大招、奇招井喷！多地楼市回暖迹象明显，销售好转可以持续吗？

（原标题：大招、奇招井喷！多地楼市回暖迹象明显，销售好转可以持续吗？）

2024年上半年，中国楼市在政策暖风频吹的背景下，迎来了一系列前所未有的宽松政策。在一系列利好政策加持下，二手房成交逐步放量，其中517新政以来二手房销售更是显著抬升。

根据中指数据，6月3日至6月23日，重点25城二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%。新房市场方面，在517新政出台后的前1个月内，销售数据较为平淡，但在6月最后两周30大中城市商品房成交面积快速抬升，其中6月24日到6月30日的周度成交面积达397.4万平方米，为今年2月以来首次实现周度成交面积同比正增长。

楼市大招、奇招井喷

年初，《政府工作报告》便明确了今年楼市的主要政策方向：稳市场、防风险、促转型。随后，4月30日召开的中央政治局会议进一步为楼市定调，将“去库存”作为政策的重要发力点。而最为引人注目的政策调整莫过于5月17日推出的居民信贷政策重大利好，首付比例被降低至历史性的15%，同时取消了房贷利率下限，为购房者带来了实实在在的优惠。

央行也积极行动，推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地政府也纷纷跟进，推出了一系列住房“以旧换新”等创新政策。这一系列政策组合拳的推出，迅速在市场上产生了积极的反响。不仅一线城市如北京、上海、广州、深圳等出现了楼市回暖的迹象，东莞、南京、武汉、成都等多地楼市也明显升温。

据统计，以5月17日政策发布为节点，重点城市在5月共出台了105项地产政策，无论是次数还是力度都刷新了近几年的记录。进入6月，房地产调控继续保持宽松态势，重点城市共出台了70项政策，其中公积金放宽政策、商业贷款首付和利率调整以及购房契税补贴等政策占据了重要位置。6月26日，北京也正式落地了新政，成为最后一个跟进中央517政策的一线城市。

值得注意的是，近期市场还涌现出了多种创新性的激励措施。比如，苏州等城市推出了买房送户口的政策，截至目前已有超过20个城市放宽了落户条件，以此吸引购房者。

此外，多地政府还通过给予开发商奖励的方式，鼓励其加大销售力度。以浙江省杭州市富阳区为例，政府出台了针对首次预售项目和在售项目的销售面积奖励政策，以此激发市场活力。

甘肃省兰州市取消了新建商品住房价格备案，实际上赋予了开发商更大的定价自由。安徽凤阳和江苏南通等地提出了退出宅基地买房补助政策，鼓励农村居民进城购房。山东青岛胶州市则推出了房票安置、购房补贴等多项激励政策，包括降低首付款比例至7.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，尽管政策层面暖风频吹，但楼市的根本还在于经济。单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心，还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。同时，房地产供需结构已经发生了根本性扭转，对政策效果不应有过高预期。

从未来政策趋势看，小步快走依然是主流。各地政策将继续微调释放市场活力，慢慢影响市场走势。整体而言，全国楼市可能热起来的依然是一线城市和少数二线城市。但对于那些出台奇招救楼市的城市，购房者仍需保持谨慎态度。

地产销售好转可以持续吗？

诸葛找房数据研究中心分析，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024下半年，新房市场或仍面临一定的调整压力，全年热度不及去年，房企销售回款呈现“弱修复”。同时，针对于新房去库存，央行建立3000亿元保障性再贷款用来收购已建成未出售的商品住房等，为新建商品房的去化指明路。预计随着各地国企收储已建成未售新房进入实际落地阶段，去库存效果有望逐步显现。

中指研究院指出，解决房地产面临的问题，本质仍是尽快推动市场交易恢复，加大促需求力度，如优化核心城市限制性政策，降低交易税费、加大购房补贴力度等。整体来看，当下解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力，从5.17新政来看，政策正在向多措并举解决房地产困境的方向推进，并围绕控制供给，加快去化等出台了具体政策措施。未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将有利于加快房地产市场企稳恢复。

中信证券也明确指出，历史上在地产放松政策出台后，新房销售会有所抬升，而政策的提振效果及持续期与政策力度以及居民收入及预期有关。2008年10月，在经历了金融危机的冲击后，为扩大内需提振经济，我国进行了下调首付比例下限以及贷款利率下限等一系列地产政策，带动了此后超过1年的地产销售高速增长。在棚改货币化时期，居民购房需求得到了充分释放，地产销售迎来了新一轮的上升周期。去年8月末出台的地产新政，推出了“认房不认贷”、降低首付比下限以及存量首套房贷利率等措施，带动新房市场在此后的3个月有所回暖，但商品房销售额依旧同比负增长，或主要源于近年来居民收入及预期的变化。

“对地产市场而言，只有房价企稳才是行业整体企稳的先导信号，而更具有信号意义的是一线城市房价的企稳。”中信证券建议，跟踪后续增量政策的出台以及居民收入及预期的恢复状况。

本文源自：金融界

作者：AI君