重新定义房地产，该怎样看待地产股？

（原标题：重新定义房地产，该怎样看待地产股？）

4月下旬以来，支持房地产的政策连续推出，从解除限购、收购存量房、到降低首付、降低利率等等，几乎每隔几天就抛出一个重磅消息。目前为止，这一轮的支持力度，已经超过了2014年开始那次，甚至首付更低，利率更低，降库存的态度更坚决。

与之相伴的，是地产股全面大涨，从4月25日至上周收盘，短短14个交易日，中证全指房地产指数就上涨了28.5%。由此，很多原本在嘲笑房地产的人，也被几根阳线改了三观，开始拥抱地产股了。

周末，我在雪球发了个讨论帖，发现很多新进来的趋势投资者，此时还不知道自己在做的事意味着什么，他们只看到了股价在涨，但对房地产行业的现状和未来并没有深入的理解，甚至连一些行业的基本常识都知之甚少。

房地产行业和大多数行业所不同的，是从销售端到利润兑现，基本上都需要两到三年的时间，由于前两年工期经常中断，现在的结利周期还要拉长。

过去3年，全国商品房销售额已经从18.19万亿跌到了11.66万亿，今年前4个月，全国商品房销售额更是只有28067亿元，同比下降28.3%。

可以明确地说，未来两三年，房地产开发行业的利润都不会有什么起色，这是过去几年销售低迷的结果，是房企结利特殊性所导致的，没法改变。当下的主要期望，是销售端尽快恢复增长。这样即便利润表现不佳，销售业绩能够有大幅回升，一样可以拉动市值。

正因为如此，我才判断后面市场会出现明显的分化，因为一大批房企从2021年下半年开始就不再拿地了，还有些是在2022年和2023年陆续停止拿地的，这些公司未来3年的销售业绩，即便有偶尔爆发，整体上也只会越来越差。

过去半个多月是行业性普涨，后面至少有一多半地产股会出现明显回调，有些甚至会大幅回落。真正能稳定上升的，是那些从2021年下半年以来，一直都在保持拿地节奏的公司，它们才是这一轮利好的最大受益者。

再泼一桶冷水，近日在地产股大涨的同时，却传来了中南建设、世茂股份要终止上市的消息，我为什么最近苦口婆心地在讲——大家要客观面对这一轮地产股的大涨。现在追涨买入，如果买错了公司，最差的结果不是买高了被套，而是在一片大涨声中血本无归！

周五，几大措施集中出台后，我的感慨是“见到光了！”这4个字，对我来说份量很重，过去3年，作为前地产从业者，很多我亲眼看到的景象，真可谓刻骨铭心。

其实对于解除限购、购买存量房、降低首付、降低利率等等，我是早有预期的，并没有太多感触，但那六个字——“人民性、政治性”，泪目啊！@今日话题