京投森与天成拿地超20个月，地价回款率47%_财经频道

（原标题：京投森与天成拿地超20个月，地价回款率47%）

乐居财经徐迪 今年丰台新房主打性价比，北京“好房子”新规出台后，户型设计更加炸裂。

新宫板块的建发金茂观宸近日已获规证，地上建面6.08万平米，容积率2.0，拟建设11栋6-18F洋房+小高层。指导价8.3万/平米。

面积段111-165㎡，7个户型，每张户型图上都明明白白地标出了赠送面积。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；北向/西向大尺度设备平台全赠送；侧边飘窗面积全赠送……均可封闭做室内空间，实用率直线拉升。

同在新宫板块的京投森与天成以全户型开局，共1094套房源。

小区体量较大，预设的客群目标也比较广泛，从首置、首改到改善全覆盖。面积段从70平做到170平，户型非常多，英文字母编号都快不够用了（文末附图）。

森与天成与建发金茂观宸一街之隔，直线距离500米，周边配套基本相同，森与天成离地铁更近，观宸楼下就是万达广场。

但前后相差一年多入市，中间出了个“好房子”新规，两个项目在产品设计上可谓没有对比，就没有伤害。

森与天成109做了三居两卫户型，而观宸借助阳台和设备平台的扩展面积，在113平建面内做出了四叶草户型。

户型比例来看，森与天成109户型狭长，进深、面宽接近2:1；而观宸更为方正，进深、面宽接近1:1。

这使得两个户型格局大致相同的情况下，观宸做到了南向三开间，入户感开阔，且南北通透性更好，每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的“小笼屋”。

森与天成所在丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块，由京投公司+京投置地联合体2023年6月20日摘得，成交价50亿元。

地块位于19号线与4号线双轨交会处，距丰台新宫地铁站步行5分钟。

项目总建面21.5万㎡，容积率1.04，规划建设20栋约1100套房源，面积段为76-160㎡二至四居，销售指导价为8.3万元/㎡。

2023年9月-12月期间全部1094套房源陆续取证入市。截至2025年3月7日，累计网签334套，去化率30.5%；成交均价7.3万/平，金额合计23.46亿元，未达到拿地价的一半。

新宫板块聚集了大量的安置房，在4号线开通后，吸引了不少沿线刚需客群的流入，300-500万区间的新房产品在新宫一度卖得非常火爆。

产品上，森与天成90-110面积段为绝对主力，共448套，占比超四成；此外是70-90小户型，270套，占比约25%。

目前成交房源也以这两个面积段为主，网签套数分别为158和151。

此外110-130户型也有180套供应，但目前仅有10套成交；而150以上纯改善型产品，仅成交3套。

观宸户型起步110平米，瞄准板块改善客群，同样指导价的前提下，森与天成大户型房源去化或将面临更大压力，预计后续成交价格仍有调整空间。

森与天成项目开发主体北京京投隆德置业有限公司成立于2023年，注册资本1亿元，法定代表人、董事长为刘赫轩。

公司由北京京投置地房地产有限公司、北京市基础设施投资有限公司分别持股60%和40%。前者为京投发展（600683.SH）全资子公司，后者为京投发展的第一大股东。

2024年上半年，京投发展实现营业收入5.66亿元，同比减少94.27%；归属于上市公司股东的净利润-1.43亿元，扣除永续融资产品利息1.62亿元，归属于上市公司普通股股东净利润-3.05亿元；经营活动产生的现金流量净额为-79.45亿元。

2024年上半年，京投发展房地产销售结转实现收入5.21亿元，减少主要系公司在建项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减小。

管理层方面，孔令洋在今年5月中旬被选举为京投发展第十二届董事长；高一轩为副董事长，继续担任公司总裁，负责公司的日常经营管理工作。