为什么租售比不是衡量房价泡沫的好指标？

（原标题：为什么租售比不是衡量房价泡沫的好指标？）

上一条，我用估算一线城市的人均存款，来测度房价泡沫水平，很多人不赞同，很多人在评论里说，租售比。

为什么租售比不是衡量房价泡沫的好指标？ 简单来说，这个指标就和炒股看PE一样，过于简单了。可惜投资没那么简单。如果按照这个指标来衡量：会得出中国全面推出商品房的1998年，房价就有大泡沫；一线城市的房价泡沫高于二三线；上海房价泡沫远高于香港。全都不符合我们的实际经验。

租售比指标，缺陷在未能考虑到，租金上涨，收入上涨，以及整体通货膨胀。 现在以上海和香港来说明这个问题，两者房价基本相当，但是租售比差距很大（香港3.4%，上海1.8%）。根本原因是上海和香港的一般工作收入差距大，上海2023年工资中位数是6906元，香港是18700港元，差距大约在2.5倍左右。收入的差距，决定了香港的租房成本水平比上海贵2倍以上，租售比也就高2倍左右。

所以，问题不是香港租售比高，上海租售比低，上海泡沫就大。而是香港收入比上海高2.5倍，是否合理，未来会如何变化？

请耐心看我分析： 上海的收入提升，因为人口全国流动，受全国收入水平的约束，全国收入水平提高受到制造业平均利润水平的约束。制造业利润水平，又受到出口竞争力的约束。如果用法律强制提高工资，或者印钞雇临时工扩大就业岗位，现在这些本就非常脆弱的制造业只能对外转移或者是关门。因此短期不但不能提工资，还要降低公务员的工资，避免抬高制造业人力成本。

国内搞了那么多年制造业，有那么不堪吗？也不全是，主要因为我们既要，又要，还要。还是对比香港和上海，上海既要搞补贴搞先进制造业（大飞机、芯片、生物医药），又要搞城市基本建设（地铁、学校医院），还要保持出口竞争力，甚至抽空还要扶贫和建航母，这些事都不创造短期现金流。满手抓，满手都要硬，那工资或者说人力成本肯定不能高的，不然这账没法算。 与之相比，香港既没有大规模城建的需求，也完全不指望先进制造业还能回流。它可以少收很多税，税收上来还能大部分直接用于民生，它的日子当然会轻松很多。还不算，香港资本在全世界获利，在本港进行分红和消费。 欧美的情况也类似。

展望未来：

收入提高的最终约束在进出口，得靠先进制造业把欧美往下拉，自己还得找办法突破资源瓶颈。

比如说，汽车产业，在旧的格局下。虽然中国进口车数量不多，但是合资车占了汽车利润的大头。这些利润通过，丰田、宝马的税收，股票市值，股票分红回购，变成了西方国家的高收入。欧洲汽车贸易一年顺差就1000亿美元，日本800亿，连韩国都有400亿。还不包括像是中国市场里的利润。汽车行业就养起了日本和德国的高水平生活。 汽车产业，除了国内汽车7万亿人民币的市场规模，中国2023年还需要进口原油5亿吨，2.43万亿人民币。 中国通过新能源汽车，既能解决汽车贸易逆差，又能降低原油对外依赖。理论上彻底打开了收入提升的可能性，否则光是汽车保有量提升带来的原油需求，都是生活水平继续提高不可逾越的障碍，因为多进口2倍原油，油价可能要涨5倍。

汽车和大飞机还是移动的广告牌，基本上开到哪就把中国制造业强大的广告做到哪，对手机，家电等别的产品提高附加值也极有帮助。 这件事的影响，特别是对汇率的影响，现在市场还没有定价。

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