杭州拍出新单价“地王”背后，核心区域土地供应明显增多

（原标题：杭州拍出新单价“地王”背后，核心区域土地供应明显增多）

图片来源：视觉中国

蓝鲸新闻3月25日讯(记者 崔陆鹏) 3月25日，经过72轮竞价，滨江房产集团以52.03亿元的价格，竞得杭州水电新村地块，折合楼面价约77409元/平方米，溢价率高达69.86%，刷新杭州涉宅用地成交楼面价纪录。

此次出让四宗土地整体平均溢价率52%，维持在高位，但这并不是个案，今年2月份，杭州4场土拍共有14宗涉宅用地出让，有12宗溢价成交，其中10宗溢价率超过20%，最高溢价率达到72.48%。

究其原因，是供应土地的品质在上升。“前几年，杭州土地出让主要集中在远郊新兴区域，核心板块鲜有地块入市。”杭州某民营房企营销负责人告诉蓝鲸新闻，从目前杭州已出让的土地来看，核心区域、优质地块供应明显增多。

据一参与此次土拍的房企城市公司负责人介绍，这两年杭州新房市场以改善类需求为主。这四宗地，一宗位于滨江区、两宗位于上城区、一宗位于萧山区，位置都相对优越，基本处于各板块的核心区域，都符合改善型以上购房者对区位的需求。

“此前无论是对新房限价，还是土地容积率及产品户型的限制，导致市场上真正的豪宅项目很少。”据前述负责透露，之前限价，即使拿到地，不少企业内部也“算不过账”。从去年下半年先后取消“地价上限”和“房地联动价”，打开这两大限制后，企业可操作空间加大了。

近期，“好房子”也将在杭州落地，对产品限制也进一步打开。4月1日，杭州将正式施行《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》，通过精细化的标准来进一步提升住宅品质。其中明确要求高层住宅底层一定要架空，且架空层高度不小于4米；在住宅层高不小于3米的基础上，对大户型要求层高不小于3.15米；鼓励结合景观设置风雨连廊等。

同时，规定在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按1/2计算容积率；风雨连廊不纳入容积率计算等。

前述城市公司负责人告诉蓝鲸新闻，层高更高，意味着获得空间更大；阳台算一半，风雨连廊不算，如果操作的好，房屋实得面积可超过100%。目前，杭州高层得房率普遍在 ‌85%左右，在相同面积段，“好房子”得到实际使用面积、空间更大，即使价格较周边新房产品高些，也更有竞争力。

对于房企而言，做“好房子”项目正在成为必选项。这也让企业愿意花更多的钱，获取优质地块。

中指研究院华东大区常务副总高院生，未来杭州新房市场或进一步呈现“核心区豪宅化”格局。稀缺位置叠加好房子政策或将导致土拍市场高价地频出，进一步重塑杭州价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。

同样的情况也在全国多个核心城市发生。据克尔瑞提供数据显示，全国涉宅用地成交楼面价环比上涨64%，达‌14437元/平方米，核心24城涉宅用地成交楼面均价为‌17551元/平方米。

与此同时，截至今年2月，全国宅地成交溢价率连续两月突破两位数，达12.5%。上海、杭州、苏州、成都等核心城市土地市场热度延续，多宗优质地块刷新区域楼面价纪录‌，单宗地块溢价率普遍超30‌‌%。

某央企华东大区营销负责人介绍，杭州得房率处在高位，全国常规高层住宅得房率通常在 ‌70%-75%，“好房子“对当地购房人的吸引力更大。同事，核心区域的新房始终是稀缺资源，在过去的限价保护下，板块内新房项目更多是在做性价比生意，即在同样价格段，谁的产品力更好；如今，地段、价格、产品等限制在慢慢被打破，核心区域项目逻辑或将改变，诞生更多豪宅项目。