Reits的初印象

（原标题：Reits的初印象）

早阵子说涉REITs纳入沪深港通的安排，於是看了下。我发现能找到Reits的资讯很少，也很少人讨论。先自己记录一下了解到的事。（不一定对，也不是从精准会计角度出发，拿个感觉）

Reits有二种，这次只针对前者作讨论，而且资产在香港。

—以租金(或运营外包服务)为主要收入来源的基础设施，如仓储物流丶产业 园丶数据中心丶保障性租赁住房等；

—以收费为主要收入 来源的基础设施，如高速公路丶清洁能源丶水电气热市 政工程等

Reits很特别的地方跟上市公司（股票）不一样的，就是Reits最少90%的收益需作分红回给持有人。其次是Reits的分红不以净利润作依据，而是根据可分派收入。为了更深入了解区别，我自己针对年报的盈利报表研究了下。

左面是年报的数据，我再根据各明细再分拆，对应右面消除项目，结果15)的可分派收入大概相同的，小小差异源於管理人费用在营利表及其他回补的数据有小小出入，但大体相若。

公式：年内（亏损）／溢利 加回 ：管理人费用，投资物业之公平值变动，衍生金融工具之公平值变动，非现金融资成本，递延税项＝可分派收入

而利润表报上的管理人费用，投资物业之公平值变动，衍生金融工具之公平值变动，非现金融资成本，递延税项均可以与利润後回补的那些数据对冲，因为是同等的，主要体现在涉不涉现金的流出。

＊上面为年报显示的数据

所以其实可以忽略管理人费用，投资物业之公平值变动，衍生金融工具之公平值变动，非现金融资成本，递延税项的变化，因为这些都不影响到收分派收入，就是分红的金额。得出简化版如下：

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Reits，

许多人提到最重要就是收入要稳，出租类别那当然是收入跟出租率。单看租金加停车埸收入是有所下降。但是连同相关收入（管理费加冷气费） *年报里显示，其实看综合收入还是可以的

不过再细看一下相关数据，我发现其实整个物业收入净额其实是相当稳的，一年大概3.3亿多（收入—支出)，2011年及2019年我是拿来作极端情况看看。

那第二个问题就是利息的变化影响了，这个确实是一项主因影响可分派收入的元素。排除利率掉期，从定期借贷利息看，近年加息是有点影响。但是我发现最终可分派收入其实没太大变化，近年平均派2亿的水平。考虑到目前利息应该顶天了，未来应该会下降回来吧。

我再看了看当时11年及09年的股价水平参考，当时分别1.77块及1.45块，但当是的收益才2亿，目前在3.3亿，考虑到可分派收入也比当时多出45%（当时大概0.12及0.109），相当於当时的股息率6.79%及7.59%。

*數據很多，有可能不全對，只作參考參考～

发现香港这些本地资产（收租）估值有点惨。如果目前情况看接近10%股息率，作为Reits类别，负债率也很低，主业也很稳定，派息按可分派收入，排除了很多不影响现金流的因素，最低分派率也有规定，确实有些意思。

就是流动性有些低。

话说这麽看，是不是十年就能收回所有本金了。之後就是永远地成为包租人了？

$泓富产业信托(00808)$ $阳光房地产基金(00435)$ $置富产业信托(00778)$