万科2024年销售情况和现金流情况测算

（原标题：万科2024年销售情况和现金流情况测算）

破鼓万人捶，行业销售如此差的情况下，叠加万科融资模式变化，万科的现金流压力巨大，在当前情况下，销售情况依然是对于万科最重要的事情，万科平均月销多少的情况下可以在保持公开债务正常兑付的情况下维持现金流平衡。

假设万科项目开发贷融资维持正常，粗略估算如下：

2023年万科集团并表的房地产开发业务大概开支一共约2500亿，剔除拿地500亿，万科的工程开支以及各种税费开支一共2000亿，2024年万科的施工跟结算下降约30%，工程开支以及税费开支同比例下降，按七折计算约1400亿，每月工程开支116亿，同时每年支付融资利息费用约140亿，平均每月支出约12亿，2024年到期公开债务约200亿，平均每月支出归还债务款项约17亿，每月平均刚性支出约116+12+17＝145亿，万科并表约占全口径比例65%-70%，按65%计算推算每月需要全口径销售约145/0.65＝223亿维持现金流平衡。

所以万科全口径销售223×12＝2676亿的时候，万科可以维持现金流平衡，公开债正常兑付，在手现金维持稳定，由于今年计划出售资产回款300亿，所以这个销售情况下可以根据母公司现金情况适当拿地。

假如万科2024年全口径销售平均月销200亿，并表销售回款130亿，则全年资金缺口225亿，加上出售资产回款300亿，此时仍然可以维持现金流平衡，但是拿地将大量消耗库存现金，这时候现金流已经比较紧张。

假如万科全口径销售平均月销150亿，并表销售回款97.5亿，则全年资金缺口570亿，加上出售资产回款的300亿，此时，资金缺口仍然有接近300亿，几乎没有拿地能力。

万科当前并表在建规模约3700万方，已售未结2200万方，在建未售约1500万方，按单方售价15000计算，万科在建未售货值约2250亿，竣工库存约1000亿，新开工约1000万方，货值约1500亿，2024年全年可售货值约4750亿。

按可售货值50%去化率计算，并表口径可回款约2375亿，月回款约197亿，这个销售情况下，万科可以维持现金流平衡并有较大的拿地能力。

万科并表存货7000亿，在建3700万方，在建按照50%施工进度，工程造价按每平5000元粗略估算，约再投入900亿可以完工，未建2200万方，再投入1100亿可以完工，此时万科存货约7000+900+1100＝9000亿，按照15%毛利润，货值总计10588亿，减去已售未结3600亿，未售货值约7000亿，减去投入的施工资金2000亿，未售可兑现货值约5000亿，加上现金1000亿，共计6000亿，而工程应付约1800亿，有息负债约3300亿，共计5100亿，万科的存货基本可以覆盖工程应付和有息债务。

此外，万科还有1100多亿投资物业，1300多亿股权投资，2500多亿应收联营合营款项，减去其他应付1600亿，剩余3300多亿可以应对未来的存货减值，销售下降等各种突发危机。

综上，万科的资产依然是比较厚的，就算房价继续下跌，存货每年减值，资不抵债也是几乎不可能的。

而当前万科一季度全口径月销低于200亿的时候，万科的现金流就有点困难了，覆盖各种支出后几乎没有拿地能力，这也是万科目前市场的悲观预期，没有拿地能力的情况下，万科的开发业务规模将下降对应的未来的盈利能力大幅下降，在这种销售情况下，市场预期未来万科的规模将跌出第一梯队。

所以为了维持开发业务规模，在加大去化力度的情况下，万科需要将部分经营业务变现并将部分融资转为经营贷，以释放部分资金，一方面归还有息负债，增加万科的财务安全，另一方面也可以释放出现金拿地以维持开发业务规模，没有一定开发业务规模的万科将是一个瘸腿的万科，也是现在万科股价下跌的主要原因。

对于万科来说未来的关键依然是回款，万科自身可以积极作为的只有加大开发业务去化力度，加大经营资产变现，最大力度的回款以度过行业危机。

以上测算为粗略计算，可能存在不严谨的地方，如有错误，敬请指正，谢谢！

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