房价一直涨的时代过去了！买房要看租金收益率！

（原标题：房价一直涨的时代过去了！买房要看租金收益率！）

房产是一种特殊的商品，既有商品属性，又有投资属性。

从商品属性讲，买房后就拥有了自己的不动产，避免了租房的不稳定之苦;因为是自己的房产，更能随心所欲地装修、布置，平添许多家庭乐趣;房产自身的使用寿命很长，质量好的房子都超过一代人的寿命，因此几乎可以不考虑“折旧”的问题。

而从投资属性讲，房价在一段时期内有可能会上涨，房产自身的资产价值会增值;而且房产还可以出租，可获取租金回报。值得一提的是，租金是不动产特有的获利方式，其他大多数实物型投资品(艺术品、金币、名表等)都不具有这个好处。

房价调整接近尾声

国家统计局发布的6月份70个大中城市房价变动情况显示:在“北上广深”4个一线城市中，上海新房价格环比上涨0.4%、同比上涨4.4%;而在二手房房价变化中，北京、上海二手房首次由跌转涨，分别上涨0.2%和0.5%。不少专家得出结论，“北上广深”一线城市房价稳住了。

摩根士丹利中国首席经济学家、董事总经理邢自强也认为，“从2021年以来，房地产市场虽然还在调整，但根据我们的研究基本接近尾声了。”

近年来，我国房地产市场经历了周期性调整，住宅销售面积较峰值累计下滑近50%，多数城市房价也出现深度调整，总体回调幅度超过25%。随着房价的回落和居民可支配收入的逐年提高，居民购房压力正在得到有效缓解。

房价收入比是反映居民购房压力的重要指标。2019年年中，《中国房地产报》曾针对35个典型大中城市房价收入比做过统计分析。时隔5年，近日《中国房地产报》以相同的口径再次梳理这一指标，结果显示，35个大中城市房价收入比均值已从2019年的16.03下降到今年的11.87，整体降幅达26%。这一指标变化，也进一步印证了居民购房压力正在得到有效缓解。

房价正如它不会一直上涨那样，也不会一直下跌。房价在房地产周期内呈现波动性。当然，在中国房地产市场化进程初期，确实出现过房价涨幅过快的现象。在上海的很多区域，从2000年至2020年间，20年内房价涨幅接近20倍。

未来，房地产回归理性，房价短期内大幅上涨的局面将很难出现。同时，也应看到，房地产自身资产增值的属性也不会因为一次房价的调整而消失。

在本轮房价调整过程中，一些“炒房客”因资金链断裂，被迫让手中的房产成为“法拍房”，损失惨重。

今后房价在经济周期内涨涨跌跌将是常态，能否秉持长期投资、以房养老，而非短期谋利的心态——这是每一个不动产投资者应深思之处。

租金回报率上升

随着2021年之后房价出现下跌，靠房产短期内增值后变现获得财产性收入的模式发生了变化。当前，只有持有高租金回报率的房产，才能获得更多的财产性收入。

租金回报率是指一套房子的年租金收益与该套房产的市场价格之比，反映了通过租金收益来覆盖购房投资的时间长度。

近日，诸葛数据研究中心发布了《2024上半年重点50城租售比调查报告》，租金回报率创6年新高。

数据显示:2024上半年，重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点，至2.03%，创2019年以来新高，并跑赢当前国有大行5年期存款挂牌利率。

2.03%只是一个平均值，一线城市的次新房租金回报率低于此值，普遍在1.5%左右;而“老破小”和公寓则远远高出这个数值，甚至在3%~4%。

如何选择租金回报率高的房产呢?一般来说，在同样地段，房价较低而房租却在该区域较为坚挺的房子，其租金回报率也较高。例如，在上海外环线附近有不少20世纪90年代末期建造的商品房，一般客厅、厨房的面积较小，但有两个大卧室，房屋总面积在66平方米左右，总价不高。这样的房子如果自住，功能性差些，但很适合作为出租房。

此外，同样一套房子，提高租金回报率的主要方式是想办法获得更高的租金收入。一是进行适当的装修改造，增加住房的舒适性，从而提高租金;二是减少空置时间，尽量选择长期租客。

特别值得一提的是，要以动态视角看待租金回报率。如果一套房产在买入初期测算的租金回报率为2%，其含义是在房租不变的条件下，要用50年的租期，房租才可以覆盖全部初期的买房成本(未包括房屋装修、物业管理费等)。

事实上，在一个长周期内，买房的投资是固定不变的，而房租却会有上涨的趋势，房东可以随行就市提高房租。所以实际上，还是那套买入初期测算租金回报率为2%的房子，可能不到30年就可以用租金收回全部投资。那么从整个周期来看，这套房产的租金回报率超过3%。

做好长期准备

投资房产时，要进行长期规划，以长期投资的态度来对待。

一、买房要占用现金流。

对大多数家庭来说，房产投入都是家庭最大的一项支出，通常也会贷款。按照目前一些城市的房价，买套房贷款200万元以上是很平常的事情。不妨按照等额本息、商业贷款30年、3.4%的房贷利率测算一下:如果贷款200万元，每月的还款要8870元;如果贷款250万元，每月的还款则要11087元。

因此，要充分考虑家庭的收入状况、职业发展前景等因素，让家庭的现金流处于健康状态。

二、“炒房”风险高。

炒房的人其实就是赚取房子的差价，直白地讲，就是用低价去买入房子，等到房价上涨了之后再高价抛出，这样就可以赚取中间的利润。很多炒房客都是用比较少的资金来购买多套房子，必然要加杠杆多贷款。

“炒房”者赌的是房价短期内大幅上涨，如果预期与市场趋势相背离，则高昂的贷款成本将压垮炒房客。

据中指法拍数据库监测:2024年上半年，全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套;其中，今年上半年，法拍住宅的挂拍量为18.4万套，同比上涨3%，成交5.3万套，同比增长8%。

法拍房即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。法拍房数量增加反映出房地产市场仍在深度调整，其中就包括炒房客资金链断裂等问题。

不动产投资是获得财产性收入的重要方面，但一定要量力而行，要通过长期规划来获取稳健的财富增值。