小作文引爆地产板块，拆解一下收储政策的逻辑

（原标题：小作文引爆地产板块，拆解一下收储政策的逻辑）

今天，最大的新闻，无疑是彭博的地产小作文，传高层正在考虑由地方政府出面，「收储」，也即，从地产开发商地方，买入存量的新房，然后改造成保障房或者经济适用房。

不管你信不信，反正首先，二级市场信了，今天地产和建材领跑A股所有板块，涨幅第一的房地产ETF，$房地产ETF华夏(SH515060)$ ，盘中一度暴涨了4%多，日终涨了1.9%，你从近5日板块涨幅来看，地产和建材，也是分居第一、第二，下图，关键是，我看了一圈几乎有所的地产ETF，最近几天，份额确实都是净流入了，说明，市场里有人相信。

其次，有地方政府已经开干了（类似的模式），杭州临安发了一个公告，说要收购一批商品房，作公共租赁住房，且约定了非常明确的房源收购的范围，比如单套面积不超70平，从今天开始，一直到5月24日，有相应房源的开发商，就可以报名了，政府相关的主体，从符合要求的房源里，直接买入。

政府「收储」这个事，简单理一下逻辑。

1、地产的问题，从政府的角度出发，本质上，是一个财政问题，从地方政府的角度看，其收入，可以归纳为三块，一是自身预算内的（税收等），二是预算外的（主要是土地出让金，也就是卖地收入），三是上级政府的拨款（转移支付）。

2、97年启动分税制改革后，地方政府的收入中，大头，变成了房地产相关的营业税，和土地出让金，所以，地方政府能不能顺利运营周转，核心是看，地产开发商，能不能持续的从地方政府手里买入地皮，如果土地出让金下滑，那么地方政府的收入端，也会断崖式下滑。手里没把米，叫鸡都不来，兜里没钱，没有财权，就没有事权，也就没法干活。

3、那么，我们知道，房子分一手房（新房）和二手房，对政府来说，如果一手房和二手房是两个完全分割的市场，那么假设风险千头万绪但精力有限，它大可以先不care二手房是涨是跌，交易情况如何，因为二手房交易的契税等，和一手房带来的土地出让金收入相比，属于小巫见大巫。

4、但目前的现实是，在购房力量总体下行的情况下，按照财新的说法，因为房企暴雷，很多人对期房失去了信任，所以优先考虑二手房，甚至折扣力度大的法拍房，这就导致一手房，也就是新房市场，供需更加不平衡，供给多，需求少。

5、比如，全国现在新房库存最夸张的两个地级市，广东韶关、青海西宁，去化周期是153个月、113个月，也就是说，按照目前的销售速度，光是存量的新房，就够卖12年、9年。而合理的去化周期，是12-14个月，看全国百城均值的话，现在是25个月，是合理值的2倍，其中41个城市，去化周期在36个月以上，也就是偏离合理值2倍以上。

6、那么，这个「收储」政策，你从地方政府的角度看，逻辑是这样的，我最终的目的，是要土地出让金收入恢复，那么就得让开放商重新买地，但开放商手上没钱，只有一堆刚建好、甚至还没完全建好的新房，但卖不出去，而有限的购房需求，还是倾向于二手房，且各地限购政策放开后，二手房的挂牌量反而大幅上行，导致二手房的供给更加充分了。

7、那怎么办，现在这个传闻的「收储」政策，就是，让银行（国有银行）给地方政府放贷，然后，让地方政府，从开发商地方，直接把卖不动的新房，一栋一栋的买回来，价格呢，可能是周边二手房市价的7折、8折。

8、对开放商来说，7折、8折也很好，因为可以快速回笼资金，本来，地产公司属于腹背受敌，资产端新房卖不出去，卖不出去的东西，实际的价值就是无限接近于0，且负债端还要继续还银行利息，那么资本市场给它定价的过程中，是按资产和负债双杀的逻辑定价的，而新政策如果实施，那么虽然资产出售打折了，但好歹卖出去变现了，现金流好转了，把银行的贷款还上一部分，有息负债也少了，那么，至少是边际好转的，股价修复一点合情合理。

9、但是你最终发现，这个「收储」政策，本质上，是供给侧的政策，从开发商地方收购新房，减少市场里新房的供给，解决开发商短期的现金流问题，但是，光靠这个政策，是不够的，因为它似乎，没有解决需求端的问题。

10、对需求来讲，唯一直接的好处是，开发商缓过来后，有更大的概率确保其他已出售的新房的顺利保交楼，恢复老百姓对新房的信心，从而带动市场好转。

11、整体来看，这里的价值链，大概是这样的，地方政府，原来把地皮，相当于面粉，按8块钱卖给了开放商，然后开放商把面粉做成了面包，本来想10块钱卖掉，但没人买，没人买的面包，实际价值就是无限趋近于0，这时候，政府就说，那我7块钱把你的面包一起买了吧，开发商看似亏了不止1块钱，但如果不按7块卖，肯定会亏得更多。

12、总之，有政策，比没有政策好，边际肯定是改善的，但是，仅靠这个政策，似乎也无法解决更多需求端的问题。

13、题外话，如果这个政策实施，唯一可以确定的是，因为上述的过程，参与的银行，主要是国有银行，那么，在下阶段的信贷市场中，国有行的份额会进一步抬升，股份行、中小行的份额会被进一步挤出。下图，分别是，24年、23年的一季度央行货政报告，可以看到，24年一季度，中资中小型银行贷款新增额，同比少增近16%（5万亿到4.2万亿），幅度远超大行，最终，使中小行资金，进一步流入债市。

......

目前的房地产环境，完全不同于以往，情况非常复杂，单一政策大概率很难真正起效，需要的，是一套组合拳。

我也不太懂，但是有三个想法，可以分享一下。

1、从需求端着手，进一步压降居民存款利率，肯定是正确的方向，表舅一直说，今年最大的风险，是居民无风险利率下行不够快，其实，在房地产领域，同样适用，我举个最简单的例子，表舅有个亲戚，年初拆迁分了一套房，大概80平米，周边的二手房均价1万左右，他一门心思就想卖，因为80万市价的房子，一年的房租一共就1万2，租金回报率1.5%左右，而楼下的农信社，（当时）存款利率（贴息后）超过3%，这促使他积极卖出，增加了市场的二手房供给。

从今天的新闻看，招行，也从今天开始，暂停了高利率的智能通知存款，原来签约的，今天开始全部作废了，这都是正确的方向，说实话，监管在这块，其实是动晚了。

现在新的问题是，存款整顿后，理财成了新的资金蓄水池，理财规模跨越式攀升，从降低居民无风险收益的benchmark的角度看，这不是什么好事。一方面，居民奔着高业绩基准、高过往收益的表现，买入进去；另一方面，面对1.8%回购价格，2%的存单价格，2.5%以内的信用债，理财子的投资经理，你说有什么好配的？

最后，又是抬升无风险利率，压制了房产等其他资产的配置性价比。

2、没有人不想住好房子，以旧换新的需求，肯定是有的，但是房子作为一种商品，在国内，最大的问题，是透明度太低了，尤其是新房。有没有可能，通过机制的建设，提高新房全流程的透明度？类似透明厨房，食客看着厨师操作的全流程，是可以为食物付出溢价的。

3、跳脱出来来看，要注意到，现在的很多问题，本质上，还是因为，我们处于美联储加息的大周期中，咱们的地产周期，是加息周期叠加了人口等其他周期，问题自然会放大，如果美联储开启降息周期，那么，工具自然也可以多一点，比如降存款利率这事，在降息周期，显然阻力会小很多。