总部交易接连爆冷这个市场彻底不行了？

(2022年-2024年5月全国法拍市场趋势图,来源中指院)

总部大楼，全盛时往往是企业身份的标识，衰退时则可能成为那首“落日挽歌”。

凤凰网风财讯注意到，今年已经有祥生集团、协信控股、三盛宏业、拉夏贝尔等企业挂牌拍卖总部大楼，另有多家房企的总部和明星项目也被摆上货架。

不过已拍卖的结果难言乐观，“只赚热闹、不赚银子”是目前拍卖市场面临的尴尬现状。伴随今年法拍市场挂牌量持续增加，仅13.2%的成交率能支撑几座大楼待价而沽？

多个总部大楼流拍

地产拍卖爆冷？

7月19日，协信控股集团上海总部办公楼和星光商业部分正式拍卖，最终因无人出价而流拍。

资料显示，标的物（上海市闵行区兴虹路173号1层等不动产）带着租约。并且虹桥协信中心品质不差，位于上海市虹桥商务区核心区，临近虹桥火车站和虹桥机场，包括9栋总部办公楼和1栋商业文化展示中心，其中T6整栋办公楼系5A甲级写字楼、上海市级3星绿色建筑。

谁料，优质资产最终依然无人问津。

今年上海微乐服饰有限公司（拉夏贝尔全资子公司）拍卖拉夏贝尔总部基地所在的物业（上海市闵行区潭竹58号工业资产及办公和电子设备），7折9.5亿元起拍，最终也是因无人竞价而流拍。

近日，祥生集团杭州总部所在的“钱江新城核心区瑞晶国际商务中心2701室、2702室、2703室房产”也整体上架，预计8月3日正式拍卖。

三套房产已由民生银行绍兴分行办理抵押登记，室内仍挂着祥生集团的logo，保留着办公室的装饰，起拍价2445.268万元，虽不算高，但至今无人报名，围观数也未突破3700人，热度平平，进一步推升了后续成功拍卖的不确定性。

还有一个反差较大的知名标的则是“华润置地（深圳）开发有限公司100%份额股权”。

该股权在7月17日被挂上京东拍卖货架，起拍价约20.50亿元，至今已吸引超2万人围观可谓备受关注，但颇为意外的是，标的至今无人报名参拍。

据悉，该股权对应深圳云祥实业发展有限公司（简称“云祥实业”）在深圳湖贝旧改项目总股权中持有的20%份额。项目所属公司另有60%股权归属华润置地、华润深国投信托持股20%。

“深圳湖贝旧改项目”可谓华润置地的明星项目，被坊间视为其在深圳的下一个“业绩压舱石”。虽然项目大股东和运营均为华润置地负责，与云祥实业关联不深，但外界对“小股东悬而未决会否影响项目开展、股权拍卖会否流拍”等问题的讨论热度一直不减。

比金主、砍价格

拍卖竞争仍在加难度

反观如今能够拍卖成功的，或许要么有“白武士”，要么被“抄穿老底”。

例如万科，今年5月挂出深圳湾超级总部基地项目，最终由大股东深铁联手深圳百硕迎海投资以22.35亿元接下。

而没有金主的三盛宏业，近日挂出总部大楼“上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产”，拍卖成交价仅约8.31亿元，被一家今年6月17日才成立的公司“上海万栊商业管理有限公司”抄底拿下。

该物业地处上海核心的黄浦区且为一线江景办公楼，若按2.1万平建筑面积计算，均价还不到4万元/平方米，且包含车位。价格尚不到同区域普通住宅均价的1/3。

值得一提的是，上述拍卖因为是名企或核心物业，引发的关注度并不低。例如三盛宏业总部法拍吸引了超过三万人围观，协信控股总部大楼拍卖吸引了一万余人围观。

但只赚热闹、不赚银子，或许是目前法拍市场需要面临的尴尬现状。

据悉，目前市场上还有旭辉集团的部分总部“上海恒基旭辉中心2栋商办物业”、中骏控股的总部“虹桥中骏广场多栋物业”亟待磋商，虽都是名企名楼，但未来出售行情很难预期。

毕竟随着破产企业增多，越来越多的企业总部（大楼项目）将被摆上拍卖台，竞争还会更加激烈。

中指院数据就显示，2024年1-5月，全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源累计32.4万套，挂牌量同比去年增加了86%。期内累计拍次49.5万次，成交6.5万次，成交率仅13.2%，拍品成交折价率74.7%。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，由于种种因素，法拍房的起拍价一般会低于市场价，整体税费也较低，所以相比正常交易的一二手房，法拍房市场的关注度较高。但流拍率却居高不下，多数人持观望态度，不敢捡漏。

价格以外，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉风财讯，法拍房火，还因为近年很多公司和个人资不抵债，被法院强制执行拍卖。

“如今法拍房交易流程已相对较完整，但建议人们还是要了解法拍房可能存在的风险，例如有些物业不能办产权证（产权有问题、存在多重查封、抵押涉及不同法院等），有的存在额外交易成本（如拖欠了大量税费），房屋质量或结构存在问题等，住宅房还可能遇上租户/住户拒不腾房、户口未迁等情况。”

王玉臣表示，普通人想接盘法拍房，一定要对房产信息认真仔细查看，和负责拍卖的法官和人员充分沟通，一定要现场查看，要到当地派出所核实信息，保险起见可以通过中国裁判文书网和最高院执行信息网等查询原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否还有关于这个房子的纠纷或者其它问题。

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作者丨王婷婷

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