北京百亿新地王，有根鸡肋

（原标题：北京百亿新地王，有根鸡肋）

文/北京进深 林振兴

三间房打包地块刚成交42天，朝阳又放大招，开始第四次打包卖地了。

3月24日晚间，朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块，进入用地“预申请”流程。

这组打包地块的用地总规模148302.262平方米，地上建筑总规模282735.7平方米，起拍价格126亿元。

其中，15公里以外的孙河地块是“空降”进打包组团中的。根据此前的二批次拟供地清单，平房地块是在二批次拟供应清单里的，但孙河地块则并不在清单里。

有小道消息说，中建一局意向很大，打算做宸园二期。华润、招商、中海、保利等也在跟进。

到底花落谁家？再过一段时间就要揭晓了。

之所以，开发商都紧盯着这块“肥肉”，是因为打包地块确实很香，附近配套完善。进深君拆细来看：

2107-01、02、03地块位于平房乡，位置相当不错，距离朝阳大悦城步行1公里左右，临近地铁6号线青年路站。

平房乡地块可用“巨无霸”形容，它是朝阳区二轮拟供应清单中建面最大的一宗。

具体来看，01地块和03地块都是居住用地，容积率2.6，绿化率30%，建筑控制高度80米，不排除未来是高层住宅项目。

地块素质也比较规整，东西向长方形，很好出大面宽产品。设计要求上，多层居住建筑应采用坡屋顶形式。

其中，北边01地块的用地规模3.01万平方米，地上建筑规模7.82万平方米，需配建用地面积不小于300平方米的开闭站；

南边03地块体量更大，用地规模5.43万平方米，地上建筑规模14.11万平方米，但地块内新增1条南北向宽度为11米的街坊路。

02地块是托幼用地，位于01地块东南角，它的用地面积5253平方米，地上建筑规模4727平方米，容积率0.9。它的位置不是绝对的，后期可结合方案与01地块统筹布置。

托幼用地不出让，2107-01、03住宅地块起拍价为119.59亿元，折合楼面价约5.45万元/㎡。

平房地块范围内现状为亮马厂村，尚未腾退。周边主要为绿地、产业用地及居住用地，包括平房公园、尚屹文园、光明山老年公寓等。

西北方向是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。

平房板块发展较早，目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

往东3公里处，是刚成交的保利金茂三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万㎡，成交楼板价5.16万元/㎡。

插播下三间房打包地块的最新进展。其中，保利负责南区06地块，将打造保利TOP级“天”字系，户型面积段约110-170平米，层高3米 。

金茂则单独操盘D区07地块，地块规模大于保利，打造成北京的首座“满”字系新盘，户型面积会打一些差异化，主力面积段预计在110-150㎡区间。

价格方面，保利总价门槛会高于金茂，毕竟产品系、楼面价摆在那里。但金茂也不是吃“素”的，会在智能系统上有所升级。

无论配套还是位置上来看，平房地块都略胜三间房地块，它俩同在朝阳北路、地铁6号线沿线，平房地块在东五环内，更接近中心城区。

未来，平房地块会卖多少钱？

它未来肯定不限价，参考星河湾挂牌价，这块地推出的产品预计在9-10万元/平。当然，如果开发商有信心做顶豪，价格就奔着10万 /平。

为了这次卖地组合，朝阳区方面也是挖空了心思，尽可能地为买家“减负”。

平房01、03地块原本限高60米，被打包后变成80米。意味着楼增高了，空间舒适度更佳。

但想要拿到平房宝地，也是有不少“包袱”的，除了上述的托幼用地，开发商还得同时捆绑孙河2902-73地块商服地块。而且商业与住宅要一起施工，一起交付。

这种类型的地，会占用开发商大量资金。但依照朝阳打包总原则——肥瘦搭配，多业态组成也合情合理。

孙河2902-73地块，东侧几百米是地铁15号线孙河站，用地面积5.87万平方米，地上建筑规模5.87万平方米，容积率1.0，绿化率30%，地块起始价为6.41亿元。

孙河73地块内不仅新增1条东西向宽度为20米的街坊路，此外，它与2902-71地块间新增1条南北向宽度为20米的街坊路，相邻地块分别设置10米。

朝阳区打包卖地，并不稀奇。

第一次发生在2024年6月13日，中建智地联合体以112亿元底价摘得“酒仙桥 前苇沟 中关村朝阳园北区”组合地块；

第二次发生在11月29日，中海新城以153.32亿元摘得“酒仙桥 小红门 十八里店”组合地块。

第三次是今年2月11日，保利金茂以87.3亿元联合拿下的三间房组合地块。

再加上这次平房 孙河组合包，朝阳已经轻松卖出至少478个小目标。??