房地产结构性复苏，绿城迎来最好时代，用“好房子”霸榜核心城市

（原标题：房地产结构性复苏，绿城迎来最好时代，用“好房子”霸榜核心城市）

本文来源：时代财经 作者：钟蔡

行业延续探底调整，绿城中国交出一份稳中有进的成绩单。

3月28日，绿城中国（03900.HK）发布2024年全年业绩。31日，公司举行业绩交流会，董事会主席、非执行董事刘成云，执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强和执行董事、副总裁李骏出席现场。

过去一年，国内房地产行业规模持续收缩，开发投资持续放缓，行业的震荡调整中，总有房企突围而出。

2024年，绿城中国取得收入约1585.46亿元，较2023年增长20.7%；股东应占利润约15.96亿元。

从最直观的销售额指标来看，2024年，绿城中国实现总合同销售额约2768亿元，位列行业第三；自投项目销售额约1718亿元，位列行业第六，归属绿城集团的权益金额约1206亿元，权益比提升至70%。

其中，一二线城市销售额占比达79%，而绿城在北京、上海、杭州、南京等18个核心城市销售排名均挤进当地前五。高能级城市的集中布局为快速回款提供有力保障，全年销售回款率达104%，维持在高位。

尽管行业调整周期仍有不确定性，但去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场持续回暖。去年四季度商品住宅销售面积环比上升21.4%，同比上升2.9%。2025年全国两会更是首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。对以产品力为王的房企而言，将有助于其进一步实现高质量发展。

业绩会现场，新任董事会主席刘成云也带头提振信心。其指出，在新的阶段，中交集团的支持会越来越强，在中交集团的支持下，在各方的协同和努力下，绿城中国有能力从容应对市场变化，续写高质量发展新篇章。

巩固核心城市优势地位，高端市场"压舱石"效应凸显

土地是房企生存和发展的核心生产资料，其获取、储备和运营能力直接决定了企业的竞争力和发展空间。

遵循“做一成一”的投资要求和差异化投资策略，近年来，绿城中国投资能力不断提升。深耕核心城市的同时，更积极寻找结构化的小众投资机会，狙击机会型城市，确保安全性，突出流动性，均衡盈利性。

2024年，绿城中国新增项目42个，总建筑面积约418万平方米，其中集团承担成本约484亿元，平均楼面价约每平方米14383元，预计新增货值达1088亿元，位列行业第四。在稳固浙江大本营外，绿城在北京、上海、广州等一线城市均有所斩获，并布局苏州、西安、南京、合肥等优质二线城市，进一步向市场安全区域集中。新增货值中，一二线城市货值占比达92%，其中北上杭货值占比达51%，有效保证公司未来抗风险能力。

截至2024年12月31日，绿城中国共有土地储备项目146个（包括在建及待建），地上总可售面积约为1843万平方米，地上权益可售面积约为1180万平方米；平均楼面地价每平方米约7901元。从土地成色看，一二线城市货值占比76%，长三角区域货值占比60%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市货值占比53%，销售结构进一步优化。

另据郭佳峰透露，今年绿城的拿地货值目标和去年持平，机会好的话，可能超过去年全年，“今年投资策略、打法更加系统，如果做得好，还是会追求更高的目标。”他同时强调，对于明显过热的地块，绿城会在合理的定价范围里面出价，始终保持理性，不会为了拿地就大幅放松投资标准。

坚守理性拿地的同时，绿城中国还在提升开发和运营效率。年内新获取项目开发周期进一步提速，从拿地至开工、首开及经营性回正分别缩短至1.7、4.7及12.3个月。年内新增项目首开27个，占新增土储数量的64%，实现销售转化约325亿元，其中8个项目实现清盘。如杭州湖栖云庐，做到拿地至开工仅24天，西安紫棠苑项目实现经营性回正仅145天。

去年四季度以来，房地产市场呈现结构性复苏，核心城市核心地段的高品质产品走出独立行情，一直深耕豪宅市场、以产品力为核心竞争力的绿城迎来机遇。

反映在销售业绩上，时代财经了解到，2024年，单价最高达12万元每平的绿城苏州玫瑰园实现三开三罄，今年1月的四次开盘同样售罄，合计录得销售额53.6亿元，提前6个月经营性回正。成交均价超7万元每平的南京金陵月华项目，全年签约销售额超60亿元。此外，上海外滩兰庭、上海弘安里和上海前滩百合园的销售均价分别超16万元每平、24万元每平和13万元每平。

展望2025年，李骏介绍，截至2024年12月31日，绿城中国未售货值约2800亿元，其中2025年可售货值约2002亿元，预计完成1250亿元；新拓项目销售额根据前三季度拿地情况铺排，预计转化超过300亿元。因此，2025年自投销售有望冲击1600亿元；代建板块预计全年销售约1000亿元，与2024年全年基本持平。

融资成本创新低，代建业务继续领先行业

坚持选对土地，以高品质改善产品引领市场，为绿城中国的业绩持续稳中有进提供保障。

而安全的财务基本面则是房企生存的底线。

2024年，凭借优质的信用背景、稳健的业务发展以及精准的现金流管控，绿城中国财务稳健，债务结构持续优化，为集团可持续发展提供坚实保障。

2024年，绿城在境内一级市场发行共125.31亿元债券（含公司债转售人民币10亿元），包括中长期无抵押信用债90亿元和一年期供应链ABN35.31亿元，获市场充分认可。境外方面，全年完成境外债务置换约8.2亿美元，积极回购美元债约5.2亿美元，持续优化债务结构，境外债比重保持平稳。

2025年2月，公司成功发行5亿美元三年期优先票据，为近两年来首笔中资地产板块美元债，重启中资地产美元债融资渠道，获市场高度关注及认可。

优质的信用背景叠加政策对房地产融资逐步恢复支持，截至2024年末，绿城中国的总借贷加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基点，创历史新低；净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点；一年内到期债务总债务的比例为23.1%，维持低位；银行存款及现金（包括抵押银行存款）729.88亿元，现金短债比达到2.3倍的高位。

充裕的现金流，合理的债务结构，为绿城后续发展提供强有力的支撑。

随着房地产行业告别粗放增长时代，房企的战略也纷纷从单一的开发商到运营商、服务商等多元角色转型。作为绿城中国旗下代建平台，绿城管理（9979.HK）继续保持行业第一。2024年，绿城管理全年新签建筑面积约3649万平方米，同比增长3.4%。

截至2024年12月31日，绿城管理合约总建筑面积约1.256亿平方米，同比增长5%，市占率连续9年超20%；交付面积约1656万平方米，占Top10交付面积的52%。2024年，绿城中国实现项目管理服务收入33.78亿元，较2023年的31.35亿元上升7.8%，对业绩的贡献率也在逐年提升。

当前，房地产行业正从“高杠杆、高周转”的金融属性，转向“制造业化”的稳健经营，产品力、运营效率、资金成本已然成为房企核心竞争力。面对充满挑战和不确定性的市场，绿城始终保持定力，坚守市场化机制，坚持产品主义，同时不断调整营销策略，在行业换挡升级期着力把握结构性机遇。