基汇资本“暴雷”迷雾 逃离美国奥克兰酒店

（原标题：基汇资本“暴雷”迷雾 逃离美国奥克兰酒店）

观点网 2024年以来，全球商业房地产市场，尤其是美国市场持续低迷。核心问题集中在利率长时间高企、空置率攀升、债务集中到期以及中小银行风险敞口等方面。症结顽固，非短时间能够消解。

在商业地产的疲软环境下，银行系统也面临着巨大的压力。

来自美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新报告表示，目前美国国内存在总计4.8万亿美元的未偿还商业抵押贷款债务。其中将有20%，即9570亿美元会在2025年内到期，较2024年到期的9290亿美元增长了3%。

不同物业类型的债务到期量有一定差异。工业物业的债务到期量是22%；办公物业比例为24%；租赁住房为14%；零售物业为约18%；而以酒店/汽车旅馆物业为抵押的贷款中，高达35%将在2025年到期。

近期，令基汇资本GAW CAPITAL卷入债务违约漩涡的物业，就是一座坐落于美国西海岸城市奥克兰（Oakland）的酒店——奥克兰市中心万豪酒店Oakland Marriott City Center。

据悉，基汇资本旗下美国业务分支GAW CAPITAL USA，于2017年利用杠杆购入了上述酒店。但近年来市场发生异变，奥克兰酒店行业受到冲击。基汇资本不得不做出决策。

而当需要偿还债务的金额，己经超过对应物业的当前价值，剩下的答案就不言而喻了。

主动违约？

近期当地媒体报道，基汇资本管理的一只基金未能偿还一笔1亿美元贷款。这笔贷款以上述万豪酒店作为抵押。

资料显示，奥克兰市中心万豪酒店正如其名，位于奥克兰市中心百老汇大街1001号，为奥克兰最大的酒店，21层楼高，拥有约500家客房，最近一次装修翻新是在2016年。

酒店地理位置优越，与奥克兰会议中心（Oakland Convention Center）相连，跟其他地标杰克伦敦广场(Jack London Square)、加州奥克兰博物馆（Oakland Museum of California）也相近，吸引大量商务、家庭客户。

基汇资本于2017年通过旗下3.15亿美元的美国增值基金（美国基金II），以1.43亿美元价格成功收购这座酒店。

当时，该酒店由另类资管巨头阿波罗全球管理Apollo Global Management和总部位于旧金山湾区的商业地产投资公司DiNapoli Capital Partners合资拥有。

据报道，法国BPCE集团旗下的投资银行Natixis，向基汇资本提供了8000万美元贷款，并在两年后又追加了2000万美元。

当时正值基汇资本对科技巨头与学府云集的旧金山湾区寄予厚望，短时间内推动多笔交易。包括以约1.21亿美元买下旧金山（San Francisco）的乙级办公楼555 Montgomery，同时以4200万美元出售旧金山Mission Street的一栋办公楼。

至于奥克兰，作为旧金山湾区的主要城市之一，其与北加州核心旧金山隔海相望，并毗邻美国著名葡萄酒产地纳帕谷和高科技产业区硅谷。一些声音认为奥克兰很快就会成为“湾区的布鲁克林”。

基汇资本积极对奥克兰的商业地产市场加注。该机构认为买入奥克兰市中心万豪酒店，能够享受旧金山湾区科技驱动的经济增长和由此推动的持续城市化。

与蓬勃的经济预期相比，其时奥克兰的酒店市场却呈现一派供不应求的状态。基汇资本希望通过奥克兰市中心万豪酒店增加自身在奥克兰酒店行业的影响力。

在此之前，基汇资本已拥有位于奥克兰市中心万豪酒店一街之隔的奥克兰中心万怡酒店Courtyard Oakland Downtown。它由基汇资本于2016年花费4380万美元收购。

但好景不长，市场繁荣带来的急速酒店客房供应，又很快反作用市场。2019年后，奥克兰酒店市场明显供过于求，RevPAR持续下降。

而且奥克兰近年来长期面临高犯罪率、经济活力不足等问题，被认为是现时美国贫困且犯罪率最高的城市之一。与旧金山相比，城市发展滞后，难以吸引投资和高端客群。

旧金山旅游协会（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份报告中就指出，预测2024全年旧金山地区酒店入住率为62.8%，，与2023年相比下降 2.1%，远低于疫情前2019年的82.7%。

