年全国两会正在召开，代表委员们的议案、提案备受关注。

日前，时代周报记者从全国政协委员、上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭处获悉，他今年准备的其中一份提案主题就是以城市更新为抓手助推消费城市建设。

“优化城市规划建设和治理的空间布局，对于打造既高效又宜居的消费中心城市至关重要。建议打造具有‘八爪鱼式’特点的都市圈空间形态，并由老城更新和新城提档双轮驱动，强化消费城市的发展动力。”陆铭对时代周报记者说。

全国政协委员、上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭（受访者供图）

打造“八爪鱼式”特点的都市圈空间形态

“地方政府出于招商引资和企业税收的考虑，在城市更新中更倾向于提供商服用地而非住宅用地。”

在陆铭看来，由于住宅供应有限且受到高度和容积率的严格限制，像北京、上海、深圳等大城市的闲置商服用地呈现上升趋势。这不仅导致商住用地价格倒挂，而且降低了中心城区的人口密度，尤其是夜间人口密度，进而降低了城市的消费活力。

从国际经验来看，适度提升中心城区人口密度有利于释放消费活力。

以日本为例，上世纪90年代后期，日本东京虽然遭遇经济衰退，但随着空置商业和住宅用途的灵活转换，东京都区部核心区的人口密度大幅提高。而这时期日本居民的个性化、品牌化、高端化、体验式消费快速增长，极大地促进了日本经济的发展。

由此，陆铭建议，根据未来人口的实际空间分布规划人口和土地，构建紧密连接中心城市与周边中小城市的通勤圈和游憩圈，从孤立型的“太阳系”式空间布局，转变为中心城区和外围紧密连接的“八爪鱼”模式。

（图源：图虫创意）

“城市更新和新城提质的关键在于以人为本，而密度是关键因素。”陆铭认为，对于老城更新来说，应通过站城融合发展来提升城市能级和改善民生，将站城一体化开发的TOD发展模式，深度融入都市圈轨道交通沿线的城市更新中，重塑城市发展格局，打造“轨道上的城市”。

另一方面，陆铭认为，需要加强廉租房、公租房等保障性住房的“向心布局”。要探索实施建筑用途转换，将商业商务办公建筑用于宿舍型保障性租赁住房，充分发挥中心城区在集聚服务业就业岗位和消费场景方面对城市发展和吸引青年大学生的积极作用。

同时，要适当放宽大城市尤其是大城市中心城区的建筑容积率管制，促进城市紧凑发展，释放城市活力。对于现有低密度新城新区加密发展，并解决供给和需求空间不匹配的问题。推动产城融合发展、提升新城教育、医疗等公共服务设施的数量和质量，完善生活服务配套，优化交通组织等措施，引导人口向新城新区集聚。

消费中心城市需更重视“在地消费”

值得一提的是，在数字经济的浪潮中，线上消费对于消费中心城市来说意味着什么，也需要重点考量。

在陆铭看来，线上消费不仅没有削弱线下实体消费，反而通过赋能作用，为后者注入了新的活力。

“线上平台如外卖服务依赖于线下的生产制造，而线上销售和大数据分析则为企业提供了精准的客户画像，帮助企业更有效地研发产品，预测市场趋势，实现库存优化。此外，线上消费积累的丰富数据资源，为新产品开发和营销创新提供了宝贵素材，成为中国商业模式创新乃至全球竞争力的关键。”他说。

然而，线下消费的分化现象也不容忽视。在人流、居住或商业活动密度较低的区域，线上化可能导致线下流量的显著下降。相反，在人流密集的地区，线上活动替代部分线下空间后，实体空间得以释放，被餐饮、咖啡厅以及体验式服务如剧本杀、密室逃脱、桌游等新型消费所填补，这些活动不仅丰富了消费选择，还增强了线下体验。

图为上海老牌商业街南京路步行街（图源：时代周报 王晨婷/摄）

陆铭认为，站在新的历史起点上，消费中心城市需更加重视“在地消费”，强调消费的沉浸感和体验感。

陆铭建议，以（国际）消费中心城市建设为契机，发挥线上大数据和流量优势赋能线下消费，创新新的商业模式和消费新业态。顺应线下消费分化趋势，增加线下具有体验感和互动性的空间供给。

例如，在城市内商圈购物中心进行更新时，应顺应消费者个性化、品质化、多样化和数字化的趋势，积极打造社交型共享空间和“美食+社交+娱乐+文化”的消费新场景。通过构建具有社交属性的第三空间（休闲娱乐空间），吸引具有相同兴趣爱好的人群进行内部社交和消费体验。

以街区为空间载体，推广“尺度宜人、功能混合、慢行主导、特色多样”的开放式街区开发模式。同时，借鉴成都宽窄巷子、大唐不夜城、南京夫子庙、重庆解放碑、杭州湖滨路等地的经验，打造融建筑、院落、砖墙、街道、居民、生活于一体的线下情景式消费街区，构建起“空间、时间、城市、场景”的全新四维关系，实现景区与街区融合。