上市34年来首亏近500亿，万科详解原因

万科称，公司业绩亏损既有外因也有内因，内因包括投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等

文｜康国亮

编辑｜杨秀红

万科A（000002.SZ）交出了自1991年上市以来首份亏损的财报。

3月31日晚间，万科公布了2024年度业绩报告，从财报数据来看，万科仍然没有走出低谷期。财报显示，2024年万科实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归属母公司净利润-494.78亿元，由上年的盈利转为大幅亏损，这也是万科自1991年上市以来的首次年度亏损。

年度亏损近500亿元，万科由此成为目前A股市场已披露2024年报亏损额最大的上市公司。

对于此次业绩亏损，万科在财报中做出了回应：2024年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。

万科同时表示，这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。针对经营管理、公司治理、组织建设等方面存在的问题，公司进行了深刻反思、有效整改，并持续改进。

值得注意的是，此次万科年报并没有举行公开的业绩发布会，而是在当日与部分机构投资者进行了小范围交流。公司万科董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮、财务负责人韩慧华以及董事会秘书田钧出席，参与调研的机构有花旗证券、广发证券、中信证券、摩根士丹利、招商证券、国信证券、中金公司。

在交流会中，万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。2025年万科将全力以赴，坚持用改革的办法解决发展中的问题，推动万科重回健康发展轨道。

4月1日，财报发布后的第一个交易日，万科A股和H股均有所上涨。截至发稿，万科A股股价上涨1.7%至7.17元/股，万科H股股价上涨1.08%至5.6港元/股，公司总市值为811亿元。

上市34年来首亏

财报显示，2024年万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同时，万科全年共交付了327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套。

在物业服务方面，万科旗下的万物云在2024年实现营业收入363.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长8.9%。在租赁住宅业务方面，报告期内，万科租赁住宅业务实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。

万科2024年仍然面临着较大的经营压力，不仅营收出现下滑，净利润更是出现自1991年上市34年以来首次年度亏损，且亏损额高达近500亿元，成为目前A股市场已披露的2024年报中亏损额最大的上市公司。其2024年实现归母净利润-494.78亿元，同比下降506.79%，由前一年度的盈利转为大幅亏损，而2023年，万科净利润为121.6亿元，同比下降46.4%。

对此，万科解释道，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。一方面，房地产开发业务过往高地价项目进入结算，导致报告期结算毛利总额大幅减少，考虑到部分市场下行短期内难以恢复，万科对部分项目计提了存货跌价准备81.4亿元。此外，万科部分应收款发生了回收风险，加大了亏损压力，合计计提信用减值264亿元。另一方面，万科2024年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化补充现金流，部分交易价格低于账面值，加大了亏损。

同时，万科表示，过去三年，公司也采取了一些行动。2022年以来主动获取的70个新项目收益已经有明显改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。经营服务业务收入规模持续增长，2024年相关收入占营业收入比例已经接近15%，未来会进一步提高，且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利润。

作为曾经的“标杆房企”，万科早在2018年就喊出了“活下去”的口号，但随着房地产市场持续步入下行期，万科也难以避免地受到较大影响。不过，在交流会中，万科管理层还是表达了坚定的信心。其表示，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

这一判断，主要基于三点：市场方面，需求回升的基础已经牢固。2024年四季度，全国商品住宅销售面积环比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交量依然较为稳定，没有再出现过去的“脉冲式反弹”。现在各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础，形成量升价稳的良好局面。

供给端方面，2025年土地和商品房盘活力度加大、速度加快，企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善，增强行业造血、回血能力。

拿地方面，市场回暖和政策支持让企业更有信心，拿地情况有了显著好转，促进后续成交和投资回升。民营企业拿地信心也明显上升。今年1月和2月，民营房企在24个核心城市拿地面积占比分别为34.8%和28.3%，较2024年的17.5%显著上升。

如何化解债务压力

与巨额亏损相比，万科当前面临的债务与融资问题更值得重点关注，尤其在大股东深铁国资管理团队全面入驻后，如何能够为万科平稳化债至关重要。

万科管理层表示，尽管万科销售同比下降34.6%，经营端承受较大压力，但2024年全年公司如期归还到期公开债292亿元。在大宗交易和资源盘活方面，2024年万科完成大宗资产交易54个项目合计259亿元，通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。截至目前，万科今年一季度公开债均已兑付。

在融资端，万科2024年完成新增融资和再融资共计948亿元，对应平均融资成本3.54%。截至2024年末，万科合并报表有息负债3612.8亿元，占总资产的比例为28.1%，其中一年以内到期的有息负债为1582.8亿元，占有息负债总额的43.8%。公司总现金额为883.4亿元，净负债率为80.6%，较2023年底提高了25.9个百分点，万科面临的偿债压力仍然不小。

今年初，为应对流动性风险和经营挑战，万科管理团队大幅调整，深铁集团管理团队全面入驻，并获得了广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方支持。

2024年以来，大股东深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以流动性支持，深铁先后认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块。2025年一季度，深铁集团又受让了万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权，帮助万科盘活存量资源。截至目前，深铁集团已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。

万科2025年如何应对债务偿还压力？对此，万科管理层在交流会中表示，一方面将继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正。同时，进一步发挥好经营服务类业务的内生造血功能。另一方面，万科拥有的多元化资产池部分已通过大宗交易、REITs等方式实现价值释放，公司将继续平衡流动性需求与长期持有价值，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。

在债务偿还的安排方面，除了经营和交易创造的现金流，万科表示，将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，同时利用好政策工具箱，继续争取增量流动性机会，妥善做好到期安排。$万科A(SZ000002)$$万科企业(HK|02202)$$保利发展(SH600048)$