万科获招行牵头200亿银团贷款！近两月新增融资额累计达300亿，地产政策“工具箱”还有哪些空间？

（原标题：万科获招行牵头200亿银团贷款！近两月新增融资额累计达300亿，地产政策“工具箱”还有哪些空间？）

据多家媒体报道，万科实现融资重大进展，获招行牵头200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截止目前已到账100亿。叠加此前万科已获得5家商业银行共计100.39亿元贷款（含授信），万科近两月来新增融资额累计达300亿元。

对此，万科方面表示，此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。“公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。”

今日盘面上房地产股跌幅靠前，受此消息影响，万科A午后开盘暴力拉升后反复震荡，截至发稿跌1.38%，报9.27元。

房地产利好纷至沓来

上周五（5月17日），央行和金管总局公布一揽子房地产宽松政策，全国首付比例下限降低至历史新低，取消全国层面首套二套住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率。

5月22日，湖北省住建厅联合省财政厅、自然资源厅、人民银行湖北省分行、国家金融监督管理总局印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。其中提到，取消住房限购政策，满足居民刚性和改善性购房需求。降低购房门槛。将首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。支持国有企业收购二手住房，为卖旧买新“搭桥”，收购二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置房、人才房、保障性住房等；鼓励开发企业、经纪机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.775%和3.325%。

广州市房协发布《广州市住房“以旧换新”活动倡议书》，此次活动由广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发起倡议，参与的首批房地产项目有122个，中介机构有12家，活动时间为2024年5月25日-11月24日。《倡议书》提到，鼓励房地产开发企业结合自身实际，为换房人提供无忧选购新房服务，包括锁定新房房源、首付宽限期、无责任解除新房认购协议并退还订金，以及为换房人提供购房款折上折、购房大礼包、减免物业服务费等优惠；鼓励房地产开发企业成立专门的“售旧”服务团队，与房地产中介机构加强联络，为换房人提供更精准的“售旧”服务。

此前，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于支持刚性和改善性购房需求的通知》，主要包括实施购房补贴、加大公积金支持力度、调整现房再交易管理政策等。实行现房销售的商品住房（现房是指新建商品住房在售时已达到竣工验收条件，以房地产开发企业在销售现场公示的房屋竣工联合验收意见书为准），由“取得房屋买卖合同备案证明满2年，且取得不动产权证后才能上市交易”调整为“在完成新建商品住房网签合同备案并取得不动产权证后即可上市再交易”。

地产政策“工具箱”，还有哪些空间？

海通证券表示，此轮房地产优化政策将显著提振中国经济，中性情形下实际GDP增速有望达到5.5%左右。海通证券研报显示，在本轮地产政策出台前，截至一季度末，房地产业拖累GDP大约0.38个百分点。调降房贷利率和首付比例、放松限购等措施能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。

中信证券研报认为，2024年房地产政策目标和房地产市场所处的客观环境与2008年有所不同，但政策的市场化取向有一致之处。2008年全社会个人杠杆率偏低，2024年差别化住房信贷政策仍有优化空间，且政策增添了地方国资平台收储存量房这一新的去化手段，通过市场化机制可能形成从一线城市到二线城市的阶梯式渐进复苏浪潮。

国金证券首席经济学家赵伟称，以2008年、2015年两轮稳地产时期为鉴，居民购房政策支持中，首付比、房贷利率已降至历史最低，后续稳地产政策重点跟踪财税端。购房税费减免方面，本轮稳地产针对住房换购者推出满足一定条件予以个人所得税退税优惠，而对于购房税费优惠、个税住房贷款专项抵扣等政策尚未有较大调整，可能成为后续稳地产储备政策。

地产“去库存”方面，地方国企助力地产“去库存”若要见效，“准财政”和央行再贷款等支持力度或仍需加大。若要将全国广义库销比降至18个月，在不考虑销售大幅回升的情况下，广义住宅库存需减少近6亿平方米，按照2024年一季度全国新房出售均价估算，所需资金或超5万亿元，PSL等“准财政”、央行再贷款等支持力度或仍需加大。

出于防止新增隐债，地方政府组织地方国有企业收储项目或需中央财政贴息或折价收购才可维持保障房项目自平衡。截至2024年3月，我国一线城市和部分强二线城市租金回报率均处于3.5%以下。要实现防止新增隐债、项目自平衡，或需中央财政对收储项目贷款贴息，或各地因地制宜根据租金不同收益率水平折价收购当地住宅库存。

那些公司将受益？

海通证券分析，房地产及相关产业对A股盈利有显著影响。2016年前，房地产板块及带动的钢铁、建筑等产业归母净利润占A股约10%。近年来，随着地产下行，房地产及产业链对A股盈利构成负向拉动，2021年以来拖累效应显著。2023年，政策支持下地产基本面改善，预计有助于A股盈利回升。在不同地产销售增速假设下，预计A股归母净利润同比增速为5%-8%，地产链对A股盈利贡献率在-1至1个百分点左右。

中泰国际金融有限公司首席经济学家李迅雷近日接受采访表示，现在刚需可以考虑买，但你也要考虑一下机会成本。比较一下买房出租的租金和你直接租房子哪个更便宜，买房还有三四个点的房贷，最后可能还不如租。当然也有很多年轻人说结婚了都没有房子有点说不过去，那就买吧。虽然房地产最近表现不好，但拉长时间看一直是跑赢A股的。回顾历史，不仅A股跑不赢房地产，全世界大部分股市都跑不赢当地房地产。

中信证券分析，房地产企业面临的挑战，既有房价持续下降对净资产和报表盈利能力的冲击，也有存量不良资产（主要是2019-2021年获得的价格偏高、去化困难的土地）占压资金，导致ROE不断被拉低的困扰。政策有能力稳住核心城市房价，从而有助于聚焦核心城市的龙头房企保持新增土储的盈利能力。政策更可能透过购买存量开发产品和土地来降低开发企业的不良资产规模（但估计只能是高线城市部分），从而提升企业的ROE。总体来看，现阶段业务更加聚焦核心城市，融资渠道通畅，产品能力较强，地方深耕互动能力较强，且具备一部分优质资产从而有助于消化去库阶段性亏损的公司更具投资价值。

国联证券发布研报称，当前地产景气在底部，而基于首付、贷款利率政策来到历史最宽松阶段，部分区域限购政策陆续放松，居民购买力有望释放，在此背景下，后周期板块估值、经营也有望迎来双拐点。估值端，反弹十分及时，与政策同步，且领先于地产销售拐点；经营端，白电、厨电等与地产新房关联度虽然有所下降，但影响幅度仍分别为20%、50%左右，考虑二手房影响、关联更大，地产景气改善有望带动装修需求的回暖。值得一提的是，政府推动土地回收及存量房收购，纾困房企资金，前期坏账计提较多的企业也有望受益。

本文源自：金融界

作者：子宽