GDIRI观察 | 长沙悦方ID MALL回归中信

（原标题：GDIRI观察 | 长沙悦方ID MALL回归中信）

观点指数 近日，中信资本成员企业湖南盈富置业有限公司发布告知函，宣布其位于长沙市天心区坡子街216号的购物中心“长沙中心印象城”（原“悦方ID MALL”）因与印力集团的合作已友好结束，将重新更名为“长沙悦方ID MALL”。

资料显示，长沙悦方ID MALL项目建筑面积约为12万平方米，位于长沙五一商圈核心地段，是长沙首座大型综合购物中心，其所在的坡子街，是与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州观前街齐名的中国四大小吃名街。

据了解，该项目最早由中信资本2010年4月从青和集团手中收购而来，后续改造为长沙悦方ID Mall，并于2012年4月28日开业，开启了长沙体验式购物中心时代。

2022年5月，印力商用置业有限公司与中信资本控股有限公司签署协议，前者收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，交易完成后，印力为该项目提供运营管理服务和资产管理服务，提升目标资产的全方位经营能力。

彼时，中信资本表示，通过此次合作，能够进一步提升资产价值，同时在投资者心中树立对物业增值及对长沙悦方ID Mall资产支持专项计划产品的信心。另一关联方印力也借助此次收购合作，扩大了在长沙的市场布局。

据商业客了解，接手上述项目后，印力曾表示，计划将其打造成为长沙首座印象城，通过与长沙印象汇的整合与联动，为年轻客群打造一个全新的潮流地标。

发展方向上，印力意图通过沉浸式场景和前沿商业设计的浸入，引入更多年轻化的业态品牌等，实现将长沙中心印象城打造为长沙五一商圈的商业文化地标的目标。

从今年五一假期披露的数据来看，该项目客流及销售额同比均增长超40%，其中潭州市集每日客流超2万人次，有一定成效。

不过，随着2024年万科宣布将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业，商业平台印力面临新的发展局面。

去年，万科不断通过大宗交易和REITs，对外转让商业办公资产等一系列动作，回收现金流。数据显示，2024年三季度万科通过积极推进大宗资产交易，实现大宗交易签约金额232.6 亿元（含印力的资产交易及 REIT 发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等 41 个项目，遍布全国 17个城市。

而印力目前的重点发展方向之一，是通过旗下的消费基础设施公募REIT平台，打通资产的投融管退渠道，打造领先的资产证券化业务平台，将自身拥有的商业资产陆续装入公募REIT基金平台，释放资产价值。

近年来，印力通过多样的商业合作获取了不少项目，轻资产管理输出是最主要的方式。不过上述长沙悦方ID MALL不同于单纯的输出轻资产管理，而是入股参局。

因此，目前印力虽然退出了该项目运营，但作为投资方后续还是可以通过长沙悦方ID MALL后期类REITs的盈利继续获益。

回到长沙商业市场上，据商业客了解，印力在长沙主要运营有2个项目，一是2017年接管长沙万达购物广场更名而来长沙印象汇；二是2022年接手悦方ID MALL打造的长沙中心印象城。退出长沙中心印象城运营后，印力在长沙仅剩长沙印象汇1个在运营项目。

再看中信资本方面，其零售商业代表性的项目包括长沙悦方ID Mall、合肥悦方ID Mall、上海189弄商场、芳圆里ID Mall等。其中，长沙悦方ID Mall也是其运营时间较长的项目，在长沙本土市场知名度较高。

与此同时，作为资本运作机构，中信资本在投融管退上有着丰富经验。长沙悦方ID Mall此前发行过两次资产证券化产品。

第一次在2017年10月，中信资本凭借长沙悦方ID Mall项目，成功发行了国内首单美元基金结构类REITs，即渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划，发行规模为27.7亿元，并在深交所挂牌。

第二次则是在2022年5月，中信资本再次成功发行中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划项目，发行规模为28.5亿元，计划分为优先A级、优先B级和次级，分别获得5.2%、6%和次级利率，期限为7年。

因此，预计中信资本后续可以通过继续引入金融创新工具，有效地整合和盘活资产，提高投资回报率。

此外，长沙悦方ID Mall此前就由中信方面负责运营管理，对长沙商业市场有着较高熟悉度，后续如何操盘值得关注。

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