备受关注！汇添富九州通医药REIT定档2月10日发售

作为资产组合分散化管理的有效工具，公募REITs经过三年多的时间，已进入扩面提质的新阶段，在发行规模持续增长的同时，资产类型也呈现多元化趋势。

在这其中，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“汇添富九州通医药REIT”，基金代码：508084）这一全国首单医药仓储物流REIT产品，更是凭借其稀缺的资产类型、创新的产品设计、保障措施等方面的优势，受到了投资者的热情追捧。

根据基金份额发售公告，此次汇添富九州通医药REIT全部配售对象拟认购份额总计501,850万份，为网下初始发售份额数量的 71.69 倍，最终定价2.895元/份。产品将于2月10日正式首发，若本次发售成功，预计将募集资金总额11.58亿元。

资料显示，中国证监会准予汇添富九州通医药REIT募集的基金份额总额为4亿份，其中战略配售初始发售份额为3亿份，网下发售初始发售份额为7,000万份，公众发售初始发售份额为3,000万。

据了解，此次项目的发起人九州通集团是全国最大的民营医药商业企业，也是医药流通领域的领军企业。原始权益人九州通物流作为医药行业的首家5A级物流企业，拥有规模庞大的医药供应链服务平台基础设施，物流网络资源覆盖全国96%以上区域。

本次基金选取了九州通东西湖现代医药仓储物流中心作为底层资产，该中心是符合GSP质量标准的医药物流中心，原始权益人九州通物流具备药品第三方物流经营资质。底层资产被国家发改委和商务部评选为“国家十大智能仓储物流示范基地”，九州通集团也是医药流通行业首家获得该荣誉的企业。中心采用先进的信息技术、智能化物流设备与数字化管理手段，实现药品的精准管理与全程可追溯，确保药品流转的高效与安全，可为九州通集团自身业务与各行各业合作伙伴提供高效、便捷的物流服务。区别于传统物流，该中心专注高门槛、高回报的医药物流领域，经营高净值的药品，或可带来更为稳定且丰厚的收益。    

汇添富基金经理詹烨认为，相较于传统高标仓等仓储物流资产，医药物流仓储设施这一底层资产不仅类型特殊，也具备十分清晰的投资逻辑——

一是需求增长确定性高。伴随我国老龄化及国民对健康重视程度加强，医药的刚性需求增长确定性较高，同时线上药品平台发展提高了购买药品的便利性，进一步推升医药产品的需求，因此驱动着更多的医药仓储需求。

二是医药仓储有很高壁垒。一方面是强监管性，药品仓储关乎老百姓生命健康安全，因此医药仓储行业受到严格的监管，包括设施环境本身的适格条件以及日常运营都面临药监局的不定期巡检，管理成本高；另一方面是技术门槛，医药仓储信息化水平、内部设计（温度分区与定制化需求等）、智控要求都要显著高于传统物流仓储资产；此外，运营大型医药仓储是需要具备一定体量的客户基础，这也提高了竞争者的进入门槛。

三是项目优质。此次入池的项目是九州通集团全国中心仓，曾被国家发改委、商务部和中物联协会评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，项目已平稳运营接近10年，相关条件较为成熟。

自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国公募REITs试点工作正式启动。2024年，中国公募REITs迈入常态化发行新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。包括汇添富九州通医药REIT在内的越来越多公募REITs项目的面世，不仅为行业的高质量发展注入新的动力，也将在盘活存量资产、更好促进投资良性循环等方面发挥更多积极作用。

詹烨指出，公募REITs底层资产业务模式清晰、收益稳定性高且具有强制分红条款，是适合长期资金配置的“安全资产”。利率下行是长期大趋势，在低利率环境下，REITs这类有稳定分红特性的安全资产，将呈现出更好的市场表现。可以观察到，近期REITs在二级市场普遍上涨，利率下行预期是推动此轮REITs价格上涨的主要因素。

“随着各项配套制度的不断完善，市场参与主体逐渐成熟，公募REITs有望成为如股票、债券同等规模的投资品种。”他表示。

风险提示：基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

一、基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

二、基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

三、流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

四、终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

五、税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。六、基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下简称法律法规）和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金投资的所有风险。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。(CIS)

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