（原标题：北京写字楼市场继续以价换量：去年净吸纳量增长275%）
21世纪经济报道记者 张敏 北京报道
由于供应充裕，需求恢复缓慢，北京写字楼市场继续处于深度调整状态中。
高力国际近期发布报告显示，2024年北京写字楼市场的需求正在恢复，全年净吸纳量（新增租赁面积减去撤回面积）超过33万平方米，较2023年大幅增长275%。
但近两年，北京写字楼市场新增供应量达到87万平方米。相较之下，市场依然处于高空置率的环境下。受此影响，北京写字楼市场租金继续下滑。
另一家机构仲量联行也表示，2024年，北京写字楼市场继续呈现出空置率提升、租金下滑的趋势。在激烈的市场竞争下，加大租金让步幅度换取出租率成为大部分业主的共识，以更多激励政策来吸引或保留租户的意愿也在不断增强。
这也是重点城市写字楼市场的缩影。多家机构指出，有效需求不足仍是困扰写字楼市场的主要问题，这也使得去年的市场继续处于深度调整阶段。但随着监管层不断释放稳经济信号，未来写字楼市场的需求有望继续提振。
近几年来，北京写字楼市场保持着充足的供应，但受各种因素影响，需求始终处于缓慢恢复的状态。
高力国际指出，最近两年（2023年和2024年）北京写字楼市场的新增供应量达到87万平方米，而同时期的净吸纳量不过41万平方米。叠加存量的空置面积，市场依然处于高空置率的环境下。
按照该机构的统计，至去年末，北京写字楼市场的空置率为20%，由于去年需求升温，同比仅上升0.2个百分点。同期，北京写字楼的净有效租金为251.8元每月每平方米，同比下降16.1%。
“甲级（写字楼）市场的租金已经降到了2011年的水平。”高力国际表示。
仲量联行的统计则指出，截至2024年底，北京甲级办公楼空置率为12.6%，环比上升0.7个百分点。同期，北京甲级写字楼市场的租金有两位数的降幅。
由于统计口径不同，两家机构得出的具体数据有所差别，但供大于求、以价换量的结论是一致的。
近些年，北京写字楼市场的需求集中在金融、科技、专业服务等领域，去年这些需求依然是市场主力。具体来看，证券公司整合办公场所，带动金融行业的租赁成交。以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求也保持温和回升。
从所有权性质上，高力国际数据显示，在2024年超过5000平方米的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。在这些搬迁类大宗成交中，国央企占比高达59%，民企占比37%，外资占比仅4%。
作为市场最核心的指标，北京写字楼租金下滑背后，是供应方之间的激烈竞争。21世纪经济报道记者了解到，北京部分甲级写字楼的租金已经降至乙级楼宇的同等水平，这也促使一些商户在去年向甲级写字楼回流。
就全国范围看，2024年，热点城市写字楼市场有着与北京类似的表现。
中指研究院指出，去年写字楼市场需求延续2023年的恢复态势，需求弱复苏，尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业的租赁需求有所回升。但总体来说，存量项目需求不足依旧是当前困扰写字楼市场的主要问题。
具体而言，金融、科技、商务服务业占据写字楼租赁市场需求的半数以上，继续位居主力，商务服务业的占比已经有所下降。此外，建筑和房地产业的租赁占比也有所下降。
受此影响，“以价换量”仍是写字楼市场的主要表现。但该机构指出，这一策略的效果边际递减，重点城市写字楼租金持续调整，累计跌幅较2023年有所扩大。
从空置率来看，热点城市写字楼市场的空置率普遍维持在两位数的水平。其中一线城市写字楼市场的空置率最低，重点二线城市则有所分化。中指研究院表示，杭州、苏州的空置率相对较低，重庆、天津、武汉、青岛、长沙等地则较高。
过去多年来，重点城市供应了较大规模的商办类地块，为这些城市增加了可观的写字楼供应。近两年，商办类地块的出让规模已明显下降，且频繁遭遇流拍流标。
多位从业者向21世纪经济报道记者指出，消化存量是当前商业地产市场的主要任务，这仍要寄望于需求的复苏。
去年末，监管层表示，将在2025年实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，稳经济的信号不断释放，这将有利于写字楼市场需求的恢复。
但仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，政策效能的传导与转化尚需时间，写字楼市场有效需求不足的突出症结仍待破解。他认为，北京写字楼市场将继续处于以价换量阶段，2025年北京甲级办公楼租金将继续下调。
就整体市场而言，中指研究院表示，写字楼市场或继续处于底部盘整期，延续2024年的弱复苏状态，短期内租金或难改下跌态势。
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