万科的“晨昏时刻” 卖卖卖资产过年关

《投资者网》韩宜珈

深夜时分，一则消息让万科又陷入了舆论中心。

1月15日，有媒体报道称万科总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走。1月16日，有媒体继续跟进，表示祝九胜失联，拨打电话未有人接听。在舆论发酵两天后，1月17日凌晨，祝九胜更新了一条朋友圈，转发了一条万科泊寓的宣传文章，疑似回应了近几日的舆论。

过去的2024年对万科来说可谓是“多事之秋”，战略调整、出售资产，在债务压力的影响下，万科做出了众多努力。

2025年伊始，高层的变动与危机再次让万科“年关难过”。

祝九胜与万科

2018年1月31日，万科发布公告，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，万科董事会聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。

自此，万科的面孔换代，祝九胜成为万科最新CEO，也被业内称为“九哥”。

资料显示，祝九胜出生于1969年，1993年获得中南财经政法大学经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。

1993年至2012年，祝九胜在中国建设银行股份有限公司深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副行长等。

在银行工作期间，祝九胜就与万科结下了缘分。根据报道，祝九胜银行在职期间与万科有多笔融资贷款合作。2005年，万科与建行深圳分行签署了《综合融资额度合同》，提供总金额为20亿元的综合融资额度；2007年，万科与建行签署《战略合作协议》，建行将在未来数年为万科提供意向性授信额度200亿元。2008年，万科发行5年期30亿元债券，建行为此做担保。

有了此前的铺垫，2012年，祝九胜加入万科公司。在2012年至2015年期间，祝九胜任万科高级副总裁。2016年至2018年1月，祝九胜任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。资料显示，祝九胜在万科长期执掌资金管理部门，在万科的资金调度以及事业合伙人持股平台“盈安合伙”起着举足轻重的作用。

正是祝九胜在金融和国资企业多年的背景，让其在2018年正式接班郁亮，成为万科新任总裁、首席执行官。

在接任的仪式上，郁亮对祝九胜的评价是，其过往的经历，对于转型期的万科来说，非常重要。

在房地产行业浮沉多年，万科已经逐渐与深圳国资关系笃深，2009年以来，万科也开始了“地产金融化”，开启了地产基金模式，后来又相继入股了徽商银行、鹏金所和中长胜基金公司。在当时，地产金融化也将是地产公司的主要方向之一。比起其他高管，祝九胜的职业履历更加符合当时的万科。

除了负责金融板块，祝九胜还主要负责万科的租赁业务，自2022年开始直管万科的长租公寓业务。他称自己为“租赁服务体验官”，忙活着万科旗下长租公寓REITs化的事。在1月17日凌晨更新的朋友圈里，祝九胜仍旧在为“泊寓”打广告。

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债务压力下的万科

去年一年对万科来说，债务和减负成了工作的主旋律。

2025年，可以说是万科的债务高峰期。截至2024年9月底，万科的有息负债总额达到3276.1亿元，其中一年内到期的有息负债为1166.3亿元，而公司现金流仅为797.45亿元，无法覆盖短期债务。公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元，这些债务到期也将对万科的现金流造成极大影响。

为了应对即将到来的债务压力，万科这几年加紧“瘦身”。万科三季度报告显示，2023年至2024年，万科累计盘活置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元；推进大宗资产交易方面，2024年1-9月实现大宗交易签约金额 232.6 亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市。

在过去一年，众多明星项目也被万科出售。去年2月，领展房地产投资信托基金完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购，万科完全退出该项目，交易对价为23.84亿元。除此之外，万科还在上海卖掉了上海南翔印象城MEGA，而该项目在万科运营管理的营业收入前十的商业项目中位列第二。

截至2024年9月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。此外，2024年1-9月，万科合并报表新增融资与再融资774亿元。

Wind数据统计，截至2024年9月30日，万科的总负债为9828.38亿元。其中，短期借款为86.78亿元，长期借款为1773.87亿元。这表明万科的长期债务也需注意。

财务情况上，2024年前三季度，万科实现营业收入2199亿元，同比下降24.3%；归母净利润亏损179.43亿元，同比下降231.7%。这一亏损主要由于开发业务结算规模下滑、毛利率下降以及部分非主业财务亏损。

2025年，万科仍未停止出售资产的脚步。

今年开年，1月17日，企查查信息显示，宣城万达广场投资有限公司和铜陵万达广场投资有限公司均出现了股东名单变化，新增控股股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出。目前，坤华股权投资公司已接手南京万达茂投资有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司等11家万达广场相关公司。

除此之外，受债务压力及近期舆论影响，万科近期多只债券也受到影响。从去年12月开始，万科2025年到期的多只美元债下跌。此前12月19日，将于2025年6月之后到期的数笔公司债成交收益率上升至30%至35%左右，更有个别债的成交收益率升至40%上下。

一般来说，债券收益率越高，表明潜在风险越高。超过40%的收益率，表明市场预估万科的违约概率快到五成。

1月17日，万科多只境外债价格更是跌至上市以来最低。万科旗下2029年到期、票面利率3.5%的美元债每1美元面值买价跌1.5美分至29美分；旗下2027年到期、票面利率3.975%的美元债下跌1.8美分至29.9美分，双双跌至纪录新低。（思维财经出品）■