长三角土拍热度飙升 楼市“小阳春”可期

（原标题：长三角土拍热度飙升 楼市“小阳春”可期）

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2月25日，杭州土拍市场再现高潮：华润置地以72.48%溢价率、超过5万/平方米的价格拿下城东新城安琪儿板块一宗地，一举刷新楼面价，成为区域新“地王”。仅仅5天前，大家房产才以约4.75万元/平方米的成交楼面价，刷新过该板块的地价纪录。

高溢价拿地是近期核心城市土拍市场的关键词。一周前，上海年内一批次土拍中，金茂、新加坡庆隆联合体溢价38.2%竞得虹口区一宗地，另一宗位于浦东新阳思板块的内环地块，则由华润、越秀联合体溢价33.4%竞得。

房企接连高价竞拍土地，并非冲动之举。近期核心城市推出的多宗地块，除了地段优势之外，与房企深耕优质板块楼市以及具备资金实力等因素也密切相关。杭州土拍市场热度持续攀升是土地市场回暖的有力证明，同时令市场对即将到来的楼市小阳春充满期待。

中原地产研究院数据显示，2025年截至2月25日，杭州、上海土地出让金排名全国第二位、第三位，土拍溢价率分别为38.2%、30.58%。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“小阳春”市场趋势明显。开发商在核心城市核心地段拿地的意愿及意图越来越明晰，越是头部企业，参与积极性越高。

卢文曦将热点城市土拍称之为“流量思维”的具象化。房企补仓上海、杭州，主要在于上海经济发展，最强GDP城市、最均衡机会等等标签越来越多。杭州除“六小龙”的网络科技概念之外，其他高科技企业的活跃度也非常显著。“相信到了三四月份，‘小阳春’之后，土地市场依然会比较好。”

城市发展引擎驱动土拍热潮

土拍热度飙升背后，是企业投资风向标的变化。杭州近年来的城市发展逻辑，正深刻影响着土拍市场的走向。以“六小龙”（游戏科学、深度求索DeepSeek、宇树科技、云深处科技、强脑科技、群核科技）为代表的新兴科技力量崛起，让杭州成为全球瞩目的“科技新都”。这种城市品牌形象的大幅跃升，直接提升了土地的潜在价值。在开发商眼中，杭州不再只是传统的电商之都，而是充满科技创新活力与无限商机的投资热土，土地的增值空间被无限放大，竞拍热情自然水涨船高。

同策研究院研究总监宋红卫指出，杭州2024年供地节奏略为克制，核心区及主城外围库存告急。随着核心区涨价预期打开，不限价项目逐步入市重构板块梯队，“地王”效应也在频繁刺激土拍市场。

在产业方面，“六小龙”火爆出圈，提升城市对外吸引力，客户对城市未来发展预期提升明显。

随着“六小龙”在人工智能、机器人、游戏开发等前沿领域取得突破性进展，杭州的产业结构加速向高端化、智能化转型。大量高薪岗位的涌现，吸引了全球科技人才汇聚于此，住房、办公和商业空间的需求呈井喷式增长。开发商敏锐捕捉到这一趋势，纷纷在科技企业聚集区域展开激烈的土地争夺战，以求在未来的城市发展中抢占先机。

政策层面，杭州多年来持续推行的“人才新政”与产业基金扶持等政策，为“六小龙”的茁壮成长提供了肥沃土壤，也向市场传递出一个明确信号：杭州的科技发展浪潮才刚刚起势。这种政策红利不仅孕育出一批科技新贵，更让开发商坚信杭州楼市的长期投资价值，进而推动土拍价格一路走高。以杭州城东新城安琪儿板块为例，该板块楼面地价在2月25日的交易中突破5万元/平方米，几天之前，这一板块最高楼面价为4.7万元/平方米。

值得关注的是，风投、PE基金疯狂涌入杭州科技企业，热钱不仅助力企业扩张，还通过各种渠道流向土地市场，开发商借此东风，加大投资力度，高价拿地锁定未来利润增长点，资本与土地市场的联动效应，成为土拍热潮的强力“加速器”。

2024年杭州取消新房限价政策，无疑是土拍市场的一剂强心针。开发商得以根据地块的实际禀赋自主定价，利润空间的显著提升，让核心区域地块瞬间成为香饽饽。今年1月，民生药厂地块楼面价突破6.4万元/平方米，便是这一政策红利的直接体现。

与此同时，杭州推行的“少量高频”供地策略，巧妙地维持了房企的拿地热情，避免土地库存过量，确保土拍市场热度持续攀升。

不过，土拍热度的不断攀升，也带来了市场分化与去化压力的问题。在核心区域，凭借完善的配套设施和旺盛的购房需求，楼盘去化速度较快。如城东新城的翡翠嘉运府、翡翠锦和府，开盘仅三个月便迅速售罄。然而，远郊地区如临平区、钱塘区和富阳区等地，由于地理位置偏远、配套设施不够成熟，去化压力相对较大。

长三角楼市小阳春初现端倪

中指研究院的数据显示，2025年1月，北京、深圳、上海、广州等一线城市土地推出及成交均较为活跃。一线城市住宅和商办用地土地出让金同比增长超10%，且有多宗较高总价地块成交，带动百强房企拿地总额同比转正。

如前所述，在土拍热度与房企积极拿地的带动下，上海、杭州土拍市场回暖迹象明显，楼市已呈“小阳春”先兆。

综合同策研究院等机构统计数据，2024年上海豪宅市场走出独立行情，中高端改善需求比较旺盛。2025年1月，上海二手房成交约18389套，同比增长约12.1%；新房成交面积约48.84万平方米，同比增长约8.13%。今年2月截止到25日，上海新房成交1545套，比去年同期增长了47%。

杭州二手房市场同样快速复苏，据第三方平台数据，2月17 - 23日，杭州日均成交二手房270多套，环比上涨六成，杭与城、翡翠城四期等热门小区成交量可观。

杭州贝壳研究院数据显示，对比2024年2月末至3月初，2025年2月5日-2月23日，杭州二手房带看量增长56%，新房带看量增长77%，租赁带看量增长56%。2月22日-2月23日这个周末新签单量600多套，打破2020年以来的周末成交单量纪录。

分析人士指出，上海、杭州土拍热度的上升，无论是城市发展驱动、土地稀缺与政策利好，还是优质房企的土储战略，都为楼市小阳春的到来奠定了基础。然而，长三角各城市市场分化与去化压力等问题也不容忽视。如何在热度与理性之间找到平衡，有待后续楼市成交的反馈与检验。