房地产新政密集落地 楼市的齿轮悄然转动

《投资者网》谢莹洁

近期，多地陆续优化调整房地产政策，中央到地方的房地产利好政策不断，尤其是5月17日，央行连发多条重磅房地产新政，降首付比、取消利率下限、降公积金利率等“三箭齐发”，配合上存量房“收储”，现行房贷政策已经比2016年更宽松。

“517”楼市新政过去仅仅三周，又有高层会议再度部署房地产市场下一步发展方向。6月7日晚，据央视报道，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报。

在政策带动下，房地产市场反应如何？综合来看，在“517新政”实施半月后，房地产市场出现积极变化，尤其是百强房企销售和一线城市成交明显回升，释放出市场信心正在修复的信号。

不过，从累计销售看，大多数房企仍面临较大压力。从房价角度来看，百城新房呈现出环比、同比双双增长的态势，二手房跌幅收窄。 

市场活跃度环比提升

“517”楼市新政组合拳发布后，各地相继跟进落实，市场预期也发生了相应的变化。

成交量方面，克而瑞研究中心6月2日发布的数据显示，5月新房成交较4月小幅微增，总体仍高于一季度月均；所监测的30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，与一季度均值相比，增长23%；二三线城市成交环比增长6%，其中，西安、成都等热点核心二线城市，5月成交规模居前，环比持续增长。

5月新房供应规模再降，30个重点城市新增供应946万平方米，环比下降17%，同比降16%，但绝对量仍好于一季度月均，多数城市去化率保持环比上升、同比下降。

数据显示，《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》出台一周内，重点楼盘到售楼部现场看房人次增加了40%左右，二手房近一周交易量较上周增加10%，新房及二手房市场活跃度均有所提升。

政策落地后，二手房市场出现一定程度改善。据广发证券统计，截至5月29日，5月以来全国74城的二手房中介门店成交量同比增长31.1%；5月17日打出房地产政策“组合拳”后，二手房中介日均成交环比增长15%，门店日均来访量环比增长15%。

地产分析师李宇嘉对此分析，5.17新政之所以特殊，在于国家自上而下做了一揽子的纾困部署，而且自2016年以来再次提出“去库存”，这在过去是很罕见的。因为，过去几年一直强调城市政府的主体责任。

楼市区域分化较大

中原地产研究院的统计数据显示，截止5月底，已有超200个城市明确发布政策文件执行15%首套房首付比例，超250个城市明确取消房贷利率下限，超八成城市已落地执行新一轮房地产金融政策。

主要城市新房、二手房新政后销售面积仍较新政前下降，但已跟进政策的城市二手房成交降幅明显更小，还有部分城市楼市热度上升，区域分化较大。

据兴业证券研报统计，5月18日—27日，杭州、武汉、温州、宁波的新房日均销售面积分别较新政前增长50.6%、5.7%、45.1%、60.3%；二手房方面，杭州、上海、南京、南宁日均销售面积分别较新政前增长10.2%、11.1%、21.3%、6.7%。从成交价来看，上海、北京、深圳、广州、天津、成都中原报价指数较4月底分别上升1.8、3.5、14.8、13.6、5.5和1.3个百分点，二手住宅市场情绪低位好转。

以上海为例，中指研究院6月6日发布的数据显示，上海“527”楼市新政落地后，市场情绪明显回升。5月28日至6月5日期间，上海新房日均成交322套，较4月日均水平增长4.5%，部分项目推盘去化率较上期开盘时出现一定提升。二手房市场活跃度提升更为明显，据中指数据，5月28日至6月5日，上海二手商品房日均成交847套，较4月日均增长约43%，其中5月30日至6月1日连续三天成交超900套，处于今年以来最高位。

从新政后整体表现来看，看房热度有所提升，有些城市认购数据亦有好转，但或因尚未转化成交，对于网签数据的带动作用比较有限。

新政后的两周——21周（5.20-5.26）和22周（5.27-6.2），统计了11个城市的数据，在5.17后的一周，11城新房环比平均增幅为3.9%，第二周环比增幅为25.9%。 

“强者恒强”局面延续

综合来看，在“517新政”实施半月后，房地产市场出现积极变化，尤其是百强房企销售和一线城市成交明显回升，释放出市场信心正在修复的信号。

不过，从累计销售看，大多数房企仍面临较大压力。从房价角度来看，百城新房呈现出环比、同比双双增长的态势，二手房跌幅收窄。

中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，2024年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%；同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.33%，同比增幅相比于4月份呈现扩大态势。

5月27日至6月2日，克而瑞重点监测的14个城市二手房累计成交面积172.6万平方米，环比增长2%，同比下降1%，成交套数总计16759套，环比增3%、同比降8%。重点城市成交涨跌参半，北京周度成交回升至年内高位，杭州成交环比增长20%，增幅同样居前，深圳、苏州稳中有增，而成都、青岛等成交有所回调。同比来看，杭州、深圳、北京、青岛表现优于去年同期。

企业层面，百强房企5月实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%。根据亿翰智库的统计，在百强房企中，5月实现环比增长的企业达到55家，较4月增加了25家，销售形势正在向好的方向发展。

展望未来，克而瑞认为，恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之各地宽松政策再度加码，预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。二手房回暖程度预期好于新房，核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。

“强者恒强”局面预计延续。对于热点城市成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好，短期成交有望止跌，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，城市外围多数项目或小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导，不过当前市场基本到底，降无可降，6月或将延续低位波动。（思维财经出品）■