一线城市行动！北京、广州同日优化住房公积金政策，楼市以旧换新、取消首套房贷款利率下限……楼市宽松政策不停

（原标题：一线城市行动！北京、广州同日优化住房公积金政策，楼市以旧换新、取消首套房贷款利率下限……楼市宽松政策不停）

今天，北京和广州两地宣布了对住房公积金政策的调整和优化措施。

北京住房公积金管理中心就《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》公开征求社会意见。该办法明确指出，购买获得二星级及以上绿色建筑认证、采用装配式建筑技术建造或符合超低能耗标准的住宅，购房者在申请住房公积金贷款时将享有额度上浮优惠。具体而言，最高贷款额度可在现有基础上上调40万元，从而使符合条件的购房者最高可获得160万元的公积金贷款支持。此举旨在通过金融杠杆激励，引导公众优先选择环保、节能的高品质住宅，有力推动首都建筑行业的绿色转型。

与此同时，广州住房公积金管理中心发布了关于调整个人住房公积金贷款最高额度的通知，新政策自4月9日起正式生效，并具有5年有效期。根据通知内容，凡在广州行政区域内购买自住住房并申请个人住房公积金贷款的缴存人，其贷款额度上限有所调整。单身职工申请贷款时，最高额度由原有标准上调至70万元；而对于夫妻双方或多人共同购买同一套自住住房并共同申请公积金贷款的情况，最高额度则提升至120万元。该政策明确废止与之相悖的原有规定，确保新的贷款额度标准得以顺利执行，旨在减轻购房者负担，特别是对刚需及改善型购房需求给予更大力度的支持，进一步稳定当地房地产市场，促进民生福祉提升。

近日，楼市宽松政策不断，包括住房以旧换新、阶段性取消个人住房贷款利率下限等。

超30城表态支持住房以旧换新

近期，多地政府及相关部门纷纷出台“以旧换新”政策，旨在通过多种途径助力居民卖旧买新，加速旧房出售，刺激改善性住房需求。这一系列举措以直接收购、中介合作、发放补贴等方式展开，旨在优化一二手房市场联动，促进房地产市场循环修复。

4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全市目标完成二手住房“以旧换新”交易10000套，以期进一步激活二手住房市场活力。紧接着，4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布公告，宣布在梁溪区试点开展商品房“以旧换新”项目，由梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，同时居民在集团下属在售项目新购商品住房，首批名额为200名。此外，江苏常熟也推出相关政策，对“卖旧买新”购房行为给予契税补贴。

2023年以来，“以旧换新”已成为政策支持改善性住房需求的重要手段。中指研究院数据显示，已有超过30个城市明确表态支持此类政策，如盐城、苏州、沈阳等地发放购房补贴，宁波、盐城、济南等城市则联手开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，允许购房者锁定新房房源，同时委托经纪机构出售旧房，交易成功则购入新房，失败则退还新房认购金。苏州相城区、郑州、连云港等地国企或开发商直接收购旧房，所得款项可用于购买相应项目新房，其中郑州的收购计划旨在补充保障性租赁住房供应，实现保障房与二手市场的良性互动，推动房地产市场整体修复。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期内，“以旧换新”政策有望通过一二手房联动，有效提升楼市活跃度。考虑到多地已公布保障性租赁住房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或将成为重要途径。预期未来会有更多城市跟进推行“以旧换新”政策，以释放改善性住房需求潜力。

克而瑞统计数据显示，2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。

李宇嘉进一步分析，虽然在存量房源丰富、供求关系显著变化的背景下，政府适度低价收购部分优质中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房具有一定合理性，但大规模收购可能受制于财力与债务约束，且政府在匹配供需方面并不具备明显优势，可能导致手中房源难以消化，使政策执行陷入困境。

李宇嘉建议，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。同时加大对新房与存量房源的公共配套完善与老旧小区改造力度，提升房源的宜居性与舒适度，最终依靠市场力量推动存量房交易与新房市场的有效循环。

至少10城阶段性取消首套房贷款利率下限

进入4月，全国各地针对首套房房贷利率政策的调整动作频繁，旨在积极应对当前房地产市场的持续下行压力。据统计，自4月1日起，至少有青岛、济宁、赣州、南昌、新余、九江、潮州、汕尾、烟台、安庆等十个城市采取阶段性措施，取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，旨在为购房者减负，提振市场信心。

值得注意的是，此前有消息称石家庄市银行将于4月1日起统一上调首套房贷款利率。然而，经财联社记者核实，石家庄市并未实际执行此项调整，首套房贷款利率仍保持稳定。这表明，在各地密集调整房贷政策的背景下，不同城市的具体措施可能存在差异，需以当地官方信息为准。

近期各地密集出台房贷利率调整政策，其深层次原因是今年一季度全国商品房市场交易规模显著下滑，已触及近十年来的新低点。据中指院数据，2024年第一季度，重点监测的100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期大幅下降约四成，凸显出当前房地产市场的严峻形势。

对此，业内人士普遍认为，取消首套房贷款利率下限是各地政府基于房价走势、房贷定价规则灵活施策的表现，体现了国家层面优化房地产政策导向正在各地逐步落地，有助于稳定市场预期，营造持续宽松的政策环境。李宇嘉指出，若新房价格指数连续三个月呈现同环比双降，这一现象或将演变为趋势性调整。

李宇嘉进一步分析称，尽管一季度二手房市场表现相对稳健，主要得益于中低价位、中小户型房源，尤其是前期深度降价房源的成交活跃，但开发商新房销售普遍遭遇打折促销却难挽颓势，市场情绪依然低迷。预计未来会有更多城市的房价指数出现下跌。

谈及购房者的支付能力和购房意愿，李宇嘉认为，目前居民收入、就业状况以及对未来预期的不确定性，导致其对购房的支付能力依然偏弱。随着存款利率持续走低，居民加杠杆购房的意愿减弱，预示着房贷利率仍有下降空间。他指出，未来不排除通过进一步降低房贷利率来刺激购房需求，以期支撑房价企稳。

本文源自：金融界

作者：子宽