从开发面积、行业市值的角度，看地产企业未来空间有多大

（原标题：从开发面积、行业市值的角度，看地产企业未来空间有多大）

最近两天，地产股非常活跃，涨了，跌了，各种上热搜。16日，住建部新闻发布会当天，地产股大幅下跌，开完会第二天，地产股又稳住了颓势，小涨了一波。这几乎成了9.24央行会议之后，地产股的常规操作了。

政策出台之后，地产股普遍涨幅在5成以上，但过程跌宕起伏，大部分公司经历了四五天涨2-3倍，然后四五天又从顶部腰斩的过程。巨震的盘面，加上大幅的换手，持仓地产股的同志们，最近应该是市场最大心脏的一批人了。

其实这种巨幅波动，叠加非常高换手率的盘内表现，说明了大家对地产未来的分歧是非常大的。一部分人认为，地产从去年开始，经历了三轮救市政策，已经把招数都用得差不多了，但销量一直在降。问题不是出在政策上，而是源于长期的人口下降，和目前的收入预期悲观，这些都不是政策可以短期撼动的，所以认为地产下行趋势还会继续下去，行业肯定是回不到之前的状态了。

作为一个内房的多头，其实这个观点我也部分认同，地产企业肯定是回不到前几年的好光景。

但是，这里我要说但是，地产行业肯定也不会一直这么跌下去。现阶段，地产止跌的概率，其实要大于继续下跌的概率。地产行业由跌转升的拐点已经出现，这是我这个地产多头的核心观点。

为什么这么说呢，我们可以从最近5年的住宅类地产新开工面积来看一下。

最近 5 年全国住宅新开工面积数据：

2019 年住宅新开工面积：16.7 亿平方米；

2020 年住宅新开工面积：16.4 亿平方米；

2021 年住宅新开工面积：14.6 亿平方米；

2022 年住宅新开工面积：8.8 亿平方米；

2023 年住宅新开工面积：6.93 亿平方米；

2024年，前三季度，住宅新开工面积，相比2023年，又降了24%，预计全年住宅新开工5.3亿平米左右。

可能很多人不清楚这是什么概念，我来对比一下，你就知道了。2024年，住宅的新开工面积，比20年前的2005年，还要略低一点。

而且，22年开始，已经连续3年，住宅新开工低于10亿平方米，且年均降幅巨大，都在20%以上。对这么一个规模大、链条长、牵涉面广的行业来说，这种年均降幅，其带来的连锁反应是巨大的。

说其规模大，是因为地产作为支柱性产业，在世界各国的经济总量中，占比都非常突出，基本都能达到所在国GDP的10%以上，如果把其上下游关联的产业也算上去，对GDP的整体影响，甚至会达到20个点以上。支柱二字，名副其实。

说其链条长，是因为地产关联的上下游非常多，从钢筋水泥，到空调冰箱、从建筑设计，到策划销售，从信托理财，到贷款金融，无一不受其影响，甚至连高端白酒，也难以逃脱地产周期的影响。看看这几年，各种水泥龙头、防水龙头在股市的表现，就可以看出地产对关联行业的影响有多大了。

说其牵涉面广，是因为地产对民生的影响大，不仅体现在直接参与建筑行业的5000万建筑工人，也包含了上下游企业的数千万人，以及地方财政供养的7000多万人。每年卖地收入里，扣除各项成本，剩下的部分都成了地方政府的基金性收入，补充到地方财政里去了。而这项收入，从之前的一年8、9万亿，跌到了今年的不足3万亿。

所以地产下行，影响的，不仅仅是工地施工员、建筑设计院的设计师们，更有公务员、事业单位员工、学校教师、公立医院的医生护士。连带基础民生保障工作，也受到了影响，去抖音搜一下，多少地区的公交系统，已经因为财政原因，而选择停运。再看看现在的广电系统，多少电视台，在各种裁员降薪，发不下工资。现在为了挣钱，连省级卫视，也充斥着各种假药和保健品广告。

更严峻的是，地产开发量即使见底了，但对上下游的影响，才刚刚开始。因为这两年，开发中的量，掉的还没那么大，但经过两年多的保交楼，2020年和2021年开工的住宅，已经陆续交付了。未来几年，地产的存量开发，会掉的更快。建材、家居等上下游压力会非常大。

现在，高层的领导们已经意识到这一点，不能让地产这么继续下滑下去，而要止跌回稳。所以，才有了这次央行和财政部的联手行动。

地方政府化债和房地产止跌，成了未来一段时间经济工作的重中之重。

相信，随着各项政策的落地，尤其是直接收储现房和土储，推动银行等部门，给地产项目输血，改善地产企业融资现金流。这一套组合拳打下来，快的话，未来一到两年，地产公司会逐渐恢复拿地和开发能力，地产市场的住宅新开工，还是会恢复到每年10亿平米的量级。