同时，2024年旧金山地区酒店的ADR为224.72美元，RevPAR为141.23美元，同比2023年数据分别下降-7.7%和-9.7%。

基汇资本不得不考虑旗下酒店资产的去留。

2024年11月消息，基汇资本就已选择出手奥克兰中心万怡酒店，交易价格较2016年购入时的4380万美元折让76%，仅为约1060万美元。

对于奥克兰市中心万豪酒店，由于酒店仍与一笔本金1亿美元的贷款挂钩，基汇资本似乎是想通过“断供”直接放弃相关资产。

目前尚不清楚基汇资本何时开始拖欠贷款。“逻辑上就是，这个项目可能目前难以以合适的价格出售，以覆盖欠款……干脆资产给你，一拍两散。”有市场人士告诉商业客。

但目前并不清楚贷款方会不会追究相关个人在贷款中的担保责任。还有报道称，事实上现时的债主并非Natixis银行，另有投资机构于2024年年初购入这笔贷款的债权。

类似的操作此前也在上海发生。

美国资管巨头贝莱德（BlackRock）今年年初，据悉决定不偿还上海两栋写字楼的银团贷款，而被渣打银行收回资产。

资料显示，所涉的项目为上海普陀区北岸长风项目的E栋和G栋写字楼，楼面总面积约2.78万平方米。贝莱德于2018年推动这笔收并购，交易价格12亿元，渣打银行牵头的银团向交易提供7.8亿元支持。

同步投资？

基汇资本作出了在它看来最合理的决定。截至目前，这个投资机构在旧金山湾区还控制着，153间客房的旧金山G酒店(Hotel G San Francisco)和257间客房的圣迭戈/德尔玛希尔顿酒店Hilton San Diego/del Mar。这两个资产的前景未明。

然而，全球房地产市场的机会，在不同的资本来源、物业类型和地理区域之间往往差异很大。一方暗，另一方就明。

基汇资本近期将更多精力放在了亚太地区，特别是中国、日本、澳大利亚等。去年12月，基汇资本就以8700万澳元收购了一组位于澳大利亚悉尼的物流资产包。

而单2025年开年至今，在传出奥克兰市中心万豪酒店1亿美元债券违约不久前，基汇资本刚刚与新加坡Patience Capital Group（PCG）合作收购了东京银座五丁目的标志性购物中心东急PLAZA银座。

交易金额高达1500亿日元，约合10亿美元，为基汇资本有史以来在东京最大单笔投资。基汇资本占股91%。

资料显示，东急PLAZA银座是银座规模最大的零售物业之一，于2016年竣工，总建筑面积约5万平方米。

更早前，2月3日基汇资本据传与KKR正洽谈出售东京凯悦酒店与Japan Hotel REIT Investment，交易价格或超1000亿日元（约合6.4亿美元）。若交易达成，将成为日本酒店业年内首笔重大资产处置。

东京凯悦酒店位于新宿核心商圈，拥有746间客房。此次出售距离双方2023年以近600亿日元收购该物业仅一年多时间，物业资产价值已有一定提升。

东京凯悦酒店位于新宿核心商圈，拥有746间客房，KKR此前曾计划对酒店进行翻新以提升资产价值。

亦在2月3日，香港资本策略地产拟集资19.92亿港元。基汇资本牵头了此次集资。

据了解，资本策略地产拥有及管理位于香港、上海及澳门约200万平方呎的商业物业，包括在中环拥有近50万平方呎的核心商业项目，例如FOCO商厦、LL Tower、德林大厦等。

最新2月19日，“国金资管-基汇资本持有型不动产资产支持专项计划”获受理，发行总额8.67亿元，底层资产为川沙一物流园区。

这是基汇资本对持有型不动产ABS的尝试。但业内人士表示：值得我们深思的是为何在境外有着违约的基汇资本，还能够在境内通过审核，获得ABS专项计划申请的受理？需相关监管部门加以重视，保护中国大陆境内的投资机构免受巨大的潜在信用风险。

通过“暴力断供”切割美国酒店，转头加强对亚太地区的布局，基汇资本似乎正在推动其全球范围内的资产再配置。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。