鲸观察｜房企下一站，竞相坐上“代建”牌桌

（原标题：鲸观察｜房企下一站，竞相坐上“代建”牌桌）

图片来源：视觉中国

蓝鲸新闻11月18日讯（记者 崔陆鹏）减少拿地后，新推项目逐步减少的房企都在忙什么？

据蓝鲸新闻了解，在房地产开发业务缩减的背景下，从轻资产运营中赚取一定收益，已成当下大部分房企的选择，其中，代建业务、商业类轻资产运营等被视为重要发展方向。

“今年，我们的主要重心就放在代建上，原先开发事业部的人员除留下部分负责收尾工作外，均转向了代建。”某出险房企相关业务负责人向蓝鲸新闻称。

另据蓝鲸新闻不完全统计，截至目前，TOP50房企中已有七成以上增加了代建业务板块。

此外，部分原来拥有丰富商业类资产运营经验的开发商，也逐步在扩大自身的业务范围，从传统的商业综合体运营，到承租更多小区商业街等资产的运营，由此来增加盈利渠道。

代建吸纳开发人员“外流”

今年，在经历行业调整后，融创单独成立了新的赋予代建功能的平台而今资本，近期，融创也将该平台更名为而今管理。据介绍，该平台将独立于融创原有地产开发体系，主要任务是引进外部资方，并整合代建体系。

有融创内部人士对蓝鲸新闻表示，不良资产是融创代建业务的衍生品，具体方式或为而今管理去寻找资方进行合作，共同投资不良资产项目，具体操盘由融创的代建平台“融者共创建管集团”来操作。

与融创新成立不同，一位龙湖内部人士向蓝鲸新闻透露，公司内部代建平台龙智造已成立2年多，当前在龙湖集团内部重要性还在不断提升。该平台由加盟龙湖13年之久的宋海林亲自负责，与商业、资管等资产运营航道并列。去年开始，龙湖进一步扩大了资产运营范围，涉及小区商业街等资产运营。

数据显示，2023年龙智造实现营收19.7 亿，同比增加66%；前三季度龙智造新增代建类项目41个，总建筑面积628万平方米，增速远超地产主业。

2024年，旭辉建管也实现了管理规模的快速扩张，迅速抢占了代建领域的重要席位。在中指研究院发布的代建企业排行榜上，前9个月，旭辉建管以952万平方米的新签约规划建筑面积，位列第一。

据旭辉集团相关负责人介绍，2024年上半年，旭辉建管实现新增管理项目近50个，新增签约面积超700万方，政府与国企类代建合同额占比50%以上，管理规模和经营质量皆创新高。

“在过去三年中，大量地产开发人才外流，代建业务就是吸纳人才最多的领域。”据前述出险房企相关业务负责人介绍，一方面开发企业把代建业务视为“后门”，目的就是留人、养人、存储开发能力，以备东山再起；另一方面，主流代建模式和传统地产开发一脉相通，只不过是轻资产和管理模式的升级版本。

轻资产运营成重要盈利来源

除代建外，存量资产时代下，商业类资产运营也被更多企业视为第二增长曲线。当下部分转型较早的房企，商业类经营收入已成为其发展的基石。例如拥有万象系的华润置地，今年上半年实现核心净利润为107.4亿元，其中经常性业务的核心净利润55.2亿元，占比达到51.4%。

龙湖凭借天街系列商业体，收获稳定现金流。半年报显示，报告期内实现53.2亿元的租金收入，同比增长6%；同时，龙湖的运营业务和物管服务也贡献了68亿元利润，在集团的利润构成中占比超过80%。

值得注意的是，近年来万达集团、万科、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目布局。

某房企商业集团相关负责人告诉蓝鲸新闻，当下轻资产运营已成为房企寻求收益的重要渠道之一。

一方面是因为在重资产开发模式下，高能级城市或是核心区域项目，开发运营需大量资金沉淀，但当前企业融资端吃紧、流动性承压，轻资产模式相对而言成本和风险较低；另一方面，随着商业地产竞争愈发激烈，对运营管理能力提出更高要求，轻资产模式下的商管团队运营经验成熟、产品线丰富完善、运营规范性及标准化有优势，能满足市场需求。

前述商业集团负责人称，从中长期看，一二线城市商业地产步入“存量时代”，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式商管业态带来潜在增长空间。

内卷加剧，转型路并不好走

轻资产，看似以小搏大，但当所有人都坐上“牌桌”时，跑赢市场的概率就容易被稀释。

相较代建，倘若当下才想切入商业类资产运营的门槛更高。据某购物中心负责人介绍，万象系主攻核心城市高端消费市场，核心产品为万象城；龙湖则面向中产阶层，核心产品为天街；新城控股主要占领三四线市场，核心产品为吾悦广场，三者都已形成规模。相较其他企业，这些进入商业较早的企业，从品牌知名度、运营能力到合作品牌方都有一定优势。

同时，目前国内的商业体趋于饱和状态，行业的分化与竞争，都在逐年加剧。

“商业有门槛，对于开发企业而言，转型代建可以说，没有任何门槛。”但前述出险房企相关业务负责人称，大家都能看到的方向，必然是拥挤的，尤其是当下，留给房企的选项已经不多了。

越来越多的代建企业，强调向管理要效益，通过降本增效，增强自身的竞争力。

“都是从事房地产开发多年、差距没那么明显。”一曾在某房企工作多年，现入职某共建平台的人士告诉蓝鲸新闻，过往房地产“低价中标”、“过度承诺”等已蔓延到代建领域，“某些房企宁可牺牲利润，也要在代建领域迅速扩张，获得未来活下去的机会。”

中指研究院对典型代建企业代建项目统计，目前约有80%的代建项目代建费率在4%以下。

明源地产研究院发布数据显示，据统计，今年上半年新签约的代建建面同比微增，但代建费较去年同期下降了18.1%。其中，头部代表企业绿城管理上半年收取了14.14亿的代建费，同比下降了27.7%。

相对价格战不断拉低企业利润和行业平均利润，对企业而言，更为艰难的或是如何运营。

“央企、国企等将投资方向放到了北上广深杭苏等核心城市，投资、开发高度契合，代建几乎无法进入这些城市。目前，更多代建企业，只能在部分二线甚至更以下的市场承接项目。”前述共建企业负责人称，这些城市本来可选择的标的项目就不多、甲方对项目预期不低、竞争企业还在喊高价提升甲方预期。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，随着代建企业数量趋于“饱和”，代建行业的竞争也愈发激烈，迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧，使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。