深圳国际的百亿收益增量开始了

（原标题：深圳国际的百亿收益增量开始了）

观点网 深圳国际华南物流园项目的百亿收益增量开始了。

深圳国际最近喜事连连，持有10%的国货航于A股上市并于首日获可观涨幅，转型升级项目华南物流园一期也于近期落地。

该公司近期对外公告披露华南物流园项目一期转型升级进展：于2024年12月30日，深圳市规自龙华局公布，华南物流园土地整备利益统筹项目一期留用土地（即02-20-04号地块）已获得深圳市龙华区人民政府批准，并将开展供地相关工作。这意味着深圳国际拥有该地块开发权，待正式履行相关土地出让手续后开展后续开发工作。

据了解，深圳国际曾于2023年就开展华南物流园一期面积约53万平方米土地整备项目与龙华区整备局、深圳市龙华区民治街道办事处及深圳市规自龙华局签订土地整备协议，同意综合采用安排留用土地和货币补偿的方式实施该项目。

根据当时协议，原土地使用权人华南物流公司将获得约10.58亿元的拆迁补偿费，并且可在华南物流园内留用面积为10.87万平方米的土地，容积面积约69.4万平方米，其中配套容积约2.9万平方米，权益容积约66.52万平方米：包括住宅约57.76万平方米（含部分共有产权住房，将按政府有关政策实施），商业、办公、旅馆业建筑约8.76万平方米。

当中涉及四个地块，编号及用地面积分别为02-20-01地块29,036平方米、02-20-02地块25,008平方米、02-20-03地块32,737平方米、02-20-04地块21,968平方米，合计用地面积为10.87万平方米。

根据公告内容，本次获批的一期土地用地面积约2.2万平方米，规划容积率5.8，用地性质为二类居住用地。

深圳国际物流园一直是备受市场关注的重点项目。深圳国际管理层曾于中期业绩会上指，期内深国际华南物流园收归政府的首宗地块成功拍卖，为未来整备范围内的留用土地提供了价值参照。

他提及到的，是2024年2月，中建三局与湖北文旅联合体拿下的A808-0025宗地，地块成交价51.79亿元，地块位于龙华民治街道，华南路西侧，也就是华南国际物流中心用地的01-20-06、02-20-07地块。

地块被打造成目前的深圳中建壹品鹏宸云筑项目。值得一提的是，该项目于年末的12月14日开盘并日光，推出368套住宅共录得18亿销售额，均价约为5.3万元/平方米。

中金公司最新研究报告指出，假设地价为2.39万元/平方米（按照华南物流园旁的深圳龙华A808-0025宗地起拍价测算），一期项目转型将为公司带来税后土地增值收益约21.9亿港元。向前看，该机构测算华南物流园项目整体将为公司带来132-155亿元土地增值及住宅开发收益，释放维度为未来6-8年。

深圳国际管理层曾于业绩会中表示，未来，深圳国际物流园一期将由物流仓储功能转型升级为以数字经济产业为主、配套高端商业和居住的综合性功能；深圳国际将按新规划功能，分期确认留用地块，逐步开发、建设、运营，以实现收益。

“力争于2024年下半年与相关政府部门就留用土地签署首宗土地合同以释放首期土地增值收益，未来亦将按新规划功能，分期确认剩余留用地块，逐步实现土地增值收益和开发收益。”

如今看，华南物流园一期百亿的土地增值收益和开发收益即将慢慢兑现。

这将极大提升深圳国际的利润水平，管理层曾于业绩会上指，“大小闭环”的商业模式能够对冲经济下行对公司收益水平的冲击。其中，土地整备是“投建管转”大闭环，比如华南物流园一期所涉地块由原单一的物流仓储用地变更为以数字经济产业为主、配套高端商业和居住功能的综合性用地并在新规划下进行开发，即为该商业模式的具体体现。

“投建融管”则是小闭环，主要包括公募REITs和私募基金，深圳国际于2024年成功完成首个仓储物流REIT发行工作，成功把杭州一期项目及贵州龙里项目置入华夏深国际REIT，录得税后收益约5.87亿港元。

REITs成功出表给深圳国际2024上半年带来利润增长。体现在数据上，2024上半年深圳国际录得收入66.1 亿港元，同比下降4.5%；实现归母净利润6.5 亿港元，同比增长609.1%，期内业绩高增主要由于REITs出表实现税后收益5.87 亿港元且汇兑损失减少。