度过“至暗时刻”？首份REITs年报公布，净利大增

（原标题：度过“至暗时刻”？首份REITs年报公布，净利大增）

近日，博时蛇口产业园REIT公布了2023年年报，这也是公募市场发布的首份2023年年报。

年报数据显示，博时招商蛇口产业园REIT去年收入为1.81亿元，同比增长59.84%。2023年净利润为7139.97万元，同比增幅高达84.02%。

“租金水平受到一定压力”

数据显示，博时招商蛇口产业园REIT2023年度可供分配金额为1.18亿元，同比增长36.47%，这是其自2021年成立以来第一次可供分配金额超亿元。

年报提到，最终可供分配金额完成了此前扩募时预测的99%，对于产生差异的主要原因，年报认为主要在于宏观经济2023年上半年处于疫情恢复期，年初起始出租率水平处于较低位，租金单价根据市场情况有所下调，收入略低于预期。

博时招商蛇口产业园REIT包含三个基础设施项目，分别是万海大厦、万融大厦和招光物业租赁有限公司。其中招光物业对应的是去年定向扩募时新购入的光明加速器二期项目。

租金收入在三个基础设施项目的收入中均占比超80%，其中万海大厦剔除2022年1000多万元的免租金额后，总收入同比下降3%，主要与该项目平均月租金单价从140.74元/平方米下降至130.54元/平方米有关，但项目平均出租率同比提升了5个百分点。

万融大厦项目在剔除免租金额影响后，收入同比增长2个百分点，年报提出主要原因是出租率有所提升。数据显示，该项目平均出租率同比提高1%，期末时点出租率从2022年的84%提高到2023年的92%。

去年扩募的新项目从2023年6月6日至年末共收入4634.83万元，平均出租率为95%，平均月租金单价为59.36元/平方米。

在分析了南山区和光明区部分竞品产业园租赁情况后，年报认为“项目整体运营情况与市场表现较为一致，出租率及租金水平整体维持在市场合理范围内的较高水平。”

年报同时指出，宏观经济的不确定性、租赁市场竞争激烈等状况，“在一定程度上影响了基础设施项目的经营，租金水平受到一定压力。”但是，“截至2023年12月31日，因免租额低于周边国有企业免租金额带来的出租率短期内下降影响已基本恢复，出租率恢复至2021年末之前的水平。”

年报也对深圳市产业园区租赁的整体情况，进行了回顾与分析。年报称，当前深圳全市75%规模以上企业和80%规模以上工业产值集中在产业园区，但是“在整体市场需求尚未恢复，市场空置率小幅走高的情况下，2023年四季度深圳市产业园区平均租金继续走低，环比下降0.7个百分点，同比下降1.7个百分点至92.9元/平方米/月。”

二级市场大落大起，新发市场热度回到一年前

从二级市场情况来看，博时蛇口产业园REIT去年全年跌幅为44.94%，是唯二跌幅超过40%的REITs产品之一。但是今年2月以来，博时蛇口产业园REIT一路看涨，同花顺数据显示其2月涨幅为27.45%，且2月内因涨幅过高，曾在7天内连发3条停牌1小时公告。

对于整个公募REITs市场来说，去年市场上30只REITs产品均以下跌收场，可以说整个市场都进入了“至暗时刻”。

直到今年2月，在政策利好、市场回暖等多重因素加持下，REITs产品迎来一波猛涨。中证REITs（收盘）指数开年以来增长6.56%，近一月与近三月的涨幅也均在10%以上。

行情走高也刺激着新发市场上投资者的热情。以基金成立日为统计口径，今年来5只新成立的REITs产品均在5天内完成募集，且最终都采取按比例配售。

其中嘉实中国电建清洁能源REIT作为首单水电公募REITs产品，不仅只用1天就完成了募集，而且最终面向往下投资者和公众的配售比例分别为17.43%和1.94%。

而上一个面向公众配售比例不足2%的REITs产品，还是在一年前。2023年3月20日成立的中航京能光伏REIT，发行规模为29.35亿元，仅用1天时间就完成募集，最终面向网下投资者和公众的配售比例分别为0.82%和0.63%。