地产股，可能真的见底了

（原标题：地产股，可能真的见底了）

地产一直是A股绕不开的话题，很多人参与地产逻辑也很简单，就是博弈政策，本篇想从基本面分析的角度说明，地产股，可能真的见底了；

1）从美国和日本的地产危机复盘看，房价二阶导转正，即房价跌幅收窄后地产股就能跑出相对收益，而不用等到房价触底

从笔者拉的数据可以清晰的验证上面的结论，即地产危机时，地产股的超额收益取决于房价二阶段

2）再看看中国的情况，从笔者拉的数据看，也符合这个判断

3）那问题就变成了判断房价后续走势

对于房价，先看总量，笔者觉得中性乐观些25年底-26年初房价能企稳；

下面是高盛做的测算，偏刻舟求剑；

从数据看，中国二手房价格从高点下跌30%，回撤了3年以上，国际地产危机的经验复盘是普遍调整周期5-6年，幅度30-40%，只要中国不是地产硬着陆，大概率已经进入了跌幅的后半段，而且考虑到23-24年跌幅很快，每个季度跌3-4%，我们有大概率能看到后面几个季度房价跌幅的收窄，即房价二阶导转正

除了总量，还要考虑结构；笔者觉得中国的房价需要区分对待，A类是一线+部分强二线，B类是剩余城市；之所以要区分对待，背后是库存和人口的分化；

我们可以先看库存，目前全国已开工未售库存~21亿平，土地库存至少20亿平，即广义库存超过40亿平，考虑到年销售面积7-8亿平，这个库存是很夸张的，而且最大的问题是人口，总人口下滑+城市化率趋缓导致新增城镇人口在下滑，库存问题只会越来越大，所以对收储有这么大的呼声；

说完了总量的库存问题，再看结构；库存主要是集中在B类城市，A类的压力相对可控，考虑人口集中的趋势，A类的房价肯定是最早触底的

4）A股地产股的问题是什么？

上面的分析笔者相对积极，但对A股的地产股还有些顾虑，即股价调整幅度稍显不足，不如H股跌的透，以保利为例，如果考虑库存减值，目前真实PB估计0.9，不算便宜，会限制上涨空间；但现在是政策拐点期，估值都是其次的，等待回调后积极看多吧$保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $城建发展(SH600266)$

5）风险是什么？

地产，跟以往已经不一样了，已经成为了经济后周期的部门，所以风险就是经济二次触底，这个在美日都发生过，美国的10-11年，日本的97-02年，07-08年就是这样的场景；所以只能说，后续房价二阶导大部分时间会为正，地产股能跑出超额收益，但也会有些区间因为宏观等各种因素出现波动，是需要提防的