至于为何是10亿平米，可以参考黄奇帆等专家的看法，即按照住宅50年建筑寿命，每年更新2%来计算，即使不新增需求，每年也会有10亿平米的新增开工。所以10亿平米是我们这个14亿人口国家的新开工量的底。

更不用说，随着经济发展，大家对住宅的要求只会越来越高。回望身边的人，不管是来股市还是做生意，如果挣了一笔很大的钱，他们做的第一件事，基本都是换个更大的房子。所以地产消费的基本面，虽然受人口增长的压制，但14亿人口的基本格局，不会断崖式下降。存量人口的住房更新需求，足以让这个行业保持一个较大的开发规模。

再参考一下美国的数据。美国从2008年次贷危机，房价下行，开发量下降，一直到2015年见底，走过一波下行周期，然后掉头向上，疫情之后这两年，全美住宅，年开工面积，达到8亿平米以上，而美国只有我们人口的1/4。

所以，此时此刻，真的不宜对地产行业，过度悲观，5亿平米的年开工面积，绝对不是未来的常态。未来，较大概率，开发量会恢复到10亿平以上，而随着房价企稳回升，顺周期下，15亿平米也是非常正常的开发量。

说完开发面积，再来看看行业利润和房企的市值。

我们先列个简单的公式：房企的利润，等于住宅销售面积*销售单价*净利润率。

最近5年，住宅销售面积如下:

2019 年：住宅销售面积为 15 亿平方米左右；

2020 年：住宅销售面积为 15.49 亿平方米；

2022 年：住宅销售面积为 11.46 亿平方米；

2023 年：住宅销售面积下降 8.2%，约为 10.43 亿平方米。

2024年：上半年住宅销售面积下降19%，全年可能会低于9亿平米。

最近5年，全国住宅销售每平米均价稳定在1万元左右。

最近5年，房企的净利润率，则下降较快。，近5年百强房企净利率变化情况如下：

1. 2019年：港股百强内房企归母净利率为11.39%

2. 2020年：全国百强房企净利润率为11.2%

3. 2021年：百强房企净利润率均值为9.8%

4. 2022年：百强房企净利润率为6.4%，

5. 2023年：百强房企净利润率均值为5.0%

房企利润率的下降，主要受几方面影响，一是融资利率，疫情后全球主要货币都在加息；二是存货减值，受销量下滑和房价下降影响，地产商存货资产，进行减值；三是去化不畅，贷款资金使用周期变长，带来的成本增加；再就是叠加人工和材料的涨价因素。

其中前三者，都面临一定的边际改善。货币有加息，就有降息；随着销售回暖和售价的稳定，减值不会一直持续，甚至可能回拨；而融资环境改善，利率降低，会显著降低成本，增厚利润。

结合海外国家和地区，以美国、日本和香港地区的住房开发企业为例，在地产周期的不同阶段，全行业平均能维持在5%-10%的净利润率。

所以，未来住宅销售面积*销售均价（以现价计算，不计通涨）*净利润率，可以得出全行业利润如下：

悲观情况：地产下行周期里，10亿平米*1万均价*5%净利润率=5000亿

中性情况：常规销售情况，12亿平米*1万均价*7.5%净利润率=9000亿

乐观情况：地产上行周期里，15亿平米*1万均价*10%净利润率=15000亿

这里计算的是全行业数据，上市百强房企，目前市场份额能占总体的50%。我们忽略百强房企的管理和成本优势，也去除通涨因素。粗略的取一半的利润，则上市的百强房企，未来若干年，平均下来，悲观状态下，能赚到2500亿每年；中性状态下，能赚到4500亿每年，而少数好年景，能赚到15000亿每年。

行业取一个6-8倍估值，对应估值：

悲观状态下，2500亿*6PE = 1.2万亿；

中性状态下，4500亿*6-7PE = 2.7-3.15万亿

乐观状态下，5000亿*8PE = 4万亿

我们按照这个数据，回头看一下。2019年，地产上行周期里，销售量和房价都不错，百强房企市值在3.6万亿左右，2024年4月份，行情最低谷的时候，百强房企的总市值跌破了1万亿，一直到9月份政策出来，百强房企的总市值来到了1.6万亿附近。

衣食住行，囊括了我们日常的主要开销，而古往今来，购房置业，都是一个家庭最大的开支之一。地产开发作为一个永续行业，未来头部企业们，大概率能赚取每年四五千亿的利润，享受着6-8倍的PE。按此计算，地产上市企业作为整体，至少是有翻倍的机会，而一些管理优秀、资金成本低、产品力强的公司，有2-3倍的机会，也是可以预见的。

从这个角度看，拿出一定仓位，重点选取优秀房企，辅之以可能重估反转的房企，搭建一个组合，在未来3-5年内，相信会获得不错的回报。

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