大超预期的地产政策，能否带来行业的反转？

（原标题：大超预期的地产政策，能否带来行业的反转？）

很显然，地产政策大超预期！

那紧接着问题就来了，这些政策能否推动地产行业的反转，进而推动中国的信用周期重回扩张呢？

地产政策四连发：

（1）首套房贷首付不低于15%，二套不低于25%;

（2）下调公积金贷款利率0.25个百分点;

（3）取消首套和二套房商贷利率下限;

（4）政府可酌情以合理价格收购部分商品房，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，可带动银行贷款5000亿元。

尽管此前市场对于政策有一定的预期，但是更多的集中在房地产收储领域，对于降低首套以及二套房贷款比例的预期并不强烈，这其实是相当于允许加杠杆的比例进一步的抬升，而大家一直说的贷款利率偏高的问题这一次也明确给了政策，这意味着存量房配套的LPR也可能下降或者直接继续下调存量房的贷款利率。最后就是虽然收储的问题没有给出具体的安排，也鼓励地方政府以及国企进行回购，并且给出3000亿规模的再贷款资金的安排，如果效果很好，不能排除这个金额继续加大。

房地产问题一直是压制资本市场以及全社会风险偏好，进而压制信贷扩张的最核心原因。

今天公布的最新地产数据，1—4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，严重拖累固定资产投资，也成为拖累内需的最主要因素。

4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，而按照当前销售速度加上竣工结转的面积，待售新房的去化周期大幅高于正常的18个月以上，再加上存量二手房的库存量，整个地产的销售压力其实是非常大。我们这一次地产下周周期的时间已经远超历史上同期，同时不断走低的房价还严重削弱了居民的资产负债表，进一步压制居民消费的意愿，从而对经济形成持续的拖累。

1-4月房地产新开工面积2.35亿平米，同比下滑24.6%，目前地产企业的压力导致拿地开工减弱，进而往地方政府的财政收入上传递，加大地方政府的债务压力。

其实从最新的地产数据的情况，以及在过去的2-3年的传递链条也可以清楚的看到，地产的库存去化其实是这一切的源头跟核心，而地产的去化依赖三个方面：第一，居民的收入的提升或者老百姓手中的财富，杠杆水平；第二，房价的高低；第三，购房的意愿以及成本问题。现在情形是，部分城市房价已经明显回落，但是居民购房加杠杆的能力变弱，政策就降低购房的门槛包括首付以及利率的下调，同时鼓励国有企业以及地方政府回购消纳存量库存。

要说老百姓完全没有购房，租房的需求，那肯定是不可能的，20年开始到24年，这五年的大学毕业生分别是，874万，909万，1076万，1174万以及1179万，总人数超过5000万；而最近3年的高考人数分别是1193万，1291万以及1353万，考虑到目前的大学升学率，起码最近的5-8年之内，地产的真实需求还是很大的，无论是购房还是保障房，未来的可消化库存的空间是足够的。

而拉更长的时间周期看，2000到2018年以前，中国出口人口数还都维持在1500万以上，平均也在1600万以上，所以更长一点也没有这么悲观，只是因为近几年地产下行周期放大了人口这个预期跟影响。而在一个相对长的时间内维持10亿平米的消费面积，比如说10年概率还是较大的，但是我们今年前4个月销售只有2.9亿平米，新开工2.3亿平米。而且一旦现在没有供给，现在的超低新开工情况，会对远期核心城市房价带来上行的压力。

当然，我们得承认房地产面临的确是中周期的下行趋势，这次叠加了更为严峻的短周期下行压力，但是这不妨碍对更远的地产可以稍微乐观一点，回到我们开始讨论的话题。这次地产政策能带来什么，是不是可以立马推动地产行业的反转？首先我觉得有一个非常重要的时代定位需要考虑：房住不炒。那么接下去我们可能会看到的情况或许是：

（1）更多的地方政府以及国有企业开始进入 市场购房，推动地产销售的缓慢回温，当然可能依旧有很多二手房出来；

（2）部分刚需或者置换在更低的首付比例刺激下开始进入市场，核心城市的库存开始慢慢去化，非核心城市可能还面临销售压力；

（3）核心城市核心地段的房价开始企稳后，逐渐支撑向好的预期，强二线城市库存有较为明显的去化，慢慢推动房价企稳；

（4）非核心城市的库存可能需要更久的时间周期慢慢的去库存，而且价格预期并不好。

如果上面的这样情况没有出现，我相信依旧会有更多的政策出台，稳地产预期

换句话说如果我们把地产比做股票，后面应该是：从持续下跌转为逐步放量缓跌，然后逐渐震荡企稳的状态，上行趋势依压力山大。信心的疲软不是一两天可以解决的，而且长期的问题确实大，需要更多的政策来解决。

如果我们把地产的新开工面积显著回升作为地产反转的条件，那么看即使出了这么多政策，恐怕短期我们依旧看不到，房地产企业的信心恢复需要更久的时间。但是我们大概率看到的是，非常显著的好转，尤其是地产库存去化上。这意味着部分地产企业以及下游的难过的日子会缓解一些，但是整个中上游压力或许依旧大。

大利好当然是大利好，但是关于地产，一直的期待都是改变下行的斜率而不是方向 ，只要不再对经济形成更多的拖累，也就很好了。

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