今天、明天、后天，中海战略的升维之战丨年报风云?

（原标题：今天、明天、后天，中海战略的升维之战丨年报风云?）

在2024年中国房地产行业深度调整的浪潮中，中国海外发展有限公司（以下简称“中海”）以一份沉甸甸的成绩单，向市场展示了其作为行业“压舱石”的独特价值。

去年，中海实现合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，是中国十强房企中唯一实现销售增长的公司，权益销售额排名位居行业第一。国内市场占有率达到3.21%，较2023年末提升0.55个百分点。

这一成绩不仅体现了中海在复杂市场环境下的抗风险能力，更通过精准的投资策略、多元化的业务布局和财务管控，为行业树立了高质量发展的新标杆。

行政总裁张智超在业绩会上表示：“虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。”

战略聚焦，精准锚定核心城市

中海的逆势突围，很大程度上源于其对核心城市及改善型需求的精准把握。

去年，中海在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的市场占有率均进入当地市场前三名，其中，在北京、上海、深圳位居第一。北上广深及香港五个城市实现销售合约额1640亿元，占年度总销售的61%。

张智超在业绩发布会上表示：“一线和强二线城市供需关系不断修复，部分板块特别是一些强改善型的板块和项目比较受热捧。最近地方政府也优化供地结构，更多推出城市内具有差异性、聚焦改善性需求的优质地块。”

这些优质地块为中海提供了机遇。2024年，中海在上海、北京、深圳三个一线城市的销售额均突破200亿元，其中上海建国东路项目单盘销售达387亿元，创下全国纪录。

得益于一线城市的出色表现，2024年中海平均销售单价27048.36元/平方米，同比增加16.62%。

另外，2024年中海在太原、石家庄、郑州、大连、长春等城市的多个项目实现快销售、高周转，在10个月内即达成现金流回正。

2024年，中海在12个城市新增土地储备22宗，中海发展总购地金额806亿元，新增权益投资额696亿元，新增购地金额位居行业领先；其中，四个一线城市权益投资额占比高达73.5%。

管理层表示，2025年，中海的投资将保持稳中有进的态势，继续保持行业领先的投资强度，投资策略还是强聚焦一线和部分强二线城市，同时积极关注机会型城市，具体会根据不同城市、不同板块、不同项目进行研判。在项目选择上更聚焦于项目的确定性，包括现金流、现金利润情况。

压降负债，全链条能力构建护城河

在行业流动性普遍紧张的背景下，中海展现出了“长期主义者”底色。

在近几年的下行市场中，中海一直把有息负债管控作为重中之重。2024年，中海净偿还债务175.5亿元，有息负债总额降至行业低位，期末资产负债率55.8%、净借贷比率29.2%，稳居“绿档”。中海也进一步降低了整体融资成本，平均融资成本仅3.1%。

在压降有息负债的同时，中海仍然有充裕的资金来实现发展，经营性现金流净流入464.5亿元，现金储备达1241.7亿元，现金占总资产升至13.7%，充足的流动性为其应对市场波动提供了坚实保障。

年内，中海获标普全球上调信用评级至A-／稳定，成为唯一双A国际信用评级的中国房企。

行业逐渐进入存量时代，中海也在加速转型。聚焦不动产开发运营主航道，中海构建了“今天、明天、后天”三大产业布局。

具体来看：住宅开发作为“今天”的核心业务，后面将持续强化规模与利润的领先优势；做优做强持有型办公楼、长租公寓、购物中心、酒店等“明天”业务，显著提升收入与利润贡献，下一个五年，这部分经营性业务会成为中海的第二增长曲线；供应链、代建、数字科技等“后天”业务则作为生态型支撑，赋能主业的同时构建第三增长曲线。

产品升维，“好房子”铸就核心竞争力

行业的周期波动中，好产品始终是穿越周期的核心密码。今年，“好房子”建设首次被写入政府工作报告。

在业绩会上，董事局主席颜建国着重强调了中海在“好房子”方面的见解和成就。

中海认为，“好房子”建设，不仅仅是住房品质的显著提升，更是房地产行业的一次重大变革，对房企的空间与服务理解能力、客户需求洞察力、上下游部件部品的系统集成能力、数字技术与人工智能链接能力等提出了前未所有的要求。

去年9月，在住建部的指导下，中海在大量需求调研的基础上梳理了广大客户对“好房子”的134项需求，集成了16大科技系统，率先在中国建筑科技展上推出贴合“安全、舒适、绿色、智慧”的“中海好房子”样板。

在行业从规模扩张转向品质制胜的背景下，中海将“好房子”战略视为下半场突围的关键。

颜建国表示，中海“好房子”将成为公司面向房地产下半场的核心竞争力之一。今年，公司将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，将有机会通过打造“中海好房子”，实现更大的价值创造。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股