(原标题:深圳豪宅深度分化:日光盘每90秒卖一套房,有二手业主降价600万却找不到买家)
本文来源:时代周报 作者:梁争誉
笋盘占领了朱杰(化名)的朋友圈,越来越多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降千万”“一降再降”的标签。
朱杰是深圳老牌豪宅区华侨城的一名中介,入行已有十多个年头,一直从事豪宅销售。
最近半年来,朱杰发现,“业主急售”的房子多了起来——一套203平方米楼王单位,经过业主多次调价,报价从3100万元降至2640万元;一套建筑面积近300平方米的大平层,业主斥资数百万装修完两年便“诚意出售”“价格可以商量”;一套看湖看山的高层单位,业主急降1200万元,报价创数年新低。
二手豪宅卖家大幅降价出货的同时,处于价格倒挂的一手豪宅却是另一番风景。
7月21日,深圳网红盘海德园开盘,推出的116套千万级豪宅约3小时售罄,相当于平均90秒卖一套房。更早的时候,深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序开盘收金超100亿元,前海的地铁前海时代广场三期开盘去化逾8成。
前述去化较好的豪宅盘有一个共性——高性价比。
海德园所在片区次新盘挂牌价在15万-20万元/平方米,较其12.85万元/平方米的备案均价高出不少,中海深湾玖序定位顶级豪宅,11万-14万元/平方米的售价在片区同样具有一定的吸引力,地铁前海时代广场三期单价低至“8字头”,远低于同类项目。
“长期调整下,市场对于价格确实较为敏感,再加上供远大于求,市场预期未反转,即便是豪宅买家,也非常看重性价比,怕高位站岗,优中选优是自然现象。”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示,近三年,豪宅产品去化逐步走低,只有性价比高的才能实现“日光”。部分定位、总价更高的产品销售也是不如预期。
深圳老牌豪宅区华侨城,时代周报记者摄于2023年9月
价格倒挂助攻“日光”
海德园“日光”,在市场意料之中。
海德园于7月16日取得预售许可证,推出A区116套住宅。根据开发商披露的数据,截至认筹结束,共有380批客户通过审核并完成冻资,申购比例1:3.3,创深圳楼市最近4年房客比之最。
7月21日,海德园正式选房,耗时约3小时全部房源售罄,开发商收金26.8亿元。值得一提的是,这是海德园第四次开盘“日光”,海德园也是深圳今年首个开盘即售罄的楼盘。
业内认为,海德园取得屡开屡罄的去化成绩,原因有二:一是顶级学区加持,二是价格倒挂。
海德园位于福田安托山二路与侨香五路交汇处。根据福田区教育局公布的最新学区地图,海德园处于福田区红岭实验小学、深圳高级中学(集团)南校区的招生范围内,红岭实验小学与深圳高级中学均是深圳名校。
价格方面,海德园此次推出的A区116套住宅,建筑面积87-450平方米,最低总价约1124万元,最高总价约5998万元,备案均价约12.85万元/平方米。
自2021年11月首次开盘至今,海德园四次备案价相差无几,分别是12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.85万元/平方米。
纵向比较,海德园价格保持不变,但与周边二手房价格对比,存在一定的倒挂空间。“周边有价格倒挂的二手房,是新房销售的利器。”深圳贝壳研究院院长肖小平表示。
海德园所在的安托山片区,是深圳较为成熟的高端居住区。根据贝壳找房,安托山片区的次新盘万科·瑧山府,挂牌均价约20.2万元/平方米,成交均价约19.9万元/平方米,安峦公馆挂牌均价约17.12万元/平方米,近期暂无成交;楼龄稍长的锦庐花园、天健公馆、雅福居挂牌均价分别是17.6万元/平方米、16.8万元/平方米、14.5万元/平方米。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园。
另外,安托山片区的在售二手房源并不多,买家选择有限。在贝壳找房,万科·瑧山府挂牌在售房源有5套,安峦公馆6套,天健公馆8套,大部分楼盘的放盘量为个位数。
除去周边因素影响,豪宅自身的稀缺性也是其受欢迎的原因。
“在目前楼市供应过大、需求不足的背景下,豪宅产品稀缺性导致其保值能力强,未来增值能力也更为突出。特别是市场反弹时,豪宅产品是反弹先锋,引领市场,涨幅一般也会领先其他产品。”邹少伟认为,在市场长期调整后,豪宅产品有望率先企稳,领涨市场,也自然会得到市场青睐。
豪宅降价成普遍现象
在多名业内人士看来,海德园的“日光”只是局部高温,市场长期低位调整,豪宅也走不出独立行情。
笋盘不只是出现在朱杰的朋友圈,香蜜湖、深圳湾等或传统、或新兴的豪宅片区,都在降价。
来自贝壳找房的数据显示,今年6月,香蜜湖、深圳湾的二手房成交均价分别为9.93万元/平方米、13.89万元/平方米,环比分别下跌10.3%、14.1%。拉长时间线,最近一年,香蜜湖、深圳湾的成交均价分别为13.72万元/平方米、16.05万元/平方米,跌幅为49.5%、58%。
具体到个盘,以深圳湾片区太古城为例。
太古城是深圳湾唯一主打小户型的二手楼盘,“上车”门槛低,因此颇受投资客青睐,价格一度飞涨。2022年一季度,太古城南区成交均价约16.8万元/平方米,挂牌均价约20.6万元/平方米。可供对比的是,今年二季度,太古城南区的成交均价、挂牌均价分别为11.4万元/平方米、14.8万元/平方米,较2022年一季度分别下跌32.4%、28.15%。
深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府,价格虽持续跑赢大盘,但最近两年其二期的成交均价亦跌去24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高赠单位,业主近期降价592万元,贝壳找房APP显示,该房源已挂牌3个月。深圳湾恒裕滨城一期一套4房单位,业主最近降价220万元。
深圳部分豪宅降价情况,图源:贝壳找房APP
豪宅降价,不再是个例,已成趋势。
邹少伟表示,房地产市场下行,无论是刚需、改善,还是豪宅产品都无法独善其身,降价销售成为必然。二手市场挂盘不断创新高,成交虽然增幅大,绝对值仍然处于低位,业主之间竞争压力大。再加上客户预期没有反转,看跌依然是市场主流,观望情绪还是较浓。因此,即便是豪宅产品,近两年降价同样较为严重,是普遍现象。
整体来看,今年上半年,深圳豪宅市场呈现供需双降的走势。
深圳中原研究中心统计数据显示,2024年上半年,深圳豪宅仅有4个项目获批,批售面积环比下滑62.5%,同比下滑49.8%;推售面积环比下滑65.3%,同比下滑56.9%,供应明显回落,推售面积处于十年来低位。成交方面,上半年深圳豪宅成交1329套,环比下降46.9%,创同期六年来新低。
“受宏观经济走势影响,豪宅市场同样受到影响,市场去化整体不如往年同期。下半年, 豪宅市场依然面临较大挑战,需求侧还需政策进一步支持,价格方面有望企稳。”深圳中原研究中心表示。