北京国贤府二期带尺寸户型图来了，103平打造迷你三居_财经频道

（原标题：北京国贤府二期带尺寸户型图来了，103平打造迷你三居）

乐居财经北京徐迪 取得建设工程规划许可证后，北京国贤府二期很快发布了正式户型图。

与之前流出的过程稿完全一致，只是完善了户型名称，注明了详细尺寸。

75㎡二居起步，往上依次是90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

整套看下来就一个观感，阳台必须得封闭啊……

户型图上阳台是明确标记为“开敞阳台”，字面理解的话，是不能封闭成室内扩容空间，这会造成小户型的部分卧室舒适度极差。

以103户型为例，这个建面，通州的花溪云锦和国誉颂都已经做出了四叶草户型，北京国贤府二期却拿出了一版“迷你”三居设计。

与东南侧主卧270度宽幕飘窗的配置相比，西边这个房间的面积实在不能算是卧室，在户型图上仅标记为“起居室”。

门外那个独立家政间还有两米多的进深，这个房间进深1.7米，比阳台还窄，去掉两侧墙体厚度，伸手就能碰到墙两边。

东北角那个小卧室情况也没好太多。

数据标得有点歪，3米4应该是把设备平台算进来的尺寸，去掉设备平台，这个房间的进深和主卫进深相同，都是2.2米，房间面积6.6平米。

好房子新规下，103平米的三居，两个卧室面积仅有五六平米，实在有点拿不出手。

但如果阳台能包进来，那就是另一种存在了。两个房间都有10㎡+的面积，方方正正的卧室。

这个户型还有个问题，按户型图上沙发摆放的位置，电视只能摆在客厅中间。

因为，以4米2的视距，匹配尺寸的电视，沙发对面的墙太窄了，大概率挂不下。

整体看下来110㎡以下的户型都存在类似问题，阳台不能封闭，这些“起居室”的存在就很鸡肋。

起步72户型两室一卫，客餐厨一体设计，带转角飘窗，这些通常在百平以上户型的配置，放到70平的房子里，公共空间占到了房子一半上面积，“挤”出来的两个小卧室非常难受。

主卧在北面，算上外接的设备平台，面积有10㎡，设备平台不能封入，主卧就只有7㎡。

南边的房间更加迷你，且形状还不规则，去掉开敞阳台和门后的柜子空间，同样的，也只能是个起居室。

感觉这种小房间只能定制榻榻米才能住人，否则动线很难合理。

90户型也同样。做了三居两卫户型，南向三开间，带独立家政间，客餐厨南北通透，听起来亮点非常多。

但实际看下来，只有南向主卧尺度开阔，套房设计，大飘窗。

而另一侧的起居室与72户型存在同样问题，不是方正形状，去掉门口空间，实际进深就比较局促了。

同时，为了在南向做出三个开间，90户型起居室的面宽只有2米7，72户型的面宽是3米2，门后还能放个柜子；90户型差出来的这半米，让给了外面的家政间。

但是开发商动了点小心思。90户型的南阳台，做成了1米5的进深，让了0.3米给室内空间。但即使这样，起居室面积也没能达到6㎡。

北边卧室也不大，做了储物空间，床的宽度与隔壁灶台宽度差不多，床角与房门开关轨道接近，床太宽了开门就会撞到。

再来重点关注下这个133户型，得面宽者得天下。

面宽14米6，进深11.45，在这个比例下，做出了南向四开间。

三个卧室朝南，主卧南北通透，边户带转角飘窗，侧边一整面都是飘窗，一直飘到主卫里，飘到电梯厅门口。

这个户型，仅飘窗一项，赠送面积就有18㎡！阳台和设备台进深略短，但加起来也有七八平米的赠送面积。

全套户型图↓

国贤府二期所在北七家1503-0002、0008、0009地块成交于去年12月30日，由中建智地未来科学城联合体去年摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡。

相较于一期楼面价2.55万/平，二期每平降了4400元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

今年2月10日，项目设计方案项目公示。住宅总建面13.87万㎡，其中地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

规划建设26栋6-9F洋房，共850户。其中北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

小区设有3个景观大门，采用镂空格栅设计：主入口位于东侧，南北区各1个；此外，北区南侧正中央有1处次要出入口，与配套楼和下沉广场形成中式景观功能区域。

南北区各有一处室外活动场地，北区322.25㎡，南区200㎡。

外观上，北京国贤府二期与东侧一期保持了高度一致：

楼栋高度基本齐平，均为6-9层洋房；

深灰屋顶白色楼体，部分坡顶设计，体现新中式风格。

但二期的坡屋顶只在效果图上有，能看得出坡度较大，是有阁楼空间的。

平面图的屋顶上，则没有任何斜角、屋脊线等坡屋顶的设计标识，没有阁楼，取而代之的顶部退台设计。

同一栋楼，两版图的屋顶完全对不上，就挺谜的。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几点变化：

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为9层（最高），而一期最高楼层只有8层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面10.5万㎡，规划住宅822套；二期9.2万㎡，规划了850套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积127㎡，主推115-182改善四居；

二期项目套均108㎡，预计将以刚需小户型为主。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台飘窗设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，销售指导价为6万元/㎡。

住宅建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日取得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至2月10日，网签553套，成交均价约5.57万元/㎡，约为指导价93折。

产品设计领先，社区颜值扛打，但是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

1、项目周边没有地铁线路，规划17号线最近的两个站点也在2公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

2、作为刚改盘，客群要求较高，项目周边1公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计2025年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

3、项目西北方向有一处八仙陵园，1公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。