回报率19.9% 秀茂坪商场成领展第100个资产提升项目

（原标题：回报率19.9% 秀茂坪商场成领展第100个资产提升项目）

观点网 今年八月，领展宣布旗下观塘秀茂坪商场三楼已完成翻新工程，成为其在香港进行的第100个资产提升项目。

作为优质的房地产信托基金（REIT），为单位持有人提供稳定收入之余，亦会不断提升其投资组合以及每单位分派(DPU)。除了对外进行收购新项目以为公司带来额外租金收入外，为现有物业的资产升级和改造，也是提高DPU的方法。

11月28日，领展举办活动带领媒体参观翻新后的场地。“今次是秀茂坪商场进行的第二次资产提升，对上一次是2016年，其时资本开支为5900万元”领展香港资产管理总监罗欣琪边走边介绍说。

秀茂坪商场位于香港观塘住宅区秀茂坪邨的中心地带。罗欣琪指，商场拥有逾80间零售商铺和食肆，照顾着秀茂坪邨和邻近区内居民的需要，接触人口可达17万，随着更多居民陆续迁入安达臣道住宅区，未来预计将带来更多潜在客流。

“秀茂坪商场是领展于香港观塘区的十一个商场中最大的一个旗舰商场，内部楼面面积达15.44万平方呎，亦是其中一个高资产值的商场”，据罗欣琪介绍，此次翻新工程将本来的诊所区域，搬去该楼层的另一个位置，腾出原来邻近人流量较多的出入口位置，重新规划后引入了6家新食肆，包括餐厅及轻食店。

同时，食肆内亦新建了一出口，连接到另一边的户外空间。“我们亦趁此机会，将近1.2万平方呎的户外空间重新打造，并将之重新命名为‘几何动乐园’，创造了几十个的游乐设施”其称。

她指，这亦是聆听到此区居民要求，他们希望增加餐饮区域，租务团队对应其要求，亦增加了东南亚菜、茶饮店等，目前秀茂坪商场共有逾20家餐饮，此次翻新后，餐饮面积约增加约4000平方呎，令餐饮面积占整个商场35%。

虽然只是一个周四上午，但是就商业客现场所见，商场的人流不绝。领展香港项目及工程董事总经理黄汉强表示，翻新工程亦有效吸引更多人流向秀茂坪商场3楼，根据今年9月的数据显示，于工作日该楼层的日均客流较工程前上升21.0%，星期六、日及公众假期，则上升10.3%。

对于港人北上消费，她认为每区难免受到影响，但表示领展只关注做好自己的基本层面，由于项目所在区域内人口亦很多，相信只要商场能提供价值，加上商场主要是提供生活必需品，有信心可以挽留他们留在这里继续消费，去应付短暂的逆风。

根据早前公布的中期业绩显示，秀茂坪商场的资产提升项目涉及资本开支为5500万港元。罗欣琪预计，租金将会有所提升，预期投资回报率为19.9%。

透过资产提升及优化来提高物业组合素质，来满足顾客不断变化的生活方式及购物需求，而领展亦积极配合可持续发展要求，则是满足社会的期望。

领展近年进行的资产提升项目十分注重融入可持续发展理念，黄汉强指，以此次秀茂坪商场3楼的翻新工程为例，商场在翻新时将原有的风冷制冷机更换成更高效能的水冷制冷机，此举既有效减少空调系统用电量，亦达到增加系统整体冷量以配合营运需要的目的。

与此同时，工程团队亦于同期更换了部分空气处理机组，新机组配备电子整流风扇，可以提高整体通风系统效率并降低日常保养成本。除更换硬件之外，在工程期间项目团队还进行重新校验(RCx)，找出冷冻水系统上可改善的地方，并执行优化方案以提升系统运行效率。

为了更有效且持续达到在日常营运中减碳的目的，黄汉强还说，领展于秀茂坪商场中庭天窗贴上太阳隔热膜，减少进入商场的太阳热量，从而减少空调系统用电量。另外，他表示，于商场屋顶位置安装400多块太阳能板，将太阳能转换成电能，加以利用。

据了解，在秀茂坪商场三楼完成翻新工程后，领展在香港至今已成功完成合共100个资产提升项目，总资本开支约为94亿港元。

目前，领展在香港进行中的资产提升项目预计资本开支合共为7500万港元，相关项目预计完成日期为2024年末至2025年中，至于规划中及有待法定审批的项目，预计资本开支达6.57亿港元。

黄汉强提出，相比以往的资产提升项目，目前在推动的项目虽然规模亦没有那么大，不过因营运竞争大，现在的资产提升更加细致，困难度增加，加上目前会逐个小型项目分段去做，更需要达到“快、靓、正”，进一步降低成本，增加项目回报率。

“我们希望在旗下其他商场复制秀茂坪商场翻新工程的成功经验，以此实现日常业务的可持续增长，并展现领展在香港的卓越营运和资产管理能力。”他说。