一线城市纷纷发布政策利好，房地产市场能否迎来“暖冬”？

《投资者网》韩宜珈

近日，房地产政策又有新动作，北上广等一线城市相继发布了新政策。

自11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了多项支持房地产市场发展的税收优化政策，进一步完善了房地产政策“组合拳”以来，各地紧跟着陆续公开了详细的政策细节。

11月18日，上海、北京相继发布通知，将取消普通住房和非普通住房标准；同一天，广州也针对入户新政征求意见。

在利好政策推动下，一线城市持续发力。

北上同时发布利好

11月18日，北京市住房城乡建设委、北京市财政局、北京市税务局联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》宣布，北京市将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

此次通知中明确提到，北京市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

在个人购买住房契税方面，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

这意味着，一线城市在购房税上不再有区别。

此次通知还明确了，12月1日前个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合相关规定的可适用执行。

简单来说，从12月1日起，在北京以及全国范围内，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

此前北京曾规定，个人购买首套住宅，90平方米（含）以下的税率为1%，90平方米以上的税率为1.5%；个人购买二套住宅，不区分面积，契税税率均为3%。

按照新政策来计算，居民购房契税最高可以省近10万元。假设个人购买面积90-140平方米的首套住房，总价500万元，其契税将从过去的7.5万元减少到5万元，节省2.5万；而购买面积不超过140平方米的二套住房的群体，假设总价500万元，其契税将从过去的15万元减少到5万元，省了10万元。

除了北京，上海也同步发布了通知。11月18日，上海住建委、房管局、财政局和税务局四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确上海取消普通住房和非普通住房标准，同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。此次政策也将自今年12月1日起施行。

通知中还提到了关于个人转让住房个人所得税，通知明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

按照上述规定，上海取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。

之前个人所得税的相关政策未作调整，例如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。

除此之外，针对个人出售住房增值税，《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

而对于购房契税，上海也和北京一样，统一降低了契税，有市场人士表示，这一政策或将对上海的豪宅市场产生利好影响，可以说是取消了“豪宅税”，对豪宅市场的销售有不小的助力。

据中指研究院最新监测数据显示，截至17日，一线城市新建商品住宅销售面积环比增长44%，同比增长48%；上周（11月1日—17日）楼市成交整体同比涨幅明显，一线城市同比涨幅领衔为43.34%。

中指研究院表示，此次降低契税税率，将进一步降低购房者置业成本，更加利好改善性住房需求释放。且此次一线城市不再区别对待，这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。

广州开放“购房入户”

与此同时，11月18日广州市发展和改革委员会官网发布了《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，对全面放宽入户条件与门槛向社会公众公开征求意见。

在修订稿中，新增了两种入户类别，分别为安居乐业入户及投资纳税入户。广州也成为第1个放开“购房入户”的一线城市。

根据拟出台的落户新政，广州将对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

《规定（修订稿）》还计划取消积分制入户年度名额限制，实行常态化申请，累计积分分值达到年度积分制入户分数线即可申请入户。同时，放宽积分制入户年龄限制，申请年龄由45岁放宽至50岁；简化指标条件，明确积分制入户指标由稳定居住、稳定就业、年龄3项指标组成。

《规定（修订稿）》还拟放宽引进人才入户条件。全面支持高层次人才入户，不受年龄、社保等限制；放宽年龄限制，博士、硕士、本科入户年龄条件均放宽5岁；降低学历门槛，允许大专学历入户。

此外，《规定（修订稿）》计划适度放宽老年人投靠入户限制，将投靠子女入户需“所有子女均具有本市户籍”条件限制，调整为“有子女具有本市户籍连续满5年”。

从中不难看出，广州正逐步放宽放开落户限制，也将成为一线城市中最先实施取消积分落户指标限制的城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州新增安居乐业入户政策一方面丰富了多元化入户的框架，另一方面也顺应了有恒产者有恒心的规律，是打造内需型社会的关键。他指出，广州是第一个拟放松购房入户的一线城市，这一政策有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为，特别是对于有子女教育需求的人群。

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。住房城乡建设部部长倪虹表示，“潜在有效需求规模依然较大”。随着政策“组合拳”的推出，倪虹直言，“我们对房地产市场止跌回稳充满信心”。（思维财经出品）■