公募REITs资产类型有望迎来突破

中国基金报记者 张燕北 陆慧婧

在政策导向与市场需求的双重推动下，公募REITs有望迎来新突破。数据中心、智慧城市设施、养老资产以及人工智能（AI）相关资产优势突出，都有可能成为公募REITs的创新突破口，保障房、储能、绿能等基础设施有望成为REITs今年重点发力方向。

成REITs创新突破口

2月7日，中国证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，提出支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，同时，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。

博时基金REITs业务营运总监刘玄认为，新增资产类型和已有资产类型均有可能实现创新突破。新增资产类型方面，数据中心、智慧城市设施具备较高的成长性，“养老社区+医疗配套”的资产组合具有较强的现金流稳定性和政策支持力度。已有资产类型方面，能源资产与ESG投资需求逐步融合，可探讨引入碳收益分成机制，为REITs发展提供新思路。

北京一家大型基金公司指出，随着养老需求持续增长，养老产业迎来黄金发展期。REITs作为创新金融工具，能助力养老产业转型升级，提升运营效率和服务质量，推动养老产业可持续发展。据悉，预计2025年养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白。

国金基金REITs投资部基金经理梁贤超表示，AI技术的发展和数字化转型对数据中心的需求激增，相关基础设施具备良好的发展前景。

大公国际研报分析，从资产大类看，文化旅游基础设施和养老基础设施板块的项目发行仍有空白；从细分类型看，已有项目的行业细分类型比较单一，如交通设施REITs项目仅有收费公路类型，铁路、机场、港口项目尚未面世。

持续发力保障房、储能等资产

随着公募REITs市场提质扩容，产品发行也常态化。据上海证券基金评价研究中心统计，2024年是REITs发行数量最多、规模最高的一年，全年共发行29只产品，接近此前三年发行产品数量的总和；发行规模合计645.69亿元，相当于此前三年发行规模总和的三分之二。

Wind数据显示，截至2月15日，今年以来已有4只公募REITs成功发行，募集金额合计超50亿元。目前，全市场公募REITs产品超过60只，发行规模逼近1700亿元。

对于2025年公募REITs的布局方向，刘玄表示，看好两大类资产：一是政策明确支持、租金相对稳定且风险较低的资产，如租赁住房、养老资产；二是符合双碳目标、长期现金流有较强支持的资产，如储能、绿能。此外，若国际环境好转，跨境离岸资产或可拓宽资产类型，如海外物流仓储；若消费复苏趋势增强，消费类基础设施REITs或将受益。

梁贤超认为，养老设施、数据中心、绿色基建等行业符合政策导向，且具备市场需求和创新潜力，有望成为公募REITs参与机构的重点关注和布局的方向。

上述北京大型基金公司人士称，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来突破。机构普遍看好三大方向，一是保障房、环保等弱周期板块项目；二是强周期板块业绩反转带来的投资机会；三是打新机会。 

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