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大招、奇招井喷!多地楼市回暖迹象明显,销售好转可以持续吗?

来源:金融界 作者:AI君 2024-07-04 15:44:38
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(原标题:大招、奇招井喷!多地楼市回暖迹象明显,销售好转可以持续吗?)

2024年上半年,中国楼市在政策暖风频吹的背景下,迎来了一系列前所未有的宽松政策。在一系列利好政策加持下,二手房成交逐步放量,其中517新政以来二手房销售更是显著抬升。

根据中指数据,6月3日至6月23日,重点25城二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%,较上年同期增长20.1%。新房市场方面,在517新政出台后的前1个月内,销售数据较为平淡,但在6月最后两周30大中城市商品房成交面积快速抬升,其中6月24日到6月30日的周度成交面积达397.4万平方米,为今年2月以来首次实现周度成交面积同比正增长。

楼市大招、奇招井喷

年初,《政府工作报告》便明确了今年楼市的主要政策方向:稳市场、防风险、促转型。随后,4月30日召开的中央政治局会议进一步为楼市定调,将“去库存”作为政策的重要发力点。而最为引人注目的政策调整莫过于5月17日推出的居民信贷政策重大利好,首付比例被降低至历史性的15%,同时取消了房贷利率下限,为购房者带来了实实在在的优惠。

央行也积极行动,推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房,各地政府也纷纷跟进,推出了一系列住房“以旧换新”等创新政策。这一系列政策组合拳的推出,迅速在市场上产生了积极的反响。不仅一线城市如北京、上海、广州、深圳等出现了楼市回暖的迹象,东莞、南京、武汉、成都等多地楼市也明显升温。

据统计,以5月17日政策发布为节点,重点城市在5月共出台了105项地产政策,无论是次数还是力度都刷新了近几年的记录。进入6月,房地产调控继续保持宽松态势,重点城市共出台了70项政策,其中公积金放宽政策、商业贷款首付和利率调整以及购房契税补贴等政策占据了重要位置。6月26日,北京也正式落地了新政,成为最后一个跟进中央517政策的一线城市。

值得注意的是,近期市场还涌现出了多种创新性的激励措施。比如,苏州等城市推出了买房送户口的政策,截至目前已有超过20个城市放宽了落户条件,以此吸引购房者。

此外,多地政府还通过给予开发商奖励的方式,鼓励其加大销售力度。以浙江省杭州市富阳区为例,政府出台了针对首次预售项目和在售项目的销售面积奖励政策,以此激发市场活力。

甘肃省兰州市取消了新建商品住房价格备案,实际上赋予了开发商更大的定价自由。安徽凤阳和江苏南通等地提出了退出宅基地买房补助政策,鼓励农村居民进城购房。山东青岛胶州市则推出了房票安置、购房补贴等多项激励政策,包括降低首付款比例至7.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示,尽管政策层面暖风频吹,但楼市的根本还在于经济。单纯依靠政策放松并不能持久地提振市场信心,还需要综合考虑市场需求、经济环境以及购房者的心理预期。同时,房地产供需结构已经发生了根本性扭转,对政策效果不应有过高预期。

从未来政策趋势看,小步快走依然是主流。各地政策将继续微调释放市场活力,慢慢影响市场走势。整体而言,全国楼市可能热起来的依然是一线城市和少数二线城市。但对于那些出台奇招救楼市的城市,购房者仍需保持谨慎态度。

地产销售好转可以持续吗?

诸葛找房数据研究中心分析,由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善,预计2024下半年,新房市场或仍面临一定的调整压力,全年热度不及去年,房企销售回款呈现“弱修复”。同时,针对于新房去库存,央行建立3000亿元保障性再贷款用来收购已建成未出售的商品住房等,为新建商品房的去化指明路。预计随着各地国企收储已建成未售新房进入实际落地阶段,去库存效果有望逐步显现。

中指研究院指出,解决房地产面临的问题,本质仍是尽快推动市场交易恢复,加大促需求力度,如优化核心城市限制性政策,降低交易税费、加大购房补贴力度等。整体来看,当下解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力,从5.17新政来看,政策正在向多措并举解决房地产困境的方向推进,并围绕控制供给,加快去化等出台了具体政策措施。未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实,预计将有利于加快房地产市场企稳恢复。

中信证券也明确指出,历史上在地产放松政策出台后,新房销售会有所抬升,而政策的提振效果及持续期与政策力度以及居民收入及预期有关。2008年10月,在经历了金融危机的冲击后,为扩大内需提振经济,我国进行了下调首付比例下限以及贷款利率下限等一系列地产政策,带动了此后超过1年的地产销售高速增长。在棚改货币化时期,居民购房需求得到了充分释放,地产销售迎来了新一轮的上升周期。去年8月末出台的地产新政,推出了“认房不认贷”、降低首付比下限以及存量首套房贷利率等措施,带动新房市场在此后的3个月有所回暖,但商品房销售额依旧同比负增长,或主要源于近年来居民收入及预期的变化。

“对地产市场而言,只有房价企稳才是行业整体企稳的先导信号,而更具有信号意义的是一线城市房价的企稳。”中信证券建议,跟踪后续增量政策的出台以及居民收入及预期的恢复状况。

本文源自:金融界

作者:AI君

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