万科郁亮深陷“举报门” 业绩下滑债务缠身如何自救？

《投资者网》叶芯

房地产行业持续低迷，万科企业股份有限公司（下称“万科”，000002.SZ）也迎来了相对艰难的一年。

Wind数据显示，截至4月9日收盘，万科的股价创下近8年来的历史新低，为7.99元/股，市值865.13亿元，市盈率(TTM)7.84倍。今年以来，万科A股下跌约24%，远超地产行业跌幅，行业指数跌幅约11.73%。

在万科股价低迷的背后，公司基本面也承压。3月底，万科发布了2023年业绩报告，2023年，万科营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。而或受偿债压力影响，为补充现金流，今年以来万科已经多次“甩卖”资产。

然而，屋漏偏逢连夜雨。一封实名举报信，让万科和万科董事会主席郁亮陷入了一场舆情风波。

深陷“举报门”

4月1日，烟台市百润置业有限公司（以下简称“烟台百润置业”）通过微信公众号“烟台万林企业管理咨询有限公司”发布了一篇名为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章，其中矛头直指郁亮。

文章中提出了多项指控，包括非法设立金融机构放高利贷、欺瞒股东挪用项目建设资金、操控皮包公司获违法收入并私分、搞投机为团伙高管牟利、低价出售项目资产牟利、万科管理人员涉嫌偷税漏税、使用隐匿收入、虚增成本等手段侵吞国有资产等。

举例来看，文章中指出，郁亮利用万科的品牌优势，在全国范围低价拿地，并与政府进行利益捆绑，以房地产为掩护从事非法活动。而这些非法活动所获取的资金，正是通过万科旗下的“影子银行”如万鹏（北京）投资管理有限公司和红色崛起资产管理有限公司等进行的体外循环，最终流入了个人腰包，等等。

这篇举报文章末尾，由十家公司联合署名、盖章。这十家公司，分别为烟台佳宸房地产有限公司、烟台万林企业管理咨询有限公司、烟台市百润置业、烟台宏宸企业管理咨询有限公司、烟台盈兴企业管理咨询有限公司、烟台明迪投资有限公司、烟台宸智商贸有限公司、山东宸予锦商贸有限公司及、烟台博疆商贸有限公司、烟台盈泰企业管理咨询有限公司。

这些企业都是万科的合作伙伴，都与万科成立过公司，在与万科的合作中，扮演小股东角色。

举例来看，烟台市百润置业成立于2017年8月，同年10月与万科合作成立烟台创盈房地产开发有限公司，其中万科持股51%，烟台市百润置业占股30%。

一封举报信，一石激起千层浪。面对这些指控，万科迅速做出回应，予以否认，并表示相关内容“严重失实”。万科强调，已经进入司法程序的纠纷，相信法律会给出公正的判断。同时，万科表示将采取法律行动维护公司的合法权益。

或受此影响，举报事件发生以来，万科股价4月以来下降11.22%，市值由月初的981.69亿元，蒸发了116.57亿元。

曾经的合作伙伴，如今反目成仇，兵戈相向。事实上，万科或早已自顾不暇。

业绩下滑债务缠身

时值地产行业低迷期，在行业企业“雷”声阵阵的行情下，万科挺到现在，实属不易。尽管如此，要如郁亮喊话所言“万科要继续活下去”，仍不免面临重重挑战。

2023年，万科首次出现营业收入与净利润双双下降。财报数据显示，2021年、2022年、2023年，万科的营业收入分别为4527.98亿元、5038.38亿元、4657.39亿元，分别同比变动8.04%、11.27%、-7.56%；归母净利润225.24亿元、226.18亿元、121.63亿元，分别同比变动-45.75%、0.42%、-46.39%。

在盈利能力上，2023年万科的税前毛利率15.7%，同比下降4.7个百分点；净利率4.39%，下降到历史最低位。

此外，2023年万科拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。这也是万科上市33年以来首次不分红。

业绩承压，万科还面临债务压力。wind数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；今年上半年内，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，加上12.3亿美元的境外债券，合计约150亿元债券到期。

此外，财报显示，截至2023年末，万科短期借款10.64亿元，一年内到期的非流动负债就高达650亿元，长期借款1977.64亿元，应付债券589.71亿元。同时，公司还有2216.88亿元的应付账款。

而截至2023年末，万科的货币资金为998.14亿元，较2022年末的1372亿元出现大幅下滑，同比下滑了27.25%。值得注意的是，万科货币资金上一次不到1000亿元还是在2016年末。

随之下降的，还有公司的现金短债比。该指标由2022年的2.13，降至2023年末的1.6。业内人士分析认为，当下房企现金短债比要＞2.0才比较安全。同行业内，房企旭辉控股爆雷前披露的报表，现金短债比是1.6。

而在销售端，万科销售额与销售面积均呈下滑态势。2023年，万科销售规模保持在行业第二，实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。合同销售面积达2466万平方米，同比下滑6.24%；销售均价为1.53万元/平米。2024年1-3月，万科销售额580亿元，同比下滑42.8%。

而在拿地上，2023年万科累计新增40个开发项目，累计拿地建筑面积约569万平米。不过，在今年第一季度，万科并未有任何土地投资项目。

而这或许与今年以来万科自身现金流紧张有关。今年2月，万科以七折价格“断臂”甩卖上海七宝万科广场的50%权益，折价抛售后回笼资金23.84亿元；3月，万科拿出上海中区广场做抵押贷款，“补血”14亿元用于偿债；同月，因流动性风险，惠誉、标普、三大评级机构全部下调万科评级。

为了“活下去”，万科管理层自愿将月薪降至1万元。据万科2023年报，在公司全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金。此外，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

值得肯定的是，万科并未进行大规模裁员。财报显示，万科员工总人数2022年末13.18万人，2023年末13.11万人，2023年仅减少了700人。

正值万科的多事之秋，降杠杆、确保财务安全底线、稳固经营基本面成为万科的当务之急。面对合作伙伴的举报，郁亮也亟需给出答复，重新获得市场的信任。

今年以来，尽管中金公司、国信证券等多家国内证券机构给予万科“推荐”“买入”“增持”“跑赢行业”评级，但目标价出现大幅下降。其中，国泰君安谢皓宇团队于今年1月19日给出增持评级以及25.4元/股的目标价，3月29日报告则维持增持评级，但目标价变成11.53元/股，仅一个月余时间，目标价下调了55%。（思维财经出品）